Tenancy in Common - TIC
Huurovereenkomst is een regeling waarbij twee of meer mensen eigendomsrechten op een eigendom of perceel delen. Het onroerend goed kan commercieel of residentieel zijn. Wanneer een gemeenschappelijke huurder overlijdt, gaat het onroerend goed naar het landgoed van die huurder. Elke onafhankelijke eigenaar kan een gelijk of verschillend percentage van de totale eigendom beheren. Ook heeft de huurovereenkomst in gemeenschappelijke partner het recht om hun deel van het onroerend goed over te laten aan elke begunstigde als een deel van hun nalatenschap. Contractvoorwaarden voor gemeenschappelijke huurders worden gedetailleerd beschreven in de akte, titel of andere juridisch bindende eigendomsdocumenten.
Hoe TIC werkt
Wanneer twee of meer mensen gemeenschappelijk bezit als huurder hebben, zijn alle delen van het onroerend goed in gelijke mate eigendom van de groep. De mede-huurders kunnen een ander aandeel in eigendomsbelangen hebben. Sarah en Debbie kunnen bijvoorbeeld elk 25% van een eigendom bezitten, terwijl Leticia 50% bezit. Hoewel het percentage in eigendom varieert, kan geen enkele persoon aanspraak maken op eigendom van een specifiek deel van het onroerend goed.
Huurders kunnen in gemeenschappelijke overeenkomsten te allen tijde worden opgericht. Een persoon kan dus een belang ontwikkelen in een woning, jaren nadat de andere leden een gemeenschappelijke huurovereenkomst hebben gesloten. Terugkerend naar het bovenstaande voorbeeld, kunnen we zeggen dat Sarah en Leticia oorspronkelijk elk 50% van het onroerend goed bezaten. Op een gegeven moment besloot Sarah om haar 50% -deel te splitsen terwijl Debbie de groep verliet met een splitsing van 25/25/50.
Verder kunnen de leden van de overeenkomst onafhankelijk verkopen of lenen tegen hun deel van de eigendom.
Belangrijkste leerpunten
- Huurders gemeenschappelijk is een regeling waarbij twee of meer personen eigendomsbelangen in een woning hebben.
- Gemeenschappelijke huurders kunnen verschillende percentages van het onroerend goed bezitten.
- Gemeenschappelijke huurders kunnen hun deel van het onroerend goed aan iedereen nalaten na hun dood.
- De huurovereenkomst verschilt aanzienlijk van een gezamenlijke huurovereenkomst, met name wat betreft de overlevingsrechten en de mate van eigendom van elke huurder.
TIC afvoeren
Een of meer medehuurders kunnen andere leden uitkopen om de huurovereenkomst gemeenschappelijk te ontbinden. Als de medehuurders tegengestelde belangen of aanwijzingen ontwikkelen voor het gebruik, de verbetering van het onroerend goed of het onroerend goed willen verkopen, moeten ze een gezamenlijke overeenkomst sluiten om verder te gaan. In gevallen waarin geen overeenstemming kan worden bereikt, kan een partitie-actie plaatsvinden. De partitieactie kan vrijwillig of op bevel van de rechtbank zijn, afhankelijk van hoe goed de mede-huurders samenwerken.
In een procedure voor juridische verdeling zal een rechtbank het onroerend goed onder de huur delen in gewone leden, waardoor elk lid afzonderlijk van andere leden verder kan gaan. Bekend als een partitie in natura is het de meest directe manier om het onroerend goed te verdelen en is het meestal de methode die wordt gebruikt wanneer medehuurders geen tegenstanders zijn.
Als de mede-huurders weigeren samen te werken, kunnen ze overwegen een verkooponderdeel van het onroerend goed aan te gaan. Hier wordt het bedrijf verkocht en worden de opbrengsten onder de medehuurders verdeeld op basis van hun respectieve belangen in het onroerend goed.
Eigendomsbelastingen met TIC-eigenschappen
De huurovereenkomst in gemeen overleg, geleid door de toepasselijke wetgeving, geeft meestal de implicaties weer van gedeeld eigendom op de belastingen van een woning. In het contract wordt beschreven hoe belastingverplichtingen contractueel aan elke eigenaar worden verdeeld.
Omdat een huurovereenkomst in gemeen overleg een perceel van grond of onroerend goed niet juridisch verdeelt, zullen de meeste belastende rechtsgebieden niet elke eigenaar een proportionele onroerende voorheffing toewijzen op basis van hun eigendomspercentage. Meestal ontvangen de huurders gemeenschappelijk één factuur voor de onroerende voorheffing.
In veel rechtsgebieden legt een huurovereenkomst in gemeen- schappelijke overeenkomst hoofdelijke aansprakelijkheid op aan de medehuurders. Deze bepaling houdt in dat elk van de onafhankelijke eigenaars aansprakelijk kan zijn voor de onroerende voorheffing tot het volledige bedrag van de aanslag. De aansprakelijkheid is van toepassing op elke eigenaar, ongeacht het niveau of percentage van eigendom.
Zodra de onroerende voorheffing is voldaan, zullen medehuurders die betaling in mindering brengen op hun aangifte inkomstenbelasting. Als het belastingrechtsgebied de hoofdelijke aansprakelijkheid zou volgen, zou elke medehuurder het bedrag dat hij heeft bijgedragen, kunnen aftrekken van de belastingaangifte. In de provincies die deze procedure niet volgen, kunnen ze een percentage van de totale belasting aftrekken tot hun eigendomsniveau.
