Een afgeschermd huis kopen

Vóór de hypotheekcrisis van 2008-2009 was het kopen van een afgeschermd huis een veel moeilijker voorstel. Koopjesjagers op onroerend goed moesten vroeger veilingen volgen die bij gerechtsgebouwen werden gehouden of door legale juridische dossiers speuren. Maar de golf van executies veroorzaakt door de smelt van de subprime heeft niet alleen het aantal beschikbare eigenschappen verhoogd, het heeft het gemakkelijker gemaakt om ze te vinden en te verwerven. In feite is het proces vaak vergelijkbaar met het zoeken naar een ander soort huis. Afgeschermde huizen zijn beschikbaar in vrijwel elke vastgoedmarkt in het hele land en bieden zowel huiseigenaren als investeerders kansen.

Hoe afgeschermde huizen te vinden

Men kan afgeschermde eigendommen vinden in multiple-listing service (MLS) tijdschriften en websites, via online onroerend goed zoekopdrachten, bankkantoren en sites en lokale kranten. Er zijn veel websites die zich nu specialiseren in het vinden van huizen en eigendommen die in afscherming zijn, zoals usa-foreclosure.com en Fannie Mae's HomePath.com. Sommige financiële instellingen, zoals Bank of America, bieden ook pagina's aan die u helpen bij het zoeken naar een afgeschermd huis. In lokale multiple-listingdiensten worden eigenschappen die worden afgeschermd mogelijk niet als zodanig gemarkeerd; dit kan alleen worden vermeld in de beschrijving van het eigendom.

Kredietverstrekkers verkopen hun in beslag genomen activa steeds vaker via makelaars, dus aarzel niet om een ​​makelaar om kansen te vragen. Sommige makelaars zijn zelfs gespecialiseerd in afschermingseigenschappen.

Meer specifiek hangt het lokaliseren van een afgeschermd huis af van waar het zich precies bevindt in het afschermingsproces: eigenschappen kunnen nog steeds eigendom zijn van de oorspronkelijke huiseigenaar (in de eerdere fasen, in geval van afscherming en onroerend goed op korte termijn), of van een entiteit zoals als een bank of de overheid (in de latere). Hier zijn vijf soorten afscherming en benaderingen om te kopen.

1. Pre-foreclosures
Een onroerend goed is in afscherming nadat de hypotheekverstrekker de leners heeft meegedeeld dat ze in gebreke zijn, maar voordat het onroerend goed te koop wordt aangeboden op een veiling. Als een huiseigenaar het onroerend goed gedurende deze periode kan verkopen, kan hij of zij de afschermingsprocedures en het negatieve effect daarvan op hun kredietgeschiedenis en toekomstige vooruitzichten vermijden (zie Hypotheek krijgen na faillissement en afscherming ). Als zodanig zijn sommige huiseigenaren bereid om te onderhandelen. Pre-executies worden meestal vermeld in gebouwen van het gerechtsgebouw in de provincie en de stad. Bovendien vermelden veel online bronnen, waaronder www.foreclosure.com, eigenschappen die zich in de pre-executiefase bevinden.

2. Korte verkoop
Korte verkopen doen zich voor wanneer de geldschieter bereid is minder te accepteren dan een hypotheek verschuldigd is. Leners hoeven niet noodzakelijkerwijs in gebreke te blijven met de hypotheekbetalingen voordat een kredietgever akkoord gaat met een korte verkoop; ze moeten echter meestal een soort van financiële tegenspoed bewijzen, zoals het verlies van een baan, die waarschijnlijk tot wanbetaling zal leiden. Vaak bevindt de woning zich onder water, wat betekent dat deze minder waard is dan het uitstaande hypotheeksaldo. Om in aanmerking te komen als een korte verkoop, moet de geldschieter ermee instemmen "het onroerend goed kort te verkopen" door minder te accepteren dan verschuldigd is, en moet de woning te koop worden aangeboden. Deze eigenschappen worden meestal geadverteerd als short sales "in afwachting van goedkeuring door de bank."

De aankoop van een onroerend goed voor korte verkoop is in de meeste gevallen hetzelfde als een traditionele aankoop, maar de taal in de contracten zal verschillen en aangeven dat de voorwaarden zijn onderworpen aan de goedkeuring van de kredietgever. Een bank kan enkele maanden nodig hebben om te reageren op een short sale-aanbieding, dus het proces kan aanzienlijk langer duren dan een traditionele aankoop. Veel onroerend goed websites, waaronder individuele bedrijven of listing services, bieden de mogelijkheid om te zoeken op korte verkoop.

