1031 Uitwisselingen: 10 dingen om te weten

IRS-code Sectie 1031 vindt langzaam zijn weg naar het dagelijkse gesprek. De term is gebaseerd op door makelaars, titelbedrijven, investeerders en voetbalmoeders. Sommige mensen staan ​​er zelfs op om er een werkwoord van te maken, zoals in: "Laten we dat gebouw voor een ander maken".

IRS-sectie 1031 bevat veel bewegende delen die de gebruiker moet begrijpen voordat hij het gebruikt. Er zijn ook fiscale implicaties en tijdschema's die problematisch kunnen zijn. Ook bepaalt de regel de 1031 ruilachtige eigenschappen en beperkt het gebruik van de regel met vakantie-eigenschappen.

Wat is artikel 1031?

In grote lijnen is een 1031-beurs (ook wel een soort-achtige beurs of een Starker genoemd) een ruil van een vastgoedbelegging voor een ander. Hoewel de meeste swaps als verkoop belastbaar zijn, heb je, als die van jou voldoet aan de vereisten van 1031, geen of beperkte belasting verschuldigd op het moment van de ruil.

(Voor achtergrondinformatie, zie Vermijd vermogenswinstbelasting op uw woningverkoop.)

In feite kunt u de vorm van uw belegging wijzigen zonder (zoals de IRS het ziet) een meerwaarde te verzilveren of te erkennen. Daardoor blijft uw investering fiscaal uitgesteld groeien. Er is geen limiet aan hoe vaak of hoe vaak u 1031 kunt doen. U kunt de winst van het ene stuk vastgoed naar het andere overdragen naar het volgende. Hoewel u misschien winst maakt op elke swap, vermijdt u belasting totdat u vele jaren later voor contant geld verkoopt. Dan betaalt u hopelijk slechts één belasting, en dat tegen een langetermijn vermogenswinstpercentage (momenteel 15% of 20%, afhankelijk van het inkomen - en 0% voor sommige lagere inkomstenbelastingbetalers).

De voorziening is alleen voor investeringen en zakelijk onroerend goed, dus u kunt uw primaire woning niet ruilen voor een andere woning. Er zijn manieren waarop u 1031 kunt gebruiken voor het ruilen van vakantiehuizen - daarover later meer, maar deze maas in de wet is veel smaller dan vroeger.

Speciale regels voor af te schrijven goederen

Waarschuwing: speciale regels zijn van toepassing wanneer een af ​​te schrijven onroerend goed wordt geruild in 1031. Het kan leiden tot een winst die de waardevermindering van afschrijvingen wordt genoemd en die als gewoon inkomen wordt belast. Over het algemeen kunt u deze opname vermijden als u een gebouw voor een ander gebouw ruilt. Maar als u verbeterde grond ruilt met een gebouw voor niet-verbeterde grond zonder een gebouw, wordt de afschrijving die u eerder op het gebouw hebt geclaimd, heroverd als gewone inkomsten.

Dergelijke complicaties zijn de reden waarom u professionele hulp nodig hebt wanneer u 1031 doet. Toch zijn er 10 dingen die u moet weten als u een 1031 overweegt - of gewoon nieuwsgierig bent.

Wijzigingen in de 1031-regel

Voordat de nieuwe belastingwetgeving op 22 december 2017 werd aangenomen, kwamen sommige uitwisselingen van persoonlijke eigendommen - zoals franchiselicenties, vliegtuigen en uitrusting - in aanmerking voor een uitwisseling van 1031. Volgens de nieuwe wet komt alleen onroerend goed in aanmerking. Uitwisselingen van bedrijfsaandelen of partnerschapsbelangen kwamen nooit in aanmerking - en toch niet.

Anderzijds gelden nog steeds gemeenschappelijke belangen als gemeenschappelijke huurder (TIC) in onroerend goed. Het is vermeldenswaard dat de Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) volledige onkostenvergoeding voor bepaalde materiële persoonlijke eigendommen kan helpen deze wijziging in de belastingwetgeving goed te maken.

