Home Ownership Investering

Huisbezit is altijd onderdeel geweest van de American Dream. Daarom accepteren veel mensen het bezitten van een huis als het juiste om te doen zonder rekening te houden met de voordelen of risico's. Als u overweegt een huis te kopen, moet u de voordelen van de investeringsbeslissing die u gaat nemen en alles wat daarbij hoort, kennen en bekijken voordat u zich aanmeldt op de stippellijn.

Belangrijkste leerpunten

• Als u overweegt om een ​​huiseigenaar te zijn, let dan op en bekijk de voordelen en eventuele risico's die u kunt lopen voordat u de deal sluit.
• Voordelen zijn onder meer waardering, eigen vermogen, belastingaftrek en aftrekbare kosten.
• Risico's en voorbehouden kunnen hoge aanloopkosten, waardevermindering en illiquiditeit omvatten.

Aantrekkelijke langetermijninvestering

Een huis kopen is een van de beste langetermijninvesteringen die u kunt doen. Volgens de Federal Housing Finance Agency (FHFA) House Price Index (HPI) stegen de Amerikaanse huizenprijzen gemiddeld 34, 71% over de periode van vijf jaar eindigend op 31 december 2017. Gemiddeld zagen huiseigenaren de waarde van hun onroerend goed investeringen groeien met 6, 94% per jaar gedurende die periode. Dat is geen slecht rendement op een investering die u ook een plek biedt om te wonen.

Hoge kosten vooraf

Een huis kopen is meer dan de verkoopprijs en de rente. U kunt overal tussen 2% en 5% van de aankoopprijs aan sluitingskosten verwachten. Om deze reden is het kopen van een huis geen zeer goede investering op korte termijn. Experts zeggen dat je van plan moet zijn om ten minste vijf jaar in je huis te blijven om die kosten terug te verdienen. Enkele van de meest voorkomende afsluitingskosten zijn aanvraagkosten, beoordelingskosten, advocatenkosten, onroerendgoedbelasting, hypotheekverzekering, huisinspectie, premie voor eerstejaars woningverzekering, titelonderzoek, titelverzekering, punten (vooruitbetaalde rente), originatiekosten, opname vergoedingen en enquêtekosten.

Waardering

Waardering vertegenwoordigt de toename van thuiswaarden in de loop van de tijd. Hoewel onroerendgoedprijzen cyclisch zijn, stijgen ze over het algemeen in waarde of stijgen ze in de loop van de tijd. Verwacht niet dat de waarde drastisch zal stijgen als je er voor de korte termijn in zit. Maar als u lang genoeg in uw huis blijft, is de kans heel groot dat u uw huis voor winst kunt verkopen vanwege waardering later in de toekomst.

Onroerend goed waardeert vooral vanwege het land waarop het huis staat, terwijl de werkelijke structuur in de loop van de tijd minder wordt. Dus de uitdrukking "locatie, locatie, locatie" is niet alleen een uitdrukking van onroerend goed, maar een zeer belangrijke overweging bij het kopen van een huis. De buurt met de voorzieningen die het met zich meebrengt - schooldistricten, parken, staat van wegen, enz. - en de stad waar het huis zich in alle opzichten bevindt in de waardering van het pand.

Overweeg een huis dat zo vervallen en vervallen is dat het onbewoonbaar is. In dit geval kan het land onder het huis een aanzienlijk bedrag waard zijn. Een verkoper kan overwegen het te verkopen zoals het is - met de structuur nog intact - of een beetje extra uit te geven om het huis te slopen en het land op een hogere prijs zelf te verkopen.

Waardering is de waardeverandering van uw woning in de loop van de tijd, terwijl eigen vermogen het verschil is tussen het saldo op uw hypotheek en de marktwaarde van uw woning.

Bouwen aan eigen vermogen

Eigen vermogen vertegenwoordigt het verschil tussen hoeveel u nog verschuldigd bent aan uw hypotheek en de marktprijs of de waarde van uw huis. Eigen vermogen en waardering kunnen samen worden beschouwd. Zoals hierboven vermeld, zal uw woning waarschijnlijk in de loop van de tijd in marktwaarde groeien. Uw eigen vermogen groeit ook als u uw hypotheek betaalt, waarbij minder van uw betaling naar rente gaat en meer naar het verlagen van het saldo op uw lening.

Het opbouwen van eigen vermogen kost wat tijd omdat het tijd kost om het hoofdsaldo van de hypothecaire lening te verlagen, tenzij u natuurlijk een grote aanbetaling doet of regelmatig vooruitbetaalt. Een ding om in gedachten te houden, is echter dat de tijd dat je je huis hebt een grote factor is in hoeveel equity je opbouwt en de waardering die je kunt realiseren. Hoe langer u het bewaart, hoe meer eigen vermogen u verkrijgt.

Home equity biedt flexibiliteit om een ​​lening te krijgen die is gekoppeld aan het bedrag van uw home equity. Veel beleggers volgen tegelijkertijd hun eigen vermogen en woningwaardering. Als een belegger van mening is dat hun woningwaarde zeer op prijs stelt, kunnen ze een lening met eigen vermogen uitstellen om de waardering van de verkoper te verbeteren.

