Belastingvoordelen voor eigenaren van tweede huizen

Als u overweegt een tweede huis te kopen om te gebruiken voor vakanties, huurinkomsten of een eventuele pensionering, is het financieel zinvol om te profiteren van alle beschikbare belastingvoordelen voor dat onroerend goed. De kosten van het bezitten van een ander huis kunnen aanzienlijk worden verlaagd door belastingbesparende inhoudingen op hypotheekrente, onroerendgoedbelasting en andere uitgaven.

Belastingwijzigingen die voortvloeien uit de Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) 2017, die van kracht is tot 2025, beïnvloeden hoeveel geld u mogelijk kunt besparen. Beginnend met huizen gekocht vanaf 16 december 2017, kunnen huiseigenaren bijvoorbeeld rente aftrekken over maximaal $ 750.000 aan gekwalificeerde woningkredieten, een daling van $ 1 miljoen voordat de TCJA verstreek. (Wat meer is, als u een bestaande hypotheek op uw primaire woning hebt, zal dit aantal waarschijnlijk worden verlaagd. Zie hieronder voor meer informatie en neem contact op met uw accountant of een andere belastingadviseur als dit op u van toepassing is.

Bovendien kan de rente op woningkredieten nu alleen worden afgetrokken als het geld werd gebruikt voor renovaties aan het onroerend goed waarop de lening werd afgesloten.

Toch zijn er, zelfs met deze veranderingen, nuttige belastingvoordelen die kunnen helpen om het bezit van een tweede huis betaalbaarder te maken. Hier is een kort overzicht.

Belastingvoordelen voor eigenaren van tweede huizen

Hypotheekrenteaftrek

Er zijn verschillende belastingregels van toepassing, afhankelijk van of uw tweede woning voor persoonlijk gebruik is of dat u van plan bent deze te verhuren. Bij verhuur speelt ook het deel van het jaar waarin u het onroerend goed huurt - en er zelf woont - een rol.

Huizen voor persoonlijk gebruik

De hypotheekrenteaftrek wordt al lang geprezen als een manier om huisbezit betaalbaarder te maken. Als u een tweede woning strikt als een persoonlijke woning gebruikt en deze nooit verhuurt, komt u in aanmerking om hypotheekrente af te trekken op dezelfde manier als u zou doen op uw primaire woning. Om voor de aftrek in aanmerking te komen, moet de hypotheek een gewaarborgde schuld zijn op een gekwalificeerde woning die u bezit en moet u IRS-formulier 1040 indienen en uw aftrekposten specificeren.

Alleenstaande filers en gehuwde indieners kunnen gezamenlijk een gespecificeerde aftrek claimen voor 100% van de rente die ze op hun hypotheek betalen, tot een limiet. Die limieten variëren afhankelijk van wanneer de hypotheek is ontstaan. Voor belastingjaren 2018 tot 2025 is de minimumlimiet maximaal $ 750.000 aan schulden die zijn gedekt door uw eerste en tweede woning - of $ 375.000 als u getrouwd bent en afzonderlijk een aanvraag indient. Als uw hypotheek echter bestond vóór 16 december 2017, blijft u dezelfde, genereuzere belastingbehandeling ontvangen als onder de oude regels, met de rente op hypotheken en andere leningen aftrekbaar tot maximaal $ 1 miljoen aan schulden.

Huizen die worden verhuurd

De belastingregels zijn een stuk ingewikkelder als je het onroerend goed voor een deel of het hele jaar verhuurt. Er zijn verschillende regels van toepassing, afhankelijk van de tijdsduur dat de woning wordt verhuurd in plaats van persoonlijk te worden gebruikt. Uw gebruik van het onroerend goed valt in een van de volgende drie categorieën:

U verhuurt het onroerend goed voor 14 dagen of minder. U kunt uw tweede woning voor maximaal twee weken (14 nachten) binnen een jaar aan andere partijen verhuren zonder de daaruit voortvloeiende inkomsten aan de IRS te moeten melden. Het huis wordt nog steeds als een persoonlijke woning beschouwd en u kunt hypotheekrente en onroerendgoedbelasting aftrekken volgens de standaardregels voor tweede huizen.