Huurovereenkomst gemeenschappelijk versus gezamenlijke huurovereenkomst
Hoewel ze vergelijkbaar klinken, verschilt de huurovereenkomst op verschillende manieren van een gezamenlijke huurovereenkomst. In een gezamenlijke huurovereenkomst verkrijgen huurders tegelijkertijd dezelfde aandelen van een onroerend goed met dezelfde akte.
Een van de belangrijkste verschillen is de toevoeging of verwijdering van een lid van de overeenkomst. In TIC-overeenkomsten verbreekt de wijziging van leden de overeenkomst niet. Met een gezamenlijke huurovereenkomst wordt de overeenkomst verbroken als een van de leden zijn belang wil verkopen.
Als bijvoorbeeld een of meer medehuurders de anderen willen afkopen, moet het onroerend goed technisch worden verkocht en de opbrengsten gelijkelijk over de eigenaren worden verdeeld. Gezamenlijke huurders kunnen ook de juridische verdeling gebruiken om het onroerend goed te scheiden als het bedrijf groot genoeg is om deze scheiding aan te kunnen.
Dood van een gezamenlijke huurder
Een ander wezenlijk verschil doet zich voor bij overlijden van één medehuurder. Zoals eerder vermeld, staan TIC-overeenkomsten het doorgeven van onroerend goed toe als onderdeel van het landgoed van de eigenaar. In een gezamenlijke huurovereenkomst gaat de titel van het onroerend goed echter over op de overlevende eigenaar.
Met andere woorden, gemeenschappelijke huurders hebben geen automatische overlevingsrechten. Tenzij het laatste testament van het overleden lid aangeeft dat hun belang in het onroerend goed moet worden verdeeld onder de overlevende eigenaars, behoort een overleden huurder in gemeenschappelijk belang tot hun nalatenschap. Omgekeerd wordt bij gezamenlijke huurders het belang van de overleden eigenaar automatisch overgedragen aan de overlevende eigenaars. Wanneer bijvoorbeeld vier gezamenlijke huurders een huis bezitten en één huurder sterft, krijgt elk van de drie overlevenden een extra derde deel van het onroerend goed.
Huwelijk en eigendomseigendom
Sommige staten stellen gezamenlijke huur in als het standaardbezit voor gehuwde paren, terwijl andere de huur in het gemeenschappelijke eigendomsmodel gebruiken. Een derde model, dat in ongeveer 25 staten wordt gebruikt, is een volledige huurovereenkomst (TbyE), waarbij elke echtgenoot een gelijk en onverdeeld belang heeft bij het onroerend goed.
Voors en tegens van een gemeenschappelijke tenancy
Het kopen van een huis met een familielid, vriend of zakenpartner als gemeenschappelijke huurders kan particulieren helpen de woningmarkt gemakkelijker te betreden. Omdat deposito's en betalingen verdeeld zijn, kan de aankoop en het onderhoud van het onroerend goed minder duur zijn dan voor een individu. Bovendien kan de leencapaciteit worden gestroomlijnd als de ene eigenaar een groter inkomen of een betere financiële basis heeft dan de andere leden.
Pros
Vergemakkelijkt de aankoop van onroerend goed
Aantal huurders kan veranderen
Verschillende eigendomsgraden mogelijk
Cons
Geen automatische overlevingsrechten
Alle huurders even aansprakelijk voor schulden, belastingen
Eén huurder kan de verkoop van onroerend goed afdwingen
Echter, wanneer hypotheken op onroerend goed als huurders gemeenschappelijk zijn, ondertekenen doorgaans alle leners de documenten. Omdat alle leden hypotheekdocumenten ondertekenen, kan de kredietgever in geval van wanbetaling de belangen van alle groepsleden in beslag nemen. Ook als een of meer leners niet langer bijdragen aan de hypotheekbetaling, moeten de andere leners de betalingen toch dekken om marktafscherming te voorkomen.
De mogelijkheid om een testament te gebruiken voor het aanwijzen van begunstigden van het onroerend goed stelt de medehuurder in staat om controle over hun aandeel te hebben. Als een medehuurder zonder testament sterft, zal zijn interesse in het onroerend goed door probate gaan - een kostbare gebeurtenis zowel in termen van tijd als geld.
Ook kunnen de resterende medehuurders merken dat ze nu het eigendom bezitten met iemand die ze niet kennen of met wie ze het niet eens zijn. Deze nieuwe mede-huurder kan een partitie-actie indienen, waardoor onwillige mede-huurders het onroerend goed moeten verkopen of verdelen.
Voorbeeld van gemeenschappelijk gebruik (TIC)
Californië staat vier soorten mede-eigendom toe, waaronder gemeenschapseigendom, partnerschap, gemeenschappelijke huur en gemeenschappelijke huur. TIC is echter het standaardformulier voor ongehuwde partijen of personen die samen onroerend goed verwerven. In Californië hebben deze eigenaren de status van huurder gemeen, tenzij in hun overeenkomst of contract uitdrukkelijk anders is bepaald, waarbij een partnerschap of gezamenlijke huurovereenkomst wordt opgezet.
Volgens SirkinLaw, een advocatenkantoor in San Francisco dat gespecialiseerd is in mede-eigendom.
Meer en meer mensen wenden zich tot gemeenschappelijke huurcontracten ... als een manier om hun koop- en verkoopkracht te maximaliseren. Deze regelingen verlagen de prijzen en vergroten de keuze voor kopers doordat ze middelen kunnen bundelen en meer onroerend goed kunnen kopen dan ze anders zouden kunnen of zouden doen.
In een blogpost van augustus 2018 schrijven ze dat TIC-conversies - de verandering van de eigendomsstructuur van flatgebouwen in een gemeenschappelijke huurovereenkomst - bijzonder populair zijn geworden in de grootstedelijke gebieden Greater Los Angeles en San Francisco / Oakland.
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.