De TCJA bevat een overgangsregel die een uitwisseling van gekwalificeerde persoonlijke goederen in 2018 toestaat als het oorspronkelijke onroerend goed werd verkocht of het vervangende onroerend goed dat op 31 december 2017 is gekocht. De overgangsregel is specifiek voor de belastingbetaler en staat geen omgekeerde 1031 toe ruilen waar het nieuwe onroerend goed is gekocht voordat het oude onroerend goed is verkocht.

"Like-Kind" is breed opgezet

De meeste uitwisselingen moeten alleen van "soortgelijke aard" zijn - een raadselachtige zin die niet betekent wat u denkt dat het betekent. Je kunt een flatgebouw inruilen voor grond of een boerderij voor een stripwinkel. De regels zijn verrassend liberaal. U kunt zelfs het ene bedrijf omruilen voor een ander. Maar nogmaals, er zijn valkuilen voor de onoplettende.

U kunt een 'vertraagde' uitwisseling doen

Klassiek gezien omvat een uitwisseling een eenvoudige ruil van een eigendom voor een ander tussen twee personen. Maar de kans dat je iemand vindt met de exacte eigenschap die je wilt, die de exacte eigenschap wil die je hebt, is klein. Om die reden zijn de meeste beurzen vertraagd, beurzen met drie partijen of "Starker" (genoemd naar de eerste belastingzaak die hen toestond).

In een vertraagde uitwisseling heeft u een gekwalificeerde tussenpersoon (tussenpersoon) nodig die het geld vasthoudt nadat u uw woning "verkoopt" en deze gebruikt om de vervangende woning voor u te "kopen". Deze drie-partijen-uitwisseling wordt behandeld als een swap.

1031 Tijdschema verordeningen

Er zijn twee belangrijke timingregels die u moet naleven in een vertraagde uitwisseling.

1. De eerste betreft de aanwijzing van een vervangend onroerend goed. Zodra de verkoop van uw eigendom plaatsvindt, ontvangt de tussenpersoon het geld. U kunt het geld niet ontvangen, anders wordt de 1031-behandeling bedorven. Ook moet u binnen 45 dagen na de verkoop van uw onroerend goed schriftelijk vervangend onroerend goed aanwijzen aan de tussenpersoon, met vermelding van het onroerend goed dat u wilt verwerven. De IRS zegt dat je drie eigenschappen kunt toewijzen, zolang je uiteindelijk maar op één ervan sluit. U kunt zelfs meer dan drie aanwijzen als ze binnen bepaalde waarderingstests vallen.
2. De tweede timingregel in een vertraagde uitwisseling heeft betrekking op het sluiten. U moet het nieuwe pand binnen 180 dagen na de verkoop van het oude sluiten. Merk op dat de twee tijdsperioden gelijktijdig worden uitgevoerd. Dat betekent dat u begint te tellen wanneer de verkoop van uw onroerend goed sluit. Als u exact 45 dagen later een vervangend onroerend goed aanwijst, heeft u nog 135 dagen om het vervangende onroerend goed te sluiten.

Belastingimplicaties en hypotheken

U kunt contant geld overhouden nadat de tussenpersoon het vervangende onroerend goed verwerft. Als dat het geval is, betaalt de tussenpersoon het aan het einde van de 180 dagen. Dat contant geld - bekend als "boot" - zal worden belast als gedeeltelijke verkoopopbrengsten van de verkoop van uw onroerend goed, meestal als een meerwaarde.

Een van de belangrijkste manieren waarop mensen in problemen komen met deze transacties is het niet overwegen van leningen. U moet rekening houden met hypothecaire leningen of andere schulden op het onroerend goed dat u afstaat, en eventuele schulden op het vervangende onroerend goed. Als u geen contant geld terugkrijgt, maar uw aansprakelijkheid daalt - dat zal ook als inkomen voor u worden behandeld, net als contant geld.

Stel dat u een hypotheek had van $ 1 miljoen op het oude onroerend goed, maar uw hypotheek op het nieuwe onroerend goed dat u in ruil ontvangt, is slechts $ 900.000. Je hebt een winst van $ 100.000 die ook is geclassificeerd als 'opstarten' en deze wordt belast.

