Waarom onroerend goed nu geen goede investering is

Is onroerend goed nu een goede investering in 2018? Hoewel het niet zo moeilijk is als in bijvoorbeeld 2008, is het beladen met een aanzienlijk risico. De delen van het land met sterke economieën hebben oververhitte onroerendgoedmarkten met prijzen die niet in verhouding staan ​​tot de inkomens van huishoudens. De plaatsen waar onroerendgoedprijzen redelijker zijn, hebben doorgaans zachtere economieën en banenmarkten en minder optimistische groeivooruitzichten voor de komende jaren.

Onroerend goed stijgt

Sinds de onroerendgoedmarkt tijdens de Grote Recessie instortte, zijn kopers beloond die de zondvloed van negatieve krantenkoppen trotseerden en kochten op de laagste punten van de markt. Van het eerste kwartaal van 2009 (het laagste punt) tot het eerste kwartaal van 2018, is de gemiddelde binnenlandse verkoopprijs landelijk met bijna 60% gestegen, volgens de laatste statistieken van het Amerikaanse ministerie van huisvesting en stedelijke ontwikkeling. In bepaalde steden was de aanloop echter bijzonder groot, waaronder San Francisco, Phoenix, Miami en Las Vegas (die beide tijdens de recessie werden verwoest). De prijzen voor huizen liggen zelfs boven hun pre-recessiepieken in 57 van de 105 grootstedelijke statistische gebieden, waaronder Houston (+ 79%), Dallas-Fort Worth (78%) en Denver (75%), volgens een ATTOM Data Solutions US in april 2018 Home verkooprapport.

Huizenprijzen en gezinsinkomens

Onroerend goed prijzen zijn alleen duurzaam zolang mensen het zich kunnen veroorloven om huizen te kopen. De wet van vraag en aanbod schrijft voor dat als kopers stoppen met kopen, de prijzen dalen. Een eenvoudige manier om te bepalen of de huizenprijzen het niveau overschrijden dat kopers zich comfortabel kunnen veroorloven, is deze te vergelijken met de inkomens van huishoudens. Experts in huishoudfinanciering adviseren om niet meer dan driemaal uw jaarinkomen aan een woning te besteden. Op de lange termijn schommelden de Amerikaanse huizenprijzen rond die verhouding.

Van 2011 tot 2018 zijn de huizenprijzen echter onevenredig gestegen tot het gezinsinkomen in de meeste steden met warme markten en bloeiende economieën. In San Francisco is bijvoorbeeld de verhouding tussen de huizenprijzen en de inkomens van huishoudens 45% hoger dan de langetermijnbasis. Met andere woorden, kopers breiden hun budgetten uit om huizen te kopen die vier en vijf keer zoveel kosten als ze elk jaar maken. Het verhaal is vergelijkbaar in Denver, Miami en Seattle, die allemaal de huizenprijzen snel hebben zien stijgen, zelfs als de inkomsten slechts kleine vorderingen maken.

Voordat de onroerendgoedmarkt tussen 2007 en 2008 implodeerde, overschreden de mediane huizenprijzen het mediane inkomen met een veelvoud van vijf - een van de factoren die leidden tot de instorting van de subprime-hypotheek. Omdat de prijzen deze drempel opnieuw naderen (vanaf mei 2018 was dit 4.39), moeten kopers voorzichtig zijn om niet meteen op een andere piek in de markt te springen.

Waar de koopjes zijn gevonden

Sommige steden bieden nog steeds redelijke huizenprijzen in verhouding tot hoeveel inwoners verdienen. In St. Louis bijvoorbeeld, schommelde de prijs-inkomstenverhouding vanaf het einde van 2017 rond de langetermijnbenchmark. Helaas heeft de stad sinds 2011 geen enkele groei of prijsstijging meer zichtbaar. zijn de prijzen in die tijd licht gedaald. Chicago is een andere stad met betaalbare huizen, maar de prijzen zijn ook gedaald sinds 2011 en het werkloosheidspercentage van de stad lag vanaf augustus 2018 in het bovenste derde van de 50 grootste statistische grootstedelijke gebieden van de VS.

Het komt neer op

Het raadsel met de Amerikaanse huizenmarkt is dat de best presterende steden oververhit raken en onbetaalbaar worden, terwijl de plaatsen met betaalbare woningen niet de beste vooruitzichten hebben voor de toekomst.

De bullmarkt voor onroerend goed, die zijn zevende jaar ingaat, maakt woningen weer hot. Op basis van het advies van Warren Buffett is investeren in wat hot is echter niet de manier om financieel te slagen. Het laatste slimme onroerendgoedspel was in 2011, toen de massa elkaar nog steeds vertrapte om bij de uitgangen te komen. Dit is het moment om elders naar ondergewaardeerde investeringsmogelijkheden te zoeken.