Dit geldt ongeacht de huurprijs; zelfs de inkomsten uit een huis dat bijvoorbeeld $ 10.000 per nacht huurt, hoeven niet aan de belastingdienst te worden gemeld, op voorwaarde dat het onroerend goed gedurende het hele jaar niet langer dan 14 dagen werd verhuurd.

U verhuurt het onroerend goed voor meer dan 14 dagen maar blijft er vrij weinig in. De specifieke vereisten hier zijn dat u de woning minder dan 14 dagen per jaar of 10% van het aantal dagen dat de woning is gehuurd zelf gebruikt. Als dit van toepassing is - en de woning wordt meer dan 14 dagen per jaar verhuurd - wordt uw woning als een huurwoning beschouwd en moet u de huurinkomsten ervan melden aan de IRS.
U kunt huurkosten aftrekken, inclusief hypotheekrente, onroerendgoedbelasting, verzekeringspremies, vergoedingen betaald aan onroerendgoedbeheerders, rekeningen van nutsbedrijven en 50% van eventuele waardeverminderingen op het onroerend goed. U moet deze kosten echter verdelen over de tijdsverhoudingen waarin het onroerend goed in persoonlijk gebruik was en gedurende het jaar dat het gehuurd werd.

Het is vermeldenswaard dat opknapdagen niet als persoonlijk gebruik tellen, dus u kunt meer dan 14 dagen in de accommodatie doorbrengen, op voorwaarde dat u voor de extra tijd onderhoud uitvoert. Plan uw onderhoudsactiviteiten te documenteren door kwitanties te bewaren om te bewijzen dat u niet alleen op die dagen op vakantie was.

U gebruikt het onroerend goed langer dan 14 dagen en huurt het zelden.
Om specifiek te zijn, dit scenario is van toepassing als u de woning ten minste twee weken per jaar of 10% van de totale dagen waarop de woning werd verhuurd, zelf gebruikt. Als dit het geval is, wordt de tweede woning als een persoonlijke woning beschouwd.
U kunt de hypotheekrente en onroerende voorheffing aftrekken, maar u kunt geen huurverliezen claimen. Als een lid van uw gezin de woning gebruikt (inclusief uw echtgenoot, broers en zussen, ouders, grootouders, kinderen en kleinkinderen), tellen die dagen als persoonlijke dagen, tenzij u tijdens die gezinsverblijven een eerlijke huurprijs verzamelt.

Gebruik voor hulp bij het berekenen van uw hypotheekbelastingaftrek een online werkblad, zoals deze van Bankrate, om te bepalen hoeveel geld u mogelijk kunt besparen.

Aftrek van rente op eigen vermogen

Naast de hypotheekrenteaftrek kunt u mogelijk de rente op een lening met eigen vermogen afschrijven. De regels voor dergelijke inhoudingen zijn echter vanaf het belastingjaar 2018 gewijzigd.

Voorheen kon u de aftrek ook nemen als u de lening met eigen vermogen gebruikte om creditcardschuld af te lossen, op vakantie te gaan of een tweede huis te kopen. Volgens de IRS kunt u de rente die u betaalt op eigen vermogen alleen aftrekken als u het geld gebruikt "om het huis van de belastingbetaler dat de lening beveiligt, te kopen, te bouwen of aanzienlijk te verbeteren." Om in aanmerking te komen, moet de lening worden gewaarborgd door uw primaire of tweede huis, en het kan de kosten van het huis niet overschrijden.

Die bepalingen houden in dat je voor het kopen van een tweede woning een hypotheek moet afsluiten; als u een woninglening hebt afgesloten tegen uw primaire woning om de aankoop te doen, kunt u de rente die u op een dergelijke lening hebt betaald niet aftrekken.