3. Veilingen van de sheriff
Een veiling van sheriff-verkoop vindt plaats nadat de kredietgever de kredietnemer in gebreke heeft gesteld en een kredietperiode voor de kredietnemer heeft toegestaan ​​om de hypotheekbetalingen in te halen. Een veiling is bedoeld voor de kredietgever om snel de terugbetaling te krijgen van de lening die in gebreke is. Deze veilingen vinden vaak plaats op stappen van het gerechtsgebouw van een stad, beheerd door de lokale wetshandhavingsinstanties. Het onroerend goed wordt geveild aan de hoogste bieder op een openbaar aangekondigde plaats, datum en tijd. Deze kennisgevingen zijn te vinden in lokale kranten en op veel online locaties door een zoekopdracht uit te voeren naar 'sheriff sale veilingen'.

4. Eigendom van de bank
Eigenschappen die niet op een veiling worden verkocht, keren terug naar de bank; dat wil zeggen dat ze onroerend goed (REO) worden. Ze worden vaak beheerd door de REO-afdeling van een bank, die een lijst bijhoudt van de eigendommen van de bank. Online bronnen zoals www.realtytrac.com hebben uitgebreide lijsten die kunnen worden doorzocht op stad, provincie of postcode.

5. Eigendom van de overheid
Sommige huizen worden gekocht met leningen die worden gegarandeerd door de Federal Housing Administration (FHA) of het Department of Veterans Affairs (VA). Wanneer deze eigendommen worden afgeschermd, worden ze teruggenomen door de overheid en verkocht door makelaars die voor de overheid werken. Er moet contact worden opgenomen met een door de overheid geregistreerde makelaar om onroerend goed van de overheid te kopen. Kopers kunnen dergelijke eigenschappen onderzoeken op www.hud.gov (klik op "ONDERWERPEN" en selecteer "Huizen te koop").

Waarom afgeschermde huizen goedkoper zijn

Het grootste verkoopargument van afgeschermde huizen is, natuurlijk, hun prijsvermindering - vaak aanzienlijk lager dan andere vergelijkbare eigenschappen in hetzelfde gebied (bekend als vergelijkbaar, of samengevat, in makelaarsspreken). De meeste faillissementen worden althans 5% onder de marktwaarde verkocht, met nog grotere kortingen in bepaalde regio's. Kopers kunnen ook profiteren van extra besparingen met voordelen, zoals lagere aanbetalingen, lagere rentetarieven of de afschaffing van beoordelingskosten en bepaalde afsluitingskosten.

Wat maakt hen zo'n deal? Als de woning zich in de fase van voor de afscherming bevindt of in de korte verkoop verkeert, hebben de eigenaren een financiële binding - ze hebben geld nodig. En de tijd is niet aan hun kant: ze moeten het onroerend goed lossen en krijgen wat ze kunnen zolang ze kunnen, anders verliezen ze het volledig. Kortom, deze verkopers onderhandelen niet bepaald vanuit een sterke positie. Hoewel het misschien wreed lijkt om te profiteren van het ongeluk van anderen, kunnen kopers hiervan profiteren.

Ze kunnen nog meer profiteren als het onroerend goed daadwerkelijk in beslag is genomen. Het kantoor van de sheriff is niet geïnteresseerd in het hangen aan een huis; banken willen niet in de verhuurdersbranche zitten. Financiële instellingen willen zich doorgaans meestal onmiddellijk ontdoen van afgeschermde eigendommen (uiteraard voor een redelijke prijs - ze moeten beleggers en accountants antwoorden dat ze elke poging hebben gedaan om zoveel mogelijk van het oorspronkelijke geleende bedrag terug te verdienen). Nogmaals, dit komt kopers ten goede.

Ten slotte worden afgeschermde huizen meestal verkocht in de staat waarin ze zich bevinden - als er schade is, zijn reparaties geen onderdeel van de vergelijking - en, zoals liefhebbers van tweedehands auto's en vintage meubels weten, betekent "zoals ze zijn" een korting. Natuurlijk kan 'zoals het is' een tweesnijdend zwaard zijn, zoals we hieronder zullen bespreken.

Risico's van het kopen van afgeschermde huizen

Eigendomsproblemen

Hoewel het een compenserende korting heeft, kan de toestand 'zoals hij is' behoorlijk grimmig zijn. Als het huis nog steeds door de eigenaars wordt bewoond, wordt het vaak slecht onderhouden - als de mensen de hypotheekbetalingen niet kunnen doen, lopen ze waarschijnlijk ook achter op het betalen voor regelmatig onderhoud en niet te vergeten grote reparaties. Bovendien zijn sommige mensen die geconfronteerd worden met of gedwongen worden tot marktafscherming verbitterd en nemen hun frustraties weg in hun huis voordat de bank weer in beslag neemt. Dit omvat vaak het verwijderen van apparaten en armaturen, en soms zelfs ronduit vandalisme.

