Zillow-schattingen: niet zo nauwkeurig als u denkt

Zillow is een van de meest populaire onroerendgoeddatabases online. Zillow is in 2006 opgericht door voormalig Microsoft-managers Rich Barton en Lloyd Frink en biedt informatie over miljoenen huizen die te koop en te huur zijn in de Verenigde Staten en Canada. Gebruikers kunnen een woning in een bepaald gebied zoeken met behulp van verschillende criteria, waaronder - maar niet beperkt tot - prijzen, aantal slaapkamers en badkamers, vierkante meters, type woning en andere voorzieningen.

Een van de belangrijkste functies van Zillow is de Zestimates, een populaire tool voor consumenten om te zien hoeveel huizen de moeite waard zijn. Deze schattingen zijn gebaseerd op informatie uit bronnen zoals vergelijkbare verkopen en openbare gegevens. Gelanceerd in 2011 met informatie over 90 miljoen huizen, heeft Zestimates zijn bereik uitgebreid en gebruikers voorzien van gegevens over meer dan 100 miljoen huizen in de Verenigde Staten.

Of je nu wilt zien hoeveel de waarde van je huis is veranderd, of de waarde van je huis hoog genoeg is om je te laten herfinancieren, of nieuwsgierig bent naar hoeveel je collega aan zijn nieuwe huis heeft uitgegeven, Zestimates biedt gebruikers een startpunt voor thuiswaarderingen. .

Maar er zijn verschillende redenen waarom deze cijfers mogelijk niet zo nauwkeurig zijn als u zou willen.

Belangrijkste leerpunten

• Zillow's Zestimates laat gebruikers zien hoeveel huizen de moeite waard zijn.
• Cijfers zijn gebaseerd op informatie uit bronnen zoals vergelijkbare verkopen en openbare gegevens.
• Zestimates zijn slechts zo nauwkeurig als de gegevens achter hen, wat betekent dat ze mogelijk verouderd of onjuist zijn.
• Er kunnen fouten in de betaalde onroerendgoedbelasting of belastingaanslagen zijn en Zestimates bevat mogelijk geen upgrades of verbeteringen door huiseigenaren.
• Zillow houdt ook rekening met de omloopsnelheid, dus een gebied waar mensen hun huis voor langere tijd bewaren, is misschien niet zo nauwkeurig.

Onnauwkeurige basisinformatie

De unieke algoritmen van Zillow werken driemaal per week de verzameling eigenschapswaarden bij op basis van informatie uit zowel openbare gegevens als door gebruikers ingediende gegevens. Volgens Zillow "zijn de overgrote meerderheid van Zestimates binnen 10 procent van de verkoopprijs van het huis." Maar Zestimates zijn slechts zo nauwkeurig als de gegevens achter hen, dus als het aantal slaapkamers of badkamers in een huis, zijn vierkante meters, of de partijgrootte is onnauwkeurig op Zillow, de Zestimate staat uit.

Gebruikers kunnen deze fouten corrigeren. Zillow waarschuwt echter dat het bijwerken van de gegevens van een woning niet zal leiden tot een onmiddellijke wijziging van de Zestimate van het huis, en soms zelfs helemaal niet zal leiden tot enige wijziging. Een vierde badkamer bijvoorbeeld, hoeft niet noodzakelijk veel te doen voor thuiswaarden in uw stad. Het invoeren van deze informatie heeft dus helemaal geen effect.

Naast het accepteren van door de gebruiker ingediende gegevens, behandelt Zillow problemen van onnauwkeurigheid door geschatte waardebereiken voor individuele eigenschappen te melden. Hoe kleiner het bereik, des te betrouwbaarder de Zestimate omdat dit betekent dat Zillow meer gegevens beschikbaar heeft over die eigenschap. Kijkend naar de hoge en lage tonen van het assortiment, krijgt u een beter idee van wat een huis waard is.

Zillow noemt zijn Zestimates een startpunt om thuiswaarden te bepalen, dus gebruikers moeten deze op geen enkele manier als taxaties beschouwen.

Fouten in sleutelfiguren

Zillow houdt rekening met de datum en prijs van de laatste verkoop. Op sommige gebieden maakt deze informatie een groot deel uit van dat cijfer. Maar als deze informatie onnauwkeurig is, kan dit de Zestimate weggooien. En omdat vergelijkbare verkopen ook de Zestimate van een huis beïnvloeden, kan een fout in het verkoopprijsrecord van een huis de Zestimates van andere huizen in het gebied beïnvloeden.

De Zestimate houdt ook rekening met de daadwerkelijk betaalde onroerendgoedbelasting, uitzonderingen op belastingaanslagen en andere openbaar beschikbare onroerendgoedbelastinggegevens. De waarde van de tax assessor kan echter onnauwkeurig zijn. De database van de belastingdeskundige kan een fout bevatten met betrekking tot de basisinformatie van een onroerend goed, waardoor de beoordeelde waarde te hoog of te laag is.

