Hoe herfinanciering van een hypotheek uw netto waarde beïnvloedt

Herfinanciering lijkt vaak een geweldige manier om uw maandelijkse hypotheekbetalingen te verminderen en u meer geld te geven voor andere dingen. En het kan. Maar als u de voor- en nadelen afwegt, vergeet dan niet te overwegen hoe deze beweging uw vermogen kan beïnvloeden. De reden: een hypotheek is meer dan een maandelijkse betaling. Het is een schuldinstrument dat wordt gebruikt om een ​​actief te financieren. En dat jargon van boekhoudprofessor betekent dat het hebben van een hypotheek uw vermogen verlaagt.

Hier is hoe die redenering werkt: op de balans van een huishouden is een hypotheek een verplichting. Als zodanig wordt het afgetrokken van de activa van een huishouden om het vermogen van dat huishouden te bepalen. Te veel consumenten vallen in de val bij het herfinancieren van een hypotheek om hun maandelijkse betalingen te verlagen zonder te overwegen hoe die herfinanciering hun totale vermogen beïnvloedt. Loont herfinanciering van uw huis ooit? Of is het slechts een kortetermijnoplossing voor een groter probleem?

De terugverdientijd

De meest populaire methode om de economie van de herfinanciering van hypotheken te bepalen, is het berekenen van een eenvoudige terugverdientijd. Deze vergelijking wordt gemaakt door de som te berekenen van de maandelijkse betalingsbesparingen die kunnen worden gerealiseerd door herfinanciering in een nieuwe hypotheek tegen een lagere rente en de maand te bepalen waarin die cumulatieve som van maandelijkse betalingsbesparingen groter is dan de kosten van herfinanciering.

Stel dat u bijvoorbeeld een hypotheeklening van 30 jaar heeft voor $ 200.000. Toen je het eruit haalde, kreeg je een vaste rente van 6, 5% en je begin-van-de-maand betaling is $ 1, 257. Als de vaste rentetarieven nu 5, 5% zijn, kan dit uw maandelijkse betaling verlagen tot $ 1.130, wat een maandelijkse besparing van $ 127 oplevert, wat jaarlijks $ 1.524 is. (De vuistregel is dat als u uw huidige rentevoet met 0, 75% tot 1% of hoger kunt verlagen, het verstandig zou kunnen zijn om herfinanciering te overwegen.)

Vervolgens moet u uw nieuwe geldschieter vragen om uw totale sluitingskosten voor de mogelijke herfinanciering te berekenen. Als ze ongeveer $ 2.300 bedragen, weet u dat uw terugverdientijd 1, 5 jaar in de woning zou zijn ($ 2.300 gedeeld door $ 1.524 is gelijk aan 1, 5 jaar). Dus als u van plan bent om twee jaar of langer in huis te blijven, is herfinanciering zinvol, tenminste volgens de eenvoudige terugverdientijdmethode.

Belangrijkste leerpunten

• Een eenvoudige terugverdientijdmethode wordt vaak gebruikt om de maand te berekenen wanneer de cumulatieve besparingen van een huiseigenaar groter zijn dan de kosten van een herfinanciering.
• Een meer financieel gezonde manier om de kosten van herfinanciering te berekenen, is om de impact op het vermogen van uw huishouden te overwegen.
• Om erachter te komen wanneer een herfinancieringsbeslissing echt economisch wordt, moet een huiseigenaar het resterende aflossingsschema van zijn bestaande hypotheek vergelijken met het aflossingsschema van de nieuwe hypotheek.

Herfinanciering heeft invloed op de netto waarde van uw huishouden

Deze methode negeert echter de balans van het huishouden en de totale vermogenswaarde-vergelijking. Twee primaire dingen zijn niet verantwoord:

• Het hoofdsaldo van de bestaande hypotheek versus de nieuwe hypotheek wordt genegeerd. Herfinanciering is niet gratis. De kosten van herfinanciering moeten uit eigen zak worden betaald of, in de meeste gevallen, in het hoofdsaldo van de nieuwe hypotheek worden gerold. Wanneer een hypotheeksaldo toeneemt door een herfinancieringstransactie, neemt de passiefzijde van de balans van het huishouden toe en, als alle andere dingen constant zijn, daalt het vermogen van het huishouden onmiddellijk met een bedrag dat gelijk is aan de herfinancieringskosten.
• Een herfinanciering van een 30-jarige hypotheek met nog 25 jaar totdat deze is afgelost in een nieuwe 30-jarige hypotheek betekent dat u mogelijk meer totale rente betaalt over de levensduur van de nieuwe hypotheek, ook al is de rente op de nieuwe hypotheek lager dan het tarief dat u zou betalen over de resterende 25 jaar van de bestaande hypotheek.

