Geen documentatie hypotheek (geen doc)
De hypotheek zonder documentatie (No Doc) heeft geen ondersteunend bewijs van het inkomen van een lener. In plaats daarvan wordt de lening gerealiseerd op basis van een verklaring dat de lener de lening kan betalen. Deze hypotheken zijn niet gereguleerd en voldoen niet aan de eis van de Consumer Credit Protection Act om de financiële gegevens van de kredietnemer redelijkerwijs te verifiëren. De beoordeling van de lening is voornamelijk gebaseerd op het wederverkooppotentieel van het beveiligde onroerend goed en de aflossingsstructuur van de hypotheek.
UITBREIDING Geen documentatie hypotheek (geen doc)
De hypotheek zonder documentatie (No Doc) behoorde tot de schuldigen van de financiële ineenstorting in 2008 die tot de Grote Recessie leidde. Er zijn echter nog steeds hypothecaire leningen beschikbaar die geen belastingaangifte vereisen voor documentatie van inkomsten. Leners zoals zelfstandigen, degenen wier inkomen voornamelijk op fooien gebaseerd is, en onafhankelijke contractanten kunnen moeite hebben om hun inkomsten te documenteren. No-Doc-leningen vallen in de Alt-A-categorie van kredietproducten.
Historisch gezien zijn er geen documentatie en andere Alt-A-leningen bekend vanwege het hoge aantal wanbetalingen, en hun wijdverspreide wanbetalingen waren een sleutelfactor die leidde tot de financiële crisis van de subprime-leningen in 2008. De voorschriften van Dodd-Frank vereisen nu meer documentatie over alle soorten leningen en met name hypothecaire leningen. Nu zijn bankafschriften en activadocumentatie vereisten.
Andere soorten Alt-A-leningen zoals de hypotheek zonder documentatie zijn:
- Lage documentatie-lening (Low-Doc) vereiste zeer weinig informatie over leners. Kredietverstrekkers verstrekten deze leningen vaak uitsluitend op de creditscores van hun klanten.
- Bij NINA-hypotheekprogramma's hoeft de leningnemer geen inkomsten of activa te vermelden als onderdeel van de leningberekeningen. De kredietgever verifieert echter de tewerkstellingsstatus van de kredietnemer voordat hij de lening verstrekt.
- Opgegeven inkomensvermelde vermogenslening (SISA) stelt de lener in staat zijn inkomsten te vermelden zonder verificatie door de kredietgever. Deze producten worden ook wel leugenaarleningen genoemd.
- NINJA-leningen, jargon voor een krediet verstrekt aan een lener zonder inkomen, geen baan en geen activa, negeert het verificatieproces.
De belangrijkste gebruikers van hypotheken zonder documentatie
No-Doc en andere Alt-A-leningen helpen huisflippers en verhuurders die meerdere afschrijvingen op hun belastingaangifte hebben om vastgoedbeleggingen te kopen zonder hun inkomsten grondig te documenteren. Maar geldschieters die No-Doc-leningen verstrekken, vereisen dat kredietnemers uitstekende kredietscores en hoge kasreserves beschikbaar hebben om grote aanbetalingen te doen. De verificatie van het dienstverband van een leningnemer vermeldt alleen het maandelijkse bruto-inkomen op de aanvraag.
Ten minste een aanbetaling van 30 procent is vereist, en sommige hypotheken kunnen oplopen tot 35-50 procent. Ter vergelijking: de meeste conventionele hypotheken vereisen een aanbetaling van 20 procent. Dergelijke hypotheken hebben ook een maximale 70 lening / waarde-ratio (LTV). De LTV-ratio wordt berekend als het bedrag van het hypothecaire pand gedeeld door de geschatte waarde van het onroerend goed, uitgedrukt als een percentage.
Hoe hoger de aanbetaling van de kredietnemer op de vastgoedbeleggingen, hoe gemakkelijker het is om voor de lening te worden goedgekeurd. Dit bedrijfsmodel geldt voor veel hypotheken omdat kredietverstrekkers zien dat de kredietnemer bereid is een aanzienlijk bedrag aan kapitaal aan te bieden. Deze grote forfaitaire betaling kan betekenen dat er minder kans is dat de kredietnemer in gebreke blijft vanwege zijn aanzienlijke investering.
De rentetarieven voor geen documentatie en andere Alt-A-producten zijn meestal hoger dan de tarieven voor een traditionele hypotheeklening. Veel van deze beperkte documentatie-leningen ontlenen hun beveiligingsbasis aan de aandelenpositie in een onroerend goed.