Pride of Ownership

Een vaak genoemd voordeel van huisbezit is de kennis dat u uw kleine hoekje van de wereld bezit. U kunt uw huis aanpassen, verbouwen, schilderen en decoreren zonder de toestemming van een verhuurder te krijgen.

Locatie, locatie, locatie

Terwijl het betalen van uw hypotheek hetzelfde werkt, ongeacht waar u woont, varieert de marktwaarde-groei met de locatie. Hoewel de FHFA zegt dat de gemiddelde huizenprijzen in de VS met 34, 71% zijn gestegen over de periode van vijf jaar eindigend op 31 december 2017, stegen de prijzen in de midden-Atlantische volkstelling met slechts 18, 48%. De prijzen in de Pacific tellingsdivisie stegen echter met gemiddeld 57, 06% tussen 31 december 2012 en 31 december 2017.

Bekijk de volledige FHFA-grafiek hieronder om te zien hoe dit de prijzen kan beïnvloeden waar u van plan bent om te kopen:

Bron: FHFA. Amerikaanse volkstelling, procentuele verandering in huizenprijzen. Seizoensgebonden, alleen-verkrijgbare HPI, periode eindigend op 31 december 2017.

Meerwaarde uitsluiting

Uiteindelijk zal je je huis verkopen. Als u dat doet, staat de wet u toe de winst te houden en geen vermogenswinstbelasting te betalen. Dat is belastingvrije winst van maximaal $ 250.000 voor alleenstaande huiseigenaren en $ 500.000 voor gehuwden. Dit is alleen voor uw hoofdverblijf - niet voor een tweede huis of vakantieobject.

Er zijn enkele vereisten waaraan u moet voldoen om voor deze uitsluiting in aanmerking te komen. U moet de woning gedurende ten minste twee jaar - 24 maanden - bezitten gedurende de laatste vijf jaar tot de sluitingsdatum. De woonplaatsvereiste schrijft voor dat u gedurende de periode van vijf jaar voorafgaand aan de verkoop ten minste 730 dagen of twee jaar in het huis had moeten wonen. De laatste vereiste, de terugblikvereiste, schetst dat u tijdens de periode van twee jaar voorafgaand aan de meest recente verkoop niet hebt geprofiteerd van de verkoop van een ander hoofdverblijf.

Verhuiskosten en andere kosten

Als u niet in aanmerking komt voor volledige uitsluiting van vermogenswinst, kunt u mogelijk verhuiskosten claimen. Hoewel het misschien niet zoveel is als een meerwaarde-uitsluiting, kunt u toch enkele kosten terugverdienen als u kunt aantonen dat de verkoop is veroorzaakt door een verandering in de werkplek, gezondheidsredenen of andere gebeurtenissen die u niet kon voorspellen.

Als u verhuiskosten claimt, dekken uw inhoudingen in het algemeen het verplaatsen van uw goederen en persoonlijke bezittingen, inclusief in-transit of buitenlandse verhuiskosten, gemaakte kosten naar uw nieuwe woning inclusief accommodatie, maar geen maaltijden, aansluitingen en annuleringen voor nutsvoorzieningen, en verzendkosten voertuigen en huisdieren naar uw nieuwe woning.

Om in aanmerking te komen voor verplaatsingskosten, moet u het volgende aan de IRS bewijzen:

• Verplaats tijd en afstand : Je verhuizing moet binnen een jaar na je startdatum bij je nieuwe baan plaatsvinden. En de afstand tussen uw nieuwe woning en baan kan niet meer zijn dan de afstand tussen uw oude woning en de nieuwe baan.
• Afstand test : Uw nieuwe baan en dus uw nieuwe thuis moet minstens 50 mijl verwijderd zijn van uw oude.
• Tijd test : De IRS vereist dat u gedurende het eerste jaar na uw verhuizing minimaal 39 weken fulltime werkt.

Belastingaftrek

Na waardering is het meest genoemde voordeel van woningbezit belastingaftrek of besparingen. Wanneer u een huis koopt, kunt u een deel van de kosten van het bezit van dat huis aftrekken van de belastingen die u aan de overheid betaalt. Dit omvat hypotheekrente op zowel uw hoofdverblijfplaats als een tweede woning, die duizenden dollars per jaar kan bedragen.

Rente op home-equityleningen of home-equity-kredietlijnen (HELOC's) is ook aftrekbaar als de middelen worden gebruikt om uw woning aanzienlijk te verbeteren.

U kunt ook tot $ 10.000 aan staats- en lokale belastingen (SALT) aftrekken, inclusief onroerendgoedbelasting.

De nieuwe belastingwetgeving

De nieuwe Tax Cuts and Jobs Act, aangenomen in december 2017, heeft substantiële wijzigingen aangebracht in de delen van de belastingwetgeving die te maken hebben met huiseigendom. Tenzij een toekomstig congres de wet wijzigt, vervallen alle bepalingen na 31 december 2025.