Kijk naar de werkelijke kosten van herfinanciering

Een meer financieel gezonde manier om de economie van herfinanciering te bepalen die de werkelijke herfinancieringskosten in de vermogensvermogensvergelijking van het huishouden opneemt, is om het resterende aflossingsschema van de bestaande hypotheek te vergelijken met het aflossingsschema van de nieuwe hypotheek.

Het aflossingsschema van de nieuwe hypotheek omvat de kosten van herfinanciering in het hoofdsaldo. (Als de kosten van herfinanciering uit eigen zak worden betaald, moet hetzelfde dollarbedrag worden afgetrokken van het hoofdsaldo van de bestaande hypotheek, uitgaande van de veronderstelling dat als de herfinancieringstransactie niet plaatsvindt, het geld dat u voor kosten zou betalen kan in plaats daarvan worden gebruikt om het hoofdsaldo van de bestaande lening te betalen.)

Trek de maandelijkse betalingsbesparingen tussen de twee hypotheken af ​​van het hoofdsaldo van de nieuwe hypotheek. (Dit wordt gedaan omdat u in theorie de maandelijkse besparingen die zijn gegenereerd door herfinanciering kunt gebruiken om het hoofdsaldo van de nieuwe hypotheek te verminderen.) De maand waarin het gewijzigde hoofdsaldo van de nieuwe hypotheek minder is dan het hoofdsaldo van de bestaande hypotheek hypotheek is de maand waarin een echt economische herfinancieringsterugbetalingsperiode is bereikt, een op basis van het vermogen van huishoudens.

Trouwens, amortisatiecalculators zijn te vinden op de meeste hypotheekgerelateerde websites. U kunt de resultaten kopiëren en in een spreadsheetprogramma plakken en vervolgens de extra berekening uitvoeren door de maandelijkse betalingsverschillen af ​​te trekken van het hoofdsaldo van de nieuwe hypotheek.

Gebruikmakend van de hierboven beschreven berekeningen, een herfinancieringsanalyse van een bestaande hypotheek met een vaste rentevoet van 7%, 25 jaar resterend tot terugbetaling, en een hoofdsaldo van $ 200.000 in een nieuwe 30-jarige hypotheek met een vaste rentevoet van 6, 25% en herfinancieringskosten van $ 3.000 (die in het hoofdsaldo van de nieuwe hypotheek worden gerold) geven de volgende resultaten:

Als een eenvoudige analyse van de terugverdientijd wordt gebruikt om de economie van herfinanciering in het bovenstaande voorbeeld te bepalen, zijn de cumulatieve maandelijkse betalingsbesparingen groter dan de $ 3.000 herfinancieringskosten die beginnen in maand 19. Met andere woorden, de eenvoudige terugverdientijdmethode vertelt ons dat als de huiseigenaar verwacht de nieuwe hypotheek voor 19 of meer maanden te hebben, herfinanciering is logisch.

Als echter de netto vermogensbenadering wordt gebruikt, zou het herfinancieringsbesluit pas in maand 29 economisch worden, wanneer het hoofdsaldo van de nieuwe hypotheek minus de cumulatieve maandelijkse betalingsbesparingen minder is dan het hoofdsaldo van de bestaande hypotheek. De netto vermogensbenadering vertelt ons dat het 10 maanden langer duurt dan de eenvoudige terugverdientijdbenadering voordat de herfinanciering economisch is.

Als u herfinanciert nadat uw woning waarde heeft verloren en u een particuliere hypotheekverzekering moet afsluiten, kan het negatieve effect op uw vermogen zelfs nog groter zijn.

Andere factoren

Houd er rekening mee dat in periodes waarin huizenwaarden dalen, veel huizen voor veel minder worden beoordeeld dan ze voorheen waard waren. Dit kan ertoe leiden dat u niet voldoende eigen vermogen in uw huis heeft om de aanbetaling van 20% op de nieuwe hypotheek te voldoen en dat u een grotere aanbetaling moet doen dan verwacht. Mogelijk moet u ook een particuliere hypotheekverzekering afsluiten, waardoor uw maandelijkse betaling uiteindelijk zal toenemen. In deze gevallen, zelfs met de rentedaling, zijn uw reële besparingen mogelijk niet veel.

Het komt neer op

Door de werkelijke economie van het herfinancieren van uw hypotheek te berekenen, kunt u nauwkeurig bepalen met welke echte terugverdientijd u te maken heeft. Het kraken van de cijfers kost wat moeite, maar iedereen kan het.

Vooral als u van plan bent om in de komende jaren te verhuizen, kan het heel goed helpen om een ​​paar minuten te berekenen om de werkelijke economie van het herfinancieren van uw hypotheek te berekenen, om te voorkomen dat u uw vermogen met duizenden dollars beschadigt. En als het erop lijkt dat herfinanciering u vruchten zal afwerpen, zult u een veel duidelijker begrip hebben van precies wanneer u zult profiteren van deze stap.