De belangrijkste factoren voor beleggen in onroerend goed

In vergelijking met andere soorten beleggingen, omvat onroerend goed beleggen een relatief gunstig risico / opbrengstprofiel, met een relatief lage liquiditeit (in- en uitstapgemak). Laten we eens kijken naar enkele van de belangrijkste factoren om te overwegen bij het beleggen in onroerend goed.

1. Locatie van het pand

Waarom is het belangrijk? De eeuwenoude clou "Locatie, locatie, locatie" is nog steeds bepalend en blijft de belangrijkste factor voor winstgevendheid bij investeringen in onroerend goed. Nabijheid van voorzieningen, vredige conforme gebieden, buurtstatus, mooie uitzichten, enz. Zijn belangrijke factoren voor de waardering van woningen. Hoewel de nabijheid van markten, magazijnen, transporthubs, snelwegen, belastingvrije gebieden, enz. Een belangrijke rol spelen voor de waardering van commercieel onroerend goed.

Waarnaar te zoeken? Een visie op middellange tot lange termijn, over hoe de locatie naar verwachting zal evolueren tijdens de investeringsperiode. Het vredige open terrein van vandaag aan de achterkant van een woongebouw kan in de toekomst worden ontwikkeld tot een lawaaierige productiefaciliteit, waardoor de woningwaarderingen minder winstgevend worden. Het is raadzaam om een ​​grondige controle uit te voeren over eigendom, type en beoogd gebruik van aangrenzende gebieden, vestigingen en vrije grond in de plaats.

2. Waardering van het onroerend goed

Waarom is het belangrijk? Financiering van onroerend goed tijdens de aankoop, noteringsprijs tijdens de verkoop, investeringsanalyse, verzekeringspremie en belastingen - alles hangt af van de waardering van onroerend goed.

Waarnaar te zoeken? Veelgebruikte waarderingsmethoden zijn:

• Verkoopvergelijkingsbenadering: recente vergelijkbare verkoop van objecten met vergelijkbare kenmerken - meest gebruikelijk en geschikt voor zowel nieuwe als oude objecten
• Kostenbenadering: Alle kostensommen minus afschrijvingen - geschikt voor nieuwbouw
• Inkomstenbenadering: gebaseerd op verwachte instroom van kasmiddelen - geschikt voor verhuur

3. Beleggingsdoel en beleggingshorizon

Waarom is het belangrijk? Gezien de lage liquiditeit en hoogwaardige investeringen in onroerend goed, kan een gebrek aan duidelijkheid opzettelijk leiden tot onverwachte resultaten, waaronder financiële problemen, met name als de belegging wordt gehypothekeerd.

Waarnaar te zoeken? Bepaal welke van de volgende brede categorieën bij uw doel passen en bereid u daarop voor:

• Koop & Zelfgebruik: besparingen op huur, voordeel van zelfgebruik en waardetoename
• Buy & Lease: regulier inkomen en waardevermeerdering op lange termijn. Vereist het opbouwen van een temperament van verhuurder - voor het behandelen van mogelijke geschillen en juridische kwesties, het beheren van huurders, reparatiewerkzaamheden, enz.
• Kopen en verkopen (op korte termijn): snelle, kleine tot middelmatige winst - meestal kopen in aanbouw en verkopen iets hoog zodra klaar
• Kopen en verkopen (op lange termijn): grote intrinsieke waardetoename gedurende een lange periode; een oplossing voor langetermijndoelen zoals pensioenplanning, opvoeding van kinderen, enz.

4. Verwachte kasstromen en winstkansen

Waarom is het belangrijk? Het beleggingsdoel en -gebruik beïnvloeden de kasstromen en daarmee de winstkansen.