Huiseigenaren die verschillen zien, kunnen online onjuiste verkoopgegevens of belastinggegevens aan Zillow melden.

Waar zijn de upgrades?

Soms maakt een huiseigenaar verbeteringen of upgrades aan een woning, wat de waarde van de woning zou moeten verhogen. Maar Zillow is zich misschien niet noodzakelijk bewust van deze factoren. Dat wil zeggen, tenzij de lokale taxateur die informatie heeft. Als een huiseigenaar een vergunning van de stad krijgt om upgrades te maken, kan die informatie worden doorgegeven aan de belastingdienst en in het openbare register worden opgenomen. Zillow kan zijn lijsten alleen bijwerken wanneer deze informatie beschikbaar is.

Als u bijvoorbeeld een toegestane vijfde slaapkamer aan uw huis toevoegt en de taxateur van mening is dat de upgrade de waarde van uw huis verhoogt, zal die informatie waarschijnlijk op enig moment zijn weg vinden naar de Zestimate van uw huis. Maar als uw huis een gloednieuwe designkeuken heeft die geen grote vergunningen vereist, maar het huis van uw buurman heeft zijn originele keuken uit 1975, zal Zillow beide huizen op dezelfde manier waarderen, hoewel uw huis een hogere verkoopprijs kan krijgen.

Upgrades zijn echter niet altijd zo waardevol als je denkt. Het hangt veel af van de lokale woningmarktomstandigheden en welke projecten je hebt gedaan. Dus alleen omdat de waarde van je huis op Zillow niet is veranderd sinds je die slaapkamer hebt toegevoegd of je keuken hebt gerenoveerd, ga er niet vanuit dat je een extra bedrag van $ 30.000 aan de Zestimate kunt besteden. Omgekeerd, als Zillow zegt dat je huis $ 300.000 waard is, maar je weet dat je het niet zo veel hebt bijgewerkt als vergelijkbare huizen in je buurt, kan het verkopen voor minder of langer duren om een ​​geïnteresseerde koper te vinden.

Omzet van woningen

Hoe meer huizenverkopen er in uw regio zijn, hoe meer gegevens Zillow heeft over hoeveel kopers denken dat die huizen de moeite waard zijn. Dit maakt Zestimates nauwkeuriger. Dus als je in een warme markt in de San Francisco Bay Area woont, is je Zestimate misschien nauwkeuriger dan als je in een landelijke stad woont waar mensen tientallen jaren in hun huizen verblijven en verkopen zeldzaam zijn.

Updates voor het algoritme van Zillow

Zillow werkt zijn algoritme bij naarmate er meer manieren komen om de nauwkeurigheid te verbeteren. Wanneer dit gebeurt, kunnen Zestimates aanzienlijk veranderen, hoewel er niets is veranderd aan die huizen of de onroerendgoedmarkt.

In januari 2019 heeft Zillow aangekondigd dat het een contract van $ 1 miljoen heeft toegekend aan een team van gegevenswetenschappers en ingenieurs om de nauwkeurigheid van de Zestimates van de site te helpen verbeteren. Het team heeft verschillende factoren die van invloed zijn op de waarde van een huis, waaronder openbare gegevens, reistijden, verkeerslawaai en andere informatie, meegenomen in het algoritme. Zillow schatte dat het landelijke foutenpercentage onder de 4% zou dalen.

Het bedrijf was het onderwerp van een class-action-rechtszaak, ingediend in 2017 door huiseigenaren in Chicago, die beweerden dat het huiskopers misleidde door hen zeer lage cijfers te verstrekken. De eisers verklaarden ook dat de meeste gebruikers Zestimates als taxaties behandelden. Volgens een rapport van Market Watch, Zillow, zei de rechtszaak geen verdienste te hebben, ontkenend dat de Zestimates beoordelingen waren. In plaats daarvan noemde het hen een referentiepunt waar gebruikers hun zoektocht naar thuiswaarden kunnen beginnen.

Het komt neer op

Zillow probeert de onvolkomenheden van zijn Zestimates niet te verbergen voor consumenten, en u kunt ook geen perfect nauwkeurige schattingen verwachten van concurrerende sites. Het punt is dat huiseigenaren prijzen van Zestimates als een brede richtlijn gebruiken en deze cijfers afzetten tegen andere bronnen. Het mag op geen enkele manier als een beoordeling worden beschouwd. Een vergelijkbare marktanalyse van een lokale makelaar en een professionele beoordeling van het huis zijn de beste manieren om de waarde ervan te leren kennen.

Zelfs deze tools zijn onvolmaakt: soms zijn er geen recente verkopen van vergelijkbare huizen en taxateurs - die alleen maar menselijk zijn - kunnen enigszins subjectief zijn in hun beoordelingen. Uiteindelijk is er geen manier om een ​​perfecte beoordeling van de waarde van een huis te krijgen, maar er zijn slechts richtlijnen die we beschikbaar hebben om te volgen bij het kopen, verkopen, het aanvragen van een lening en wanneer we de waarde van een huis moeten weten.