1031s voor vakantiehuizen

U kunt uw hoofdverblijfplaats verkopen en, in combinatie met uw echtgenoot, $ 500.000 aan meerwaarde afschermen, zolang u daar de afgelopen vijf jaar twee jaar hebt gewoond. Maar deze pauze is geen 1031 en het is niet beschikbaar voor uw tweede of vakantiehuis.

2004 Aanscherping van de uitvlucht van het vakantiehuis

Je hebt misschien verhalen gehoord van belastingbetalers die de 1031-bepaling hebben gebruikt om een ​​vakantiehuis voor een ander te ruilen, misschien zelfs voor een huis waar ze met pensioen willen en Section 1031 heeft de erkenning van winst vertraagd. Later verhuisden ze naar het nieuwe pand, maakten het hun hoofdverblijfplaats en waren uiteindelijk van plan gebruik te maken van de kapitaalwinstuitsluiting van $ 500.000.

In 2004 heeft het Congres die maas in de wet aangescherpt. Ja, belastingbetalers kunnen nog steeds van vakantiewoningen huurwoningen maken en 1031 ruilen. Voorbeeld: u stopt met het gebruik van uw strandhuis, verhuurt het voor zes maanden of een jaar en ruilt het vervolgens in voor een ander onroerend goed. Als u een huurder krijgt en zich op een zakelijke manier gedraagt, hebt u het huis waarschijnlijk omgebouwd tot een vastgoedbelegging, waardoor uw 1031-uitwisseling in orde zou moeten zijn.

Als u het echter alleen te huur aanbiedt maar nooit echt huurders heeft, is het waarschijnlijk niet toegestaan. De feiten zullen cruciaal zijn, evenals de timing. Hoe meer tijd er verstrijkt nadat u het gebruik van de woning heeft omgezet in verhuur, hoe beter. Hoewel er geen absolute standaard is, is iets minder dan zes maanden bona fide huurgebruik waarschijnlijk niet voldoende. Een jaar zou beter zijn.

Verhuizen naar een 1031 Swap Residence

Als je de woning waarvoor je hebt geruild wilt gebruiken als je nieuwe tweede of zelfs primaire huis, kun je niet meteen intrekken. In 2008 heeft de IRS een veiligehavenregel opgesteld, volgens welke het niet zou betwisten of een vervangende woning kwalificeert als een vastgoedbelegging voor doeleinden van sectie 1031. Om aan die veilige haven te voldoen, in elk van de twee perioden van 12 maanden onmiddellijk na de uitwisseling:

• U moet de woning voor 14 dagen of langer aan een andere persoon verhuren voor een eerlijke huur
• Uw eigen persoonlijk gebruik van de woning mag niet groter zijn dan 14 dagen of 10% van het aantal dagen gedurende de periode van 12 maanden dat de woning tegen een eerlijke huur wordt verhuurd.

Bovendien, na het succesvol ruilen van een vakantie- of vastgoedbelegging voor een andere, kunt u de nieuwe woning niet onmiddellijk omzetten in uw primaire woning en profiteren van de uitsluiting van $ 500.000.

Voordat de wet in 2004 werd gewijzigd, zou een belegger een huurobject in een 1031-ruil voor een ander huurobject kunnen overdragen, het nieuwe huurobject voor een periode verhuren, een paar jaar in het pand verhuizen en het vervolgens verkopen, gebruikmakend van uitsluiting van winst uit de verkoop van een hoofdverblijfplaats. Als u nu onroerend goed verkrijgt in een ruil 1031 en later probeert dat onroerend goed te verkopen als uw hoofdverblijf, dan is de uitsluiting niet van toepassing gedurende de periode van vijf jaar die begint op de datum waarop het onroerend goed werd verworven in de ruil van 1031 als soort. Met andere woorden, u zult veel langer moeten wachten om de belastingvermindering voor de hoofdverblijfplaats te gebruiken.