Verzekeringen van de hypotheekautoriteit
Je hebt misschien gehoord van een particuliere hypotheekverzekering (PMI), een verzekering die je moet betalen als je een woningkrediet afsluit met een aanbetaling van minder dan 20% van een conventionele geldschieter. Hoewel de Federale Huisvestingsautoriteit (FHA) in veel opzichten genereuzer is dan conventionele kredietverstrekkers, vereist het helaas ook een hypotheekverzekering voor laagbetaalde leningen. In dit artikel leert u wat FHA hypotheekverzekering is, hoe het verschilt van PMI, wie verplicht is om het te dragen en voor hoe lang, hoeveel het kost, en uw opties om het te vermijden of ervan af te komen. Laten we beginnen.
TUTORIAL: Hypotheek Basics
Wat is FHA hypotheekverzekering?
Net als PMI is het doel van de FHA-hypotheekverzekering de kredietgever te beschermen. Wanneer leners minimaal eigen vermogen in hun huizen hebben, is het risico (voor de kredietgever) dat de kredietnemer in gebreke blijft hoger, omdat de kredietnemer niet zoveel te verliezen heeft door weg te lopen en de bank het huis te laten afsluiten (kijk maar naar alle mensen die wegliepen van hun 0% aanbetaling, hypotheekleningen met woningen). (Lees voor meer informatie over de FHA de FHA- thuisleningen .)
FHA-leningen hebben lagere aanbetalingsvereisten en minder strenge inkomsten- en kredietvereisten dan conventionele leningen. Als u echter veel geld leent aan iemand met minder dan perfecte leenkenmerken, wilt u een garantie dat u ook op de een of andere manier wordt terugbetaald. Met hypotheekverzekering, als u stopt met het doen van uw hypotheekbetalingen en wegloopt van uw huis, zal de verzekeraar uw geldschieter helpen zijn verliezen terug te verdienen. Hoewel hypotheekverzekeringen misschien een overlast lijken omdat het de koper niet beschermt, als het niet zou bestaan, zouden veel mensen waarschijnlijk geen leningen kunnen krijgen totdat ze hogere aanbetalingen hadden gedaan, omdat de banken de leningen als te riskant. Veel mensen vinden het betalen van hypotheekverzekeringspremies een betere optie dan enkele jaren wachten tot ze een voldoende aanbetaling hebben om het te vermijden. (Is het gebruik van een tweede hypotheek de beste optie om PMI te voorkomen? Lees particuliere hypotheekverzekering te slim af voor meer informatie.)
De FHA vereist ook de betaling van een zogenaamde up-front hypotheekverzekering (UFMI). De UFMI vereist dat degenen die een lening aanvragen, 1% van de waarde van de lening vooraf betalen wanneer de lening wordt afgesloten, volgens de hypotheekbrief 2010-28 van het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD). U hebt de mogelijkheid om dit bedrag contant te betalen wanneer u uw lening sluit, maar de meeste mensen kiezen ervoor om het in hun totale hypotheekbedrag te rollen.
Als u het zich kunt veroorloven om dit bedrag vooraf te betalen, is het een goed idee om dit te doen, want als u het in uw lening rolt, zal het op de lange termijn veel duurder zijn. Laten we zeggen dat uw huis $ 250.000 kost, u legt het vereiste minimum van 3, 5% van de FHA neer (250.000 x 0, 035 = 8.750) en uw hypotheek dekt de resterende $ 241.250 (250.000 - 8.750 = 241.250). Bij een 30-jarige hypotheek, met een rentetarief van 6, 5%, kost de oorspronkelijke $ 2.412, 50 UFMI (241, 250 x 0, 01 = 2.412, 50) u uiteindelijk ongeveer $ 5.491, 77.
Als u uzelf de gunst wilt geven van het vooraf betalen van de UFMI, moet u meer besparingen hebben voordat u koopt. Natuurlijk zou het verhogen van uw aanbetaling van 3, 5% tot ongeveer 4, 5% (technisch gezien tot 4, 47%) van $ 8.750 tot $ 11.162, 50, of een extra $ 2.412, 50 (de kosten van UFMI), exact hetzelfde effect hebben op uw langetermijnfinanciën.
Hoe verschilt FHA hypotheekverzekering van particuliere hypotheekverzekering?
De jaarlijkse kosten van een FHA-hypotheekverzekering zijn afhankelijk van de verstrekte aanbetaling. Vanaf april 2011 heeft HUD de FHA-hypotheekverzekering gewijzigd in 1, 10%, met een aanbetaling van 5% of meer. Voor degenen die minder dan 5% aanbetaling hebben, moeten ze een verzekeringspremie van 1, 15% betalen. Dus, bij een woning van $ 250.000 met een minimale aanbetaling van $ 8.750 (3, 5%), zou uw maandelijkse hypotheekverzekeringspremie gebaseerd zijn op een leningbedrag van $ 241, 250 en kost $ 231, 20 per maand. Dit bedrag moet worden betaald met uw maandelijkse hypotheekbetaling.
PMI daarentegen kan in dit voorbeeld tot 1, 15% van het leensaldo, of $ 231, 20 per maand kosten, afhankelijk van onze credit score. Het verschil ligt in de eisen. PMI vereist dat u een uitstekende kredietwaardigheid van meer dan 720 bezit om een tarief van ongeveer 1, 15% n te ontvangen volgens de maandelijkse premie & PMINU maandelijkse tarieven van PMI in mei 2011. Als uw kredietscore lager is, moet u presenteren een grotere aanbetaling voordat ze u een verzekering aanbieden. FHA hypotheekverzekering vereist slechts een minimale credit score van 580 om in aanmerking te komen voor 3, 5% aanbetaling, maar de meeste geldschieters vereisen een credit score van 620-640, waarmee u nog steeds sneller een huis kunt kopen. Als u dus een hypotheekverzekering moet hebben, kan de FHA-hypotheekverzekering de minste van twee kwaden zijn. Volgens de federale wetgeving van 2011 zijn hypotheekverzekeringspremies fiscaal aftrekbaar, dus of u nu een PMI- of FHA-hypotheekverzekering heeft, de belastingaftrek kan de klap verzachten, maar vraag uw accountant of u voldoet aan de juiste vereisten om deze belastingaftrek te ontvangen. (Lees 6 redenen om particuliere hypotheekverzekering te vermijden om meer te weten te komen over waarom de FHA-verzekering de minste van deze kwalen is.)
Een voordeel dat PMI soms ten opzichte van de FHA-hypotheekverzekering heeft, is dat niet alle geldschieters vooraf een hypotheekverzekering moeten betalen, zoals de UFMI van de FHA.
Wie moet FHA hypotheekverzekering en voor hoe lang?
Vanaf februari 2011, wanneer u een FHA-lening krijgt, kunt u slechts 3, 5% vastleggen. Maar net als bij conventionele leningen, in ruil voor het voorrecht om zo weinig geld neer te leggen, moet u een hypotheekverzekering betalen totdat uw verhouding tussen lening en waarde hoog genoeg is - met andere woorden, totdat u een bepaald bedrag van de lening. U bent ook verplicht om een hogere verzekeringspremie te betalen. Wanneer uw eigen vermogen hoog genoeg is (22% in het geval van een FHA-lening), maakt de geldschieter zich veel minder zorgen dat u wegloopt van het huis, als u problemen krijgt met het doen van uw maandelijkse betalingen. Op hetzelfde huis van $ 250.000, uit ons eerdere voorbeeld, toen u het voor het eerst kocht en verplicht was om een hypotheekverzekering af te sluiten, zou uw enige verlies, als u het huis uitliep, uw aanbetaling van $ 8.750 (3, 5%) zijn geweest. Hoewel dit geen klein stukje verandering is, is het een stuk minder belangrijk dan weglopen van $ 55.000 (of 22% van de totale kosten).
Volgens de HUD zijn leningen met een looptijd van meer dan 15 jaar verplicht om gedurende vijf jaar maandelijkse hypotheekverzekeringen te betalen en een lening / waarde-ratio van 78% (wat betekent dat u 22% van de hoofdsom van de lening hebt betaald, inclusief uw originele aanbetaling), voordat verzekering niet langer nodig is. Als u een lening hebt van minder dan 15 jaar, dan is de enige vereiste de 78% lening / waarde-ratio. (Lees De LTV-berekening veroveren voor meer informatie.)
Hoe kunt u de hypotheekverzekering van FHA vermijden of er vanaf komen?
Omdat de hypotheekverzekering van FHA aanzienlijke kosten met zich meebrengt voor de kosten van een huiseigenaar, vraagt u zich waarschijnlijk af of u iets kunt doen om het te verminderen of te vermijden, en op welk moment u er vanaf mag komen.
De gemakkelijkste manier om een hypotheekverzekering te voorkomen, is natuurlijk om 20% neer te zetten. U kunt dit doen door te wachten om te kopen totdat u meer besparingen hebt, of in sommige gevallen door een goedkopere woning te kopen, waar u het zich kunt veroorloven om 20% neer te zetten. Natuurlijk, realistisch gezien, als u op zoek bent naar een FHA-lening met 3, 5% omlaag, loopt u waarschijnlijk een dunne lijn tussen het feit dat u zich een hypotheek kunt veroorloven en steeds moet blijven huren.
Als de huizenprijzen na uw aankoop aanzienlijk op prijs stellen, kunt u uw weg uit PMI mogelijk herfinancieren. Om dit te laten werken, moet de waarde van uw huis voldoende op prijs zijn gesteld om u 22% eigen vermogen in het huis te geven.
Als u uw lening / waarde-ratio niet kunt herfinancieren, kunt u altijd extra betalingen aan de hoofdsom doen om uw ratio sneller te verhogen. Dit zal u niet alleen helpen om sneller van uw hypotheekverzekering af te komen, het helpt u ook uw huis sneller af te betalen, waardoor de rente die u op de lange termijn betaalt, wordt verlaagd en uw spaargeld nog meer wordt verhoogd. Als u deze route neemt, moet u contact opnemen met uw geldschieter om uw hypotheekverzekering te annuleren. (Lees ons gerelateerde artikel Uw hypotheek aflossen om meer goede redenen om deze schuld eerder in plaats van later af te schaffen.)
Sommige geldschieters kunnen speciale leningprogramma's aanbieden waarvoor geen maandelijkse premies voor hypotheekverzekeringen nodig zijn, ondanks een lage aanbetaling. Quicken Leningen, bijvoorbeeld, heeft een programma genaamd "PMI Buster" voor leners die ten minste 5% kunnen neerzetten. Leners mogen echter verwachten dat hoewel kredietverstrekkers die programma's zoals deze aanbieden, geen traditionele PMI nodig hebben, ze het verhoogde risico om op een andere manier aan u te lenen zullen compenseren, bijvoorbeeld door u een hogere rente aan te bieden. Dit is inderdaad het geval met het PMI Buster-leningsproduct, dat "een lagere betaling adverteert door de traditionele PMI te elimineren met een door hypotheek betaalde hypotheekverzekering (LPMI). LPMI kan in uw hypotheekrente worden ingebouwd."
Als al het andere faalt, bereikt u op een dag de lening / waarde-ratio van 78%, gewoon door uw maandelijkse hypotheekbetalingen te doen. Bij de aankoop van een huis van $ 250.000 die we in dit artikel hebben besproken, zou je na 11 jaar en negen maanden 22% eigen vermogen bereiken. Dit betekent dat u in totaal $ 32.599, 20 (141 x $ 231, 20 = $ 32.599, 20) betaalt aan maandelijkse premies voor hypotheekverzekering totdat u de verzekering kunt opzeggen.
Opmerking: uw geldschieter wordt verondersteld automatisch de hypotheekverzekering af te sluiten wanneer u dit punt bereikt met een FHA-lening.
Is het de moeite waard?
Overweeg bij het overwegen van een lening met een lage aanbetaling of de extra kosten van zowel de up-front hypotheekverzekering als de maandelijkse premies voor de hypotheekverzekering het u waard zijn om eerder een huis te krijgen. Het is moeilijk om te berekenen of je op de lange termijn financieel zult winnen of verliezen met deze regeling, omdat je niet kunt voorspellen wat de appreciatie van de woningen zal zijn tussen het moment waarop je 3, 5% hebt om neer te zetten en het moment waarop je 20% neer te zetten. U kunt ook niet nauwkeurig voorspellen hoeveel jaar het u zou kosten om de extra 16, 5% te besparen, omdat inkomsten en uitgaven kunnen veranderen, in voor- en tegenspoed, op manieren waarop niemand kan anticiperen. Om deze redenen is het misschien het beste om op psychologische basis te beslissen of u vertrouwd bent met het betalen van het extra geld dat nodig is voor een hypotheekverzekering om een plek te hebben waar u zelf belt.
Lees voor meer informatie over de aanschaf van die eerste woning de basisbeginselen van de financiering voor eerste thuiskopers .