Verborgen kosten

Samen met onvoorziene reparatie- en renovatiewerkzaamheden kunnen achterstallige betalingen zoals achterstallige belastingen en retentierechten (waaraan veilingeigenschappen vaak zijn verbonden, hetzij door de IRS of door staats- of andere schuldeisers) extra kosten toevoegen aan een anders wenselijk huis. Wat er ook verschuldigd is, de overheid moet eerst worden betaald en afgerekend voordat het koopproces kan doorgaan. Dit geldt vooral voor objecten die worden geveild; een bank betaalt altijd alle retentierechten die aan het onroerend goed zijn verbonden voordat het wordt doorverkocht aan een andere partij.

Langzaam proces

De voorgaande complicaties betekenen vaak veel papierwerk. Doorgaans hebben verhinderingen een aantal aanvullende documenten die moeten worden ingevuld om de afsluiting voor te bereiden, wat niet altijd zo snel is. Als het een situatie met een korte verkoop betreft, moet de geldschieter van de eigenaar de deal goedkeuren en dat kan een tijdje duren, zoals eerder vermeld. Ernstige schade die in het huis wordt aangetroffen, kan leiden tot een lagere woningbeoordeling, waardoor het vermogen van de koper om een ​​lening te verkrijgen kan worden aangetast. Sommige geldschieters zullen niet onder een bepaald dollarbedrag lenen omdat het winstpotentieel op een mindere lening het risico niet waard is.

Hoewel je denkt dat een bank graag een teruggenomen woning wil lossen, kunnen de responstijden tussen de bank en andere betrokken partijen ook traag zijn met REO-eigendommen. De hoeveelheid tijd die nodig is om een ​​reactie op uw bod te krijgen, kan sterk variëren ; als de bank die uw onroerend goed bewaart overspoeld wordt met faillissementen, kan het veel langer duren voordat de bank uw verzoek verwerkt. Het is bekend dat banken met aanzienlijke achterstanden tot 90 dagen nodig hebben om op een aanbieding te reageren. Als u van plan bent om de aankoop te financieren, is het verstandig om de tijd te besteden aan het verkrijgen van een pre-goedkeuring voor een hypotheek.

Wedstrijd

Zoals met elke markt, zal de vraag stijgen wanneer er een kans is om iets te kopen met een korting op de gangbare koers. Dus verhoogde interesse en concurrentie - niet alleen van potentiële bewoners, maar ook van investeerders en flip-professionals - zijn onvermijdelijk bij het omgaan met waardevolle verhinderde eigendommen. Heel vaak kan een afgeschermd huis aantrekkelijk geprijsd zijn onder de andere huizen in de omgeving, maar als het bekend wordt, kunnen er talloze aanbiedingen snel binnenkomen en ontstaat er een biedende oorlog. Dus wat ooit een ondergeprijsde woning in een geweldige buurt was, kan snel een kostbaar bezit worden.

Potentiële kopers van afgeschermde huizen kunnen verstandig zijn om biedingen uit te brengen op meerdere objecten tegelijk, omdat het voor concurrerende kopers mogelijk is om een ​​onroerend goed met een hoger bod of een volledig contant bod te beveiligen. Maar raak niet ontmoedigd als iemand anders uw aanbod voor een bepaalde woning overtroeft; kom regelmatig terug om te zien of het weer in de inventaris van de bank verschijnt. Afscherming deals hebben de neiging om vrij vaak door te vallen.

Aankoop van een afgeschermd huis

Als u bij een bank koopt, moet u uw onderhandelingsvaardigheden aanscherpen en het proces starten met een lowball-aanbieding voor het onroerend goed dat u wilt. Banken die aanzienlijke voorraden van verhinderde eigendommen hebben verzameld, zullen eerder geneigd zijn om over de prijs te onderhandelen; hoe langer de bank het onroerend goed heeft gehouden, hoe groter de kans dat ze serieus lagere biedingen in overweging zal nemen, met name op onroerend goed dat al langere tijd wordt bewaard. Daarom moet u waarschijnlijk uw eerste bod uitbrengen tegen een prijs die ten minste 20% onder de huidige marktprijs ligt, of misschien zelfs meer als het onroerend goed waarop u biedt zich bevindt in een gebied met een hoge incidentie van verhinderingen.

Als u de woning en eventuele noodzakelijke renovaties contant kunt betalen, bevindt u zich in een benijdenswaardige positie. Dat is de reden waarom sommige kopers besluiten om samen te werken met externe investeerders die hen kunnen helpen aan de front-end en eventuele winsten delen wanneer het huis opnieuw in het verkoopblok komt. In feite vertegenwoordigen contante transacties een aanzienlijk deel van de REO-verkopen.