Vanaf het belastingjaar 2018 kunt u rente op $ 750.000 aan woningkredieten, inclusief hypotheken, aftrekken. Houd er echter rekening mee dat dit cijfer het gecombineerde totaal is van alle leningen die zijn gebruikt om uw primaire en tweede woning te kopen, bouwen of verbeteren. Als u bijvoorbeeld al $ 750.000 of meer hypotheekschuld hebt op die woningen, kunt u geen aftrek claimen voor een eigen vermogen.

Onroerende voorheffing

U kunt onroerende voorheffing op uw tweede woning en, evenveel onroerend goed als u bezit. Ook hier bracht het belastingjaar 2018 echter wijzigingen met zich mee die deze aftrek beïnvloeden.

U kunt niet langer het volledige bedrag aan onroerendgoedbelasting aftrekken dat u hebt betaald over onroerend goed dat u bezat. Nu is het totaal van alle nationale en lokale belastingen die in aanmerking komen voor aftrek, inclusief onroerendgoed- en inkomstenbelasting, beperkt tot $ 10.000 per belastingaangifte, of $ 5.000 als u getrouwd bent en afzonderlijk aangifte doet. Veel mensen die een tweede huis kopen, kunnen die limiet al overschrijden met hun eerste huis en genieten dus geen extra belastingbesparing voor hun tweede huis.

Uw tweede huis verkopen

Met belastingwetten kunt u tot $ 500.000 winst (als u getrouwd bent en gezamenlijk aangifte doet; $ 250.000, als u alleenstaand bent) belastingvrij op de verkoop van uw hoofdverblijfplaats nemen. Deze uitsluiting voor de verkoop van primaire woningen is niet van toepassing als u uw tweede woning verkoopt; een dergelijke verkoop kan aan de haak blijven voor vermogenswinstbelasting over uw gehele winst.

Sommige bewegingen kunnen u echter toestaan ​​om ten minste een deel van de meerwaarde te vermijden die wordt behaald voor de verkoop van een tweede huis. De eerste is om van het extra onroerend goed uw primaire woning te maken gedurende ten minste twee jaar voordat u het verkoopt. Dat kan u toelaten om te profiteren van de belastingvoordeel, op voorwaarde dat u voldoet aan de primaire woonplaatsvereisten voor belastingdoeleinden in uw staat. (Mogelijk moet u ook rekening houden met de fiscale gevolgen voor eventuele huurinkomsten die u op uw hoofdverblijfplaats ontvangt terwijl u voornamelijk in het tweede huis woont.)

Als uw tweede woning meestal wordt verhuurd of als belegging wordt gehouden, kunt u ook overwegen deze in te ruilen voor een andere vergelijkbare woning. Een 1031-ruil, ook bekend als een soort-achtige ruil of een uitgestelde belastinguitwisseling, stelt u in staat om een ​​huur- of vastgoedbelegging in te ruilen voor een andere huur- of vastgoedbelegging van gelijke of hogere waarde, op een belastinguitgestelde basis. Het voordeel is dat u mogelijk kunt voorkomen dat u vermogenswinstbelasting betaalt op de beurs.

Om in aanmerking te komen voor een dergelijke verhuizing, moet het onroerend goed dat u ruilt, worden beschouwd als een huurobject, niet als een persoonlijk verblijf. Dit betekent dat u het onroerend goed minimaal 15 dagen moet verhuren en het minder dan 14 dagen of 10% van de dagen dat het huis elk jaar werd verhuurd.

Het komt neer op

Als het financieel haalbaar is, kan het bezit van een tweede huis een uitstekende investering zijn voor vakantie- of verhuurdoeleinden en kan het ook een geschikte primaire woning bieden tijdens het pensioen. Maar omdat het bezit van een huis een aanzienlijke financiële last met zich meebrengt, van hypotheek en belastingen tot onderhoud en reparaties, is het in uw belang om de fiscale implicaties voor u van het bezit van een tweede huis te leren. Aangezien belastingwetten ingewikkeld zijn en periodiek veranderen, is het raadzaam om een ​​gekwalificeerde onroerendgoedbelastingspecialist te raadplegen die relevante fiscale implicaties en wetten kan uitleggen en u kan helpen de meest gunstige eigendomsstrategie voor uw situatie te bepalen.