De nieuwe wet beperkt de hypotheekrenteaftrek tot $ 750.000 van de totale hypotheekschuld, inclusief voor een eerste en tweede huis en eventuele eigen vermogen of HELOC-leningen. De vorige limiet was $ 1.000.000 aan hypotheekschuld plus een extra $ 100.000 aan eigen vermogen.

Er is een uitzondering die $ 1.000.000 aan totale hypotheekschuld toestaat als u uw huis op of vóór 14 december 2017 hebt gekocht. Deze bepaling is zelfs van toepassing als u die oudere hypotheek herfinanciert. Intrestlening rente is alleen aftrekbaar als het geld wordt gebruikt voor substantiële verbeteringen aan de woning waarop u de lening hebt afgesloten. Voorheen was rente tot $ 100.000 aftrekbaar, ongeacht hoe het eigen vermogen werd gebruikt.

SALT-inhoudingen, inclusief onroerendgoedbelasting, zijn nu beperkt tot $ 10.000. Voorheen waren alle SALT-betalingen aftrekbaar, tenzij u onderworpen was aan de alternatieve minimumbelasting. Andere nieuwe bepalingen omvatten beperkingen op het claimen van slachtoffers van verliezen, behalve voor federaal verklaarde rampen en geen bewegende kostenaftrek, behalve voor militairen met actieve dienst.

Al deze veranderingen hebben de waarde van het bezitten van een woning verlaagd - inclusief het feit dat, met de standaardaftrekverdubbeling, ook onder de nieuwe belastingwetgeving, minder mensen voldoende aftrek zullen hebben om Schema A in te dienen in plaats van de standaardaftrek te nemen. Het feit dat u in aanmerking komt voor een belastingaftrek betekent dus niet dat dit nuttig voor u zal zijn. De ernstige beperking van de SALT-aftrek zal met name schadelijk zijn voor het verlagen van de beschikbare aftrekposten voor mensen die in zwaar belaste staten wonen.

Gedwongen besparingen

Terwijl u uw hypotheek terugbetaalt en het bedrag dat u verschuldigd bent, vermindert, zonder het te beseffen, spaart u terwijl de waarde van uw huis toeneemt - net zoals de waarde van een spaarrekening met rente toeneemt. Als je verkoopt, krijg je waarschijnlijk elke dollar die je hebt uitbetaald terug en meer, ervan uitgaande dat je lang genoeg in je huis blijft. Na verloop van tijd moet het gemiddelde ~ 6% rendement (rente) op uw spaargeld meer zijn dan uw uitgaven.

Potentiële afschrijving

Niet alle huizen groeien in waarde. De woningcrisis van 2008 heeft ertoe geleid dat veel huiseigenaren onder water zijn, wat betekent dat je meer aan je hypotheek moet betalen dan je huis waard is. Er is geen huisvestingscrisis nodig voordat de huizenprijzen stagneren of dalen. Regionale of lokale economische omstandigheden kunnen leiden tot thuiswaarden die de inflatie niet bijhouden.

Onthoud ook dat de werkelijke structuur waarin u leeft na verloop van tijd zal afnemen. Dit kan zijn vanwege de algemene voorwaarden van het pand of een gebrek aan onderhoud en reparaties.

Financiële verantwoordelijkheden

Eigendom komt met verantwoordelijkheden. U moet uw hypotheek betalen of het risico lopen uw huis en het opgebouwde vermogen te verliezen. Onderhoud en onderhoud zijn uw verantwoordelijkheid. Je kunt de verhuurder niet om 02.00 uur bellen om een ​​lekkende waterleiding te laten repareren. Als het dak beschadigd is, moet u het zelf repareren - of laten repareren. Gazon maaien, sneeuwruimen, huiseigenaren verzekering en aansprakelijkheidsverzekering vallen allemaal op u.

illiquiditeit

In tegenstelling tot voorraad, die binnen een paar dagen kan worden verkocht, duurt het meestal veel langer voordat huizen worden gelost. Het feit dat u toegang heeft tot $ 500.000 aan belastingvrije vermogenswinsten betekent niet dat u er direct toegang toe hebt. Ondertussen moet u nog steeds hypotheekbetalingen doen en het huis onderhouden totdat u het verkoopt.

Het komt neer op

Een huis is een investering die veel beleggingsvoordelen met zich meebrengt, maar ook risico's, waardoor het een investering is die niet voor iedereen geschikt is. Het is dus belangrijk om de investeringsvoordelen af ​​te wegen tegen de risico's. Een rationele vergelijking van voor- en nadelen kan u helpen beslissen of u uw geld in een investering in uw huis steekt of dat u elders een beter rendement kunt behalen.

Als u voor het eerst een huisverkoper bent, kunt u overwegen een opleiding te volgen om meer te weten te komen over huiseigenaar. Sommige cursussen voor homebuyer zijn gratis en worden lokaal aangeboden, terwijl anderen een kleine vergoeding vragen.