Financieringsopties voor afgeschermde huizen

U kunt een hypotheek gebruiken om een ​​REO-onroerend goed te kopen, hoewel particuliere geldschieters de neiging hebben schichtig te zijn over de financiering van executieovereenkomsten. Er zijn echter twee financieringsopties beschikbaar voor degenen die in aanmerking komen - 203 (k) leningen van de Federal Housing Administration (FHA) en het HomeSteps-programma via Freddie Mac, een van de door de overheid gesponsorde ondernemingen die hypotheken terugkopen.

203 (k) Leningen

De FHA ontwierp zijn 203 (k) hypotheken om te helpen de zorgen van banken weg te nemen die anders risicovolle REO zouden vermijden. aankopen. Door leners een hypotheekverzekering te heffen, kunnen ze leningen garanderen die worden verstrekt door particuliere geldschieters die deelnemen aan het programma.

Voor leners is een van de grote voordelen de mogelijkheid om de aankoop van een huis, plus eventuele reparaties, in één hypotheek te financieren. De eenvoudigere versie, een gestroomlijnde lening van 203 (k), is bedoeld voor beperkte reparaties waarvoor geen technische of architecturale plannen nodig zijn. Individuen kunnen tot $ 35.000 boven de verkoopprijs van het huis lenen om basisremedies zoals nieuwe apparatuur, gevelbeplating en ramen te dekken.

Met uitgebreidere oplossingen, zoals het bouwen van een toevoeging of het verzorgen van structurele schade, is een traditionele 203 (k) lening meestal de beste optie. In tegenstelling tot de gestroomlijnde variant moeten huiseigenaren minimaal $ 5.000 afsluiten; het maximale bedrag is gebaseerd op FHA-limieten voor elke provincie. Bovendien moet u betalen voor een onafhankelijke consultant om het pand te inspecteren en te controleren of het werk voldoet aan de programmarichtlijnen.

Een bijkomend nadeel van deze leningen is de prijs. Naast het betalen van een hypotheekverzekering, betalen leners doorgaans rentetarieven die een kwart procentpunt hoger liggen dan die van conventionele leningen. Mogelijk moeten ze ook over een of twee punten forceren, wat voorafkosten zijn die elk 1% van de hoofdsom waard zijn.

Figuur 1. Een vergelijking tussen traditionele leningen van 203 (k) en de gestroomlijnde versie.

(Bron: Bank of America-website)

HomeSteps

Freddie Mac biedt liquiditeit aan de hypotheekmarkt door leningen van banken te kopen, te poolen en als effecten aan beleggers te verkopen. Met HomeSteps biedt de organisatie - via haar particuliere kredietpartners - speciale financiering voor diegenen die alleen de afgeschermde eigendommen willen kopen die ze bezit. HomeSteps is momenteel alleen beschikbaar in de volgende staten: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, North Carolina, South Carolina, Tennessee, Texas en Virginia.

Als u in een van deze staten woont, heeft HomeSteps een aantal belangrijke voordelen. De belangrijkste daarvan is dat u geen hypotheekverzekering hoeft te kopen, waardoor deze zich onderscheidt van 203 (k) leningen. Dat alleen al kan kopers honderden, zelfs duizenden dollars besparen in de loop van de hypotheek. Verder vereist een HomeSteps-hypotheek geen beoordeling bij het ontstaan, wat een grote hindernis kan zijn voor diegenen die een conventionele lening zoeken.

Kopers kunnen een lijst met eengezinswoningen, appartementen en meergezinswoningen vinden op de HomeSteps-website.

Het komt neer op

Op het eerste gezicht kunnen afgeschermde huizen erg aantrekkelijk lijken. Kosten kunnen echter uiterst onvoorspelbaar zijn en onderliggende schade kan een woning ongewenst maken. Het koopproces is vaak traag, wat tot een tweede gedachte in de hoofden van kopers kan leiden, terwijl een grote vraag naar het lokken van afgeschermde eigendommen sommige hoopvolle kopers weg kan duwen.

Met dit alles gezegd, kunnen afgeschermde huizen ongelooflijke deals worden. Kopers hebben de unieke mogelijkheid om onder de marktwaarde te betalen voor huizen die in normale omstandigheden niet voor hen beschikbaar zouden zijn. Als er aan de acquisitiezijde besparingen zijn, verhoogt dit de kans dat de koper in de toekomst waardering voor zijn activa realiseert, en een winst op zijn investering als hij verkoopt.

Als dit op een verantwoorde manier gebeurt, kan de aankoop van een afgeschermd huis een koper in staat stellen om vele jaren te profiteren van vele voordelen.