Lening voor commercieel onroerend goed

Commercieel onroerend goed (CRE) is inkomsten genererend onroerend goed dat uitsluitend wordt gebruikt voor zakelijke (in plaats van residentiële) doeleinden. Voorbeelden hiervan zijn winkelcentra, winkelcentra, kantoorgebouwen en -complexen en hotels. Financiering - inclusief de verwerving, ontwikkeling en bouw van deze eigendommen - vindt doorgaans plaats via commerciële onroerendgoedleningen: hypotheken met pandrecht op het commerciële onroerend goed.

Net als bij woninghypotheken zijn banken en onafhankelijke geldschieters actief betrokken bij het verstrekken van leningen aan commercieel onroerend goed. Ook verstrekken verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen, particuliere investeerders en andere bronnen, waaronder het 504 Lening-programma van de US Small Business Administration, kapitaal voor commercieel onroerend goed.

Hier kijken we naar commerciële vastgoedleningen, hoