Hoe te investeren in grond

Will Rogers heeft eens aanbevolen dat mensen grond moeten kopen vanwege de schaarste. Met dit in gedachten moeten investeerders de praktische aspecten van het bezitten van grond en het runnen van een grondgebonden onderneming begrijpen. Ze moeten ook op de hoogte zijn van de specifieke soorten landgerelateerde beleggingsopties die beschikbaar zijn via beleggingsproducten, zoals exchange-traded funds (ETF's) en exchange-traded notes (ETN's).

Soorten investeringen in grond

Onafhankelijke rijke mensen kunnen grond kopen voor persoonlijk gebruik, recreatie - en ja, investeringen. Helaas vallen de meeste mensen niet in deze categorie. Dit roept de vraag op: zijn kansen op grondbezit en zakelijke ondernemingen in staat om een ​​acceptabel rendement op de investering voor kleine investeerders te genereren, terwijl ze nog steeds de geneugten en eigenschappen krijgen die verbonden zijn aan grondbezit? Om deze vraag te beantwoorden, moet u 10 algemene categorieën potentiële grondinvesteringen kunnen evalueren:

• Residentieel ontwikkelingsland
• Commercieel ontwikkelingsland
• Rij gewas land
• Veeteeltland
• Timberland
• Mineraal productieland
• Plantaardige landbouwgrond
• wijngaarden
• Orchards
• Recreatieve grond

Investeringen in woningen en commerciële grond

Residentiële en commerciële grondontwikkeling biedt een haalbare toegang tot investeringen, omdat vrijwel een onbeperkt aantal mogelijkheden voor landontwikkeling kan worden gestructureerd om te voldoen aan het kapitaal en de tijdsdruk van een investeerder. Voor de meeste kleine beleggers zijn ETF's van Real Estate Investment Trust (REIT) een ideale keuze omdat ze geen direct beheer vereisen, ze zijn breed gediversifieerd per type onroerend goed, ze zijn geografisch gediversifieerd, ze kunnen in realtime worden gekocht of verkocht en ze zijn erg goedkoop. Sommige zijn gespecialiseerd in een soort onroerend goed, maar anderen, zoals de Vanguard REIT ETF (VNQ), bieden een gediversifieerde blootstelling aan industriële, kantoor-, detailhandels-, gezondheidszorg-, openbare opslag- en woningontwikkelingen.

Helaas doen dit soort investeringen af ​​van het vermogen van de grondeigenaar om te genieten van het gebruik van het land. Daarom zijn woning- en commerciële grondontwikkelingen geen haalbare opties voor mensen die het gevoel van grondbezit echt willen ervaren.

Row Crop Land en Land for Livestock Operations

Grond die is gekocht voor de landbouw van rijengewassen of voor het runnen van een veehouderij, biedt de mogelijkheid om te genieten van land in de zin van huiseigenaren, maar ook vanuit het oogpunt van inkomsten genereren. Er zijn echter een groot aantal problemen voor kleine investeerders die grond kopen om dit soort ondernemingen te exploiteren. Ten eerste moet de schaal die nodig is om een ​​rooibedrijf of veehouderij uit te voeren zeer groot zijn om financieel levensvatbaar te zijn. Dit vereist op zijn beurt een aanzienlijke initiële kapitaaluitgave die veel verder gaat dan wat de meeste mensen zich kunnen veroorloven. Bovendien zijn de aan de gang zijnde vaste kosten in verband met het runnen van dit soort landbouwactiviteiten extreem hoog.

Dit betekent op zijn beurt dat de financiële hefboomwerking en het bedrijfsrisico voor dergelijke activiteiten ook zeer hoog zijn. Als gevolg hiervan wordt de landeigenaar aanzienlijk belast om dit soort ondernemingen financieel succesvol te maken. In veel gevallen overtreft het stressniveau de voordelen waar mensen naar verlangen als landeigenaren. Met dit in gedachten, is het een eerlijke beoordeling om te zeggen dat de meeste kleine investeerders dit soort grootschalige landbouwactiviteiten moeten vermijden, omdat de risico's en ontberingen van dergelijke activiteiten waarschijnlijk de voordelen zullen overtreffen.

Hoewel het bezitten van een traditionele rijsgewas- of veeteeltactiviteit waarschijnlijk niet haalbaar is voor de meeste kleine investeerders, bieden veel opties voor landbouwinvesteringen een aanvaardbare blootstelling aan traditionele landbouwbedrijven. Het United States Agriculture Index Fund (USAG) is bijvoorbeeld een op de beurs verhandeld fonds dat blootstelling biedt aan sojabonen, maïs, tarwe, katoen, suiker, koffie, sojaolie, levend vee, voedervee, cacao, magere varkens, Kansas City tarwe, koolzaadolie en sojameel. Daarom zullen kleine beleggers, door in dit product te beleggen, een brede blootstelling aan traditionele landbouwactiviteiten hebben. Dit kan op zijn beurt door de belegger worden gebruikt om op de hoogte te blijven van traditionele landbouwmethoden en om op termijn een aantrekkelijk rendement op de investering te genereren.

Kleine beleggers kunnen ook een verscheidenheid aan op de beurs verhandelde notes (ETN's) gebruiken om te investeren in specifieke soorten traditionele landbouwactiviteiten. De Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) biedt bijvoorbeeld beleggingsblootstelling aan zachte grondstoffen zoals maïs, tarwe, sojabonen, suiker, katoen en koffie, en de Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) biedt beleggingsblootstelling aan vee en varkens.

Wat betreft het gebruik van ETF's en ETN's als land- en landbouwgerelateerde investeringsopties, moeten beleggers begrijpen dat veel van dit soort producten afgeleide instrumenten zoals futures-contracten gebruiken om marktblootstelling te genereren. Daarom moeten beleggers een grondige due diligence uitvoeren voor dit soort investeringen om hun potentiële risico's en voordelen volledig te begrijpen. Desalniettemin is het gebruik van ETF's en ETN's waarschijnlijk de beste gelegenheid om traditionele grootschalige landbouwactiviteiten te ontplooien.

Kleine boerderij investeringsmogelijkheden

Voor kleine investeerders om echt te genieten van het meer traditionele gevoel van landeigendom, zijn misschien de beste opties houtkwekerijen, land voor minerale ontwikkeling, moestuinen, boomgaarden, wijngaarden en recreatiegebied. Dit soort landbouwinspanningen is veel aantrekkelijker voor kleine investeerders: de omvang van de grondaankoop kan worden aangepast om te voldoen aan de kapitaalbeperkingen van de investeerder; operaties hebben het potentieel om een ​​voortdurende inkomstenstroom te genereren, en investeerders kunnen genieten terwijl ze op het land zijn terwijl het wordt gebruikt.

Dat gezegd hebbende, een groot aantal ETF's en ETN's zijn ook direct verbonden met dit soort landbouwactiviteiten. Daarom kunnen kleine investeerders overwegen om in hen te investeren, als ze besluiten dat het runnen van een kleinschalige landbouwoperatie te veel van hun tijd en middelen vergt.

De MSCI Global Timber ETF (CUT) is ontworpen om de prestaties van houtbedrijven over de hele wereld te volgen en omvat bedrijven in bedrijven die bosgrond bezitten of leasen en het hout oogsten voor commercieel gebruik en de verkoop van houtproducten. Daarnaast is het SPDR S&P Oil & Gas Exploration & Production ETF Fund (XOP) een van de vele beleggingsopties die blootstelling biedt aan de ontwikkeling van minerale gronden.

Te overwegen kwesties

Zodra de beslissing is genomen om grond te kopen als een investering of voor ontwikkeling, moeten beleggers veel problemen begrijpen met betrekking tot de wettigheid van het gebruik van specifieke percelen. Beperkingen voor landgebruik kunnen bijvoorbeeld de manier beperken waarop de grond door de eigenaar kan worden gebruikt, erfdienstbaarheden kunnen toegang verlenen tot een deel van het onroerend goed aan een niet-verbonden partij en het overbrengen van minerale rechten kan een niet-verbonden partij de toestemming om mineralen te winnen en te verkopen voor financieel gewin.

Bovendien kunnen oever- en kustrechten de toegang bepalen die de grondeigenaar tot aangrenzende waterwegen heeft, en de aanleg van het land kan bepalen of het in een uiterwaarden ligt, wat een grote invloed zou hebben op de manier waarop het land zou kunnen worden gebruikt. Gelukkig kunnen potentiële landkopers antwoorden op deze vragen krijgen door de wettelijke specificatie voor een perceel grond te bekijken, die te vinden is in een document dat bekendstaat als een landakte. Dit type document is meestal beschikbaar voor het publiek via internet, of het kan op de ouderwetse manier worden verkregen, door een bezoek te brengen aan de afdeling landregistratie en daden van het betreffende kantoor van de districtsklerk.

Naast juridische kwesties moeten kleine investeerders de toegang van het land tot basisvoorzieningen zoals elektriciteit of telecommunicatie overwegen. Beleggers moeten ook de jaarlijkse onroerendgoedbelastingverplichting van het land herzien, het potentieel beoordelen voor het overtreden van overtredingen en de afgelegen ligging van het land analyseren van de landeigenaar, evenals van de dichtstbijzijnde gemeenschap. Al deze kwesties zijn belangrijk, omdat het ontbreken van nutsvoorzieningen de mogelijkheid om het land te gebruiken sterk kan belemmeren, de afgelegen ligging van het land kan de kansen beïnvloeden die een grondeigenaar heeft om van het onroerend goed te genieten, en onroerendgoedbelastingen kunnen de financiën van de landeigenaar beïnvloeden. Met deze kwesties in gedachten moeten potentiële grondeigenaren een uitgebreide due diligence-evaluatie uitvoeren voordat ze besluiten om grond te kopen.

Algemeen overzicht van landwaardering

Investeerders die een grondaankoop overwegen, moeten zich realiseren dat ze een puur speculatieve investering doen. Dit komt omdat onontwikkeld land geen inkomsten genereert en daarom moet elk rendement op de investering komen uit de potentiële meerwaarde die kan worden ontvangen zodra het land is verkocht. Met dit in het achterhoofd kunnen de kosten van schulden voor een lening van een boerderij-onroerend goed worden gebruikt om een ​​voorlopige investeringsanalyse uit te voeren.

Vanaf februari 2018 was het jaarlijkse percentage voor een 30-jarige volledig afgeschreven agrarische vastgoedlening 6%. Op basis van dit tarief zou grond die via een grondlening is gekocht, elk jaar met 6% moeten stijgen om de grondinvestering break-even te maken. In de meeste gebieden van de VS zal dit waarschijnlijk niet gebeuren, met name gedurende een langere periode. Daarom, vanuit puur investeringsoogpunt, heeft grond een zeer onaantrekkelijk rendement op investeringen, vooral als men bedenkt hoe lang investeerders doorgaans land moeten bezitten om een ​​rendement op hun investering te genereren. Bovendien zullen de rentetarieven voor leningen voor landbouwgrond in de toekomst waarschijnlijk stijgen, wat betekent dat het break-evenpercentage voor toekomstige grondaankopen ook zal stijgen.

Als de kosten van schulden voor een agrarische vastgoedlening kleine investeerders er niet van weerhouden om grond te kopen als speculatieve investering, en ze echt geloven dat ze een kleine landbouwonderneming kunnen opzetten die aan hun kapitaalvereisten, inkomensvereisten en tijdsdruk voldoet, veel taxatierapporten zijn direct beschikbaar. Deze rapporten kunnen worden verkregen bij de landbouwafdelingen van openbare staatsuniversiteiten om de haalbaarheid van het opzetten van een bedrijfsbedrijf voor kleine landbouwbedrijven te helpen beoordelen. Daarom moeten kleine investeerders die een houtkwekerij, een groenteboerderij, een wijngaard of een boomgaard willen vestigen, een uitgebreide en tijdige analyse kunnen vinden die uitlegt hoe ze dit soort bewerkingen kunnen vaststellen, de hoeveelheid werk die ze waarschijnlijk met zich meebrengen, de kapitaaluitgaven vereist, de tijd die nodig is om een ​​investeringsrendement te ontvangen en het waarschijnlijke rendement van de investering dat de kleine boerderij na verloop van tijd zal bereiken.

Ten slotte, en misschien nog het belangrijkste, moeten investeerders begrijpen dat investeren in grond om een ​​kleine onderneming te exploiteren waarschijnlijk het moeilijkste en meest risicovolle type onderneming is dat kan worden nagestreefd. Dit komt omdat, naast het risico dat bij alle zakelijke activiteiten wordt aangetroffen, landbouwactiviteiten een groot aantal risico's met zich meebrengen waarmee niet-agrarische bedrijven niet te maken hebben. Voorbeelden zijn de dreiging van een verscheidenheid aan gewasziekten, het potentieel voor plagen, een steeds veranderende weersomgeving en onstabiele marktprijzen. Om deze redenen, in combinatie met het feit dat het runnen van een klein boerenbedrijf een aanzienlijke hoeveelheid fysieke kracht, uithoudingsvermogen en een zeer sterke werkethiek vergt, zal de overgrote meerderheid van de beleggers waarschijnlijk niet in staat zijn om alle landbouweisen op te lossen een duurzame basis.

De bottom-line investering in grond

Het kopen van grond is een zeer risicovolle investering omdat het geen inkomsten genereert en mogelijk geen meerwaarde oplevert wanneer het onroerend goed wordt verkocht. Bovendien is het zeer riskant om een ​​onroerendgoedlening op de boerderij te gebruiken om grond te kopen. Met deze punten in het achterhoofd, wordt aanbevolen dat de meeste kleine beleggers met een verlangen om land te bezitten of een klein boerenbedrijf te exploiteren, de grote verscheidenheid aan ETF's en ETN's moeten gebruiken die nu mogelijkheden voor kleine beleggers bieden die ooit alleen beschikbaar waren om af te dekken fondsen. Door dit soort beleggingsproducten te gebruiken, moeten beleggers in staat zijn om hun verlangen naar landgebonden recreatieve activiteiten te vervullen en tegelijkertijd een redelijk rendement op de investering genereren.