Waarnaar te zoeken? Ontwikkel ontwerpprojecties voor de volgende vormen van winst en uitgaven:

• Verwachte kasstroom uit huurinkomsten - Inflatie begunstigt verhuurders voor huurinkomsten
• Verwachte toename van intrinsieke waarde door prijsstijging op lange termijn
• Voordelen van afschrijvingen (en beschikbare belastingvoordelen)
• Kosten-batenanalyse van renovatie vóór verkoop om een ​​betere prijs te krijgen
• Kosten-batenanalyse van hypothecaire leningen versus waardetoename

5. Wees voorzichtig met hefboomwerking - Ken de valkuilen

Waarom is het belangrijk? Leningen zijn handig, maar kunnen hoge kosten met zich meebrengen - u legt uw toekomstige inkomsten vast om vandaag nut te krijgen voor een rentekost gespreid over vele jaren. Als u weet hoe u met dergelijke leningen moet omgaan, kunt u er maximaal van profiteren. Hoewel het negeren van de risico's tot grote valkuilen kan leiden.

Waarnaar te zoeken? Houd rekening met het volgende, afhankelijk van uw huidige en verwachte toekomstige inkomsten en betaalmogelijkheden:

• Bepaal het type hypothecaire lening dat het beste bij uw situatie past (vaste rente, instelbare variabele rente, alleen rente of nul vooruitbetaling)
• Houd rekening met de algemene voorwaarden en andere kosten die door financiers worden geheven
• Zoek rond en koop voor een betere deal met behulp van een tool zoals een hypotheekcalculator om lagere rentetarieven te vinden. Zoek ook naar lagere verzekeringspremies.

6. Investeringen in nieuwbouw versus bestaande vestigingen

Waarom is het belangrijk? Nieuwbouweigenschappen bieden meestal aantrekkelijke prijzen, de mogelijkheid van aanpassing, duidelijk gedocumenteerde voorzieningen en duidelijke titels. De belegger heeft alleen te maken met het bouwbedrijf als tegenpartij. Risico's zijn onder meer vertraging in bezit, een toename van kosten, geen besef van de buurt, enz.

Degenen die doorverkopen hebben vice versa factoren en hebben mogelijk een grondiger controle nodig op eigendom, documenten en juridische zaken.

Waarnaar te zoeken?

• Controleer eerdere projecten en de reputatie van het bouwbedrijf voor investeringen in nieuwbouw
• Controleer eigendomskaartjes, recent onderzoek en taxatierapport voor oude constructies
• Houd rekening met maandelijkse onderhoudskosten, openstaande bedragen en belastingen van vorige eigenaars. Deze kosten kunnen ernstige gevolgen hebben voor uw reguliere kasstromen
• Investeren in on-lease onroerend goed (bezeten door anderen) - Is het huur gecontroleerde, gestabiliseerde huur of vrije markt? Loopt de huurovereenkomst af? Heeft het vernieuwingsopties ten gunste van de huurder? Zijn interieurartikelen eigendom van de huurder of eigenaar? enz. zijn enkele details om op te letten.
• Items voor kwaliteitscontrole (meubels, armaturen en apparatuur), indien inbegrepen in de verkoop

7. Indirecte investeringen in onroerend goed

Het beheren van fysieke eigenschappen op de lange termijn is niet voor iedereen weggelegd. Er zijn ook een paar alternatieven om indirect in de onroerendgoedsector te beleggen en er de vruchten van te plukken.

Wat zijn de opties?

• Aandelen onroerend goed - Aandelen van onroerend goed bedrijven kunnen worden gekocht en verkocht op beurzen
• Op vastgoedsector gerichte beleggingsfondsen / ETF's - Sectorspecifieke fondsen zoals “Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)” bieden het voordeel van diversificatie en professioneel geldbeheer, ten koste van de kosten van het fonds
• Hypotheekobligaties - ze zijn gedekt door fysiek eigendom en bieden een lager rendement dan bedrijfsobligaties
• Real Estate Investment Trust (REIT) - bieden hoge rendementen, belastingoverwegingen en een hoge liquiditeit wanneer ze op beurzen worden verhandeld.

Het komt neer op

Vastgoedinvesteringen bieden een goed hoogwaardig rendement / risico-profiel. Een zorgvuldige overweging van de bovengenoemde factoren in het achterhoofd zal beleggers in staat stellen de voordelen te plukken en tegelijkertijd de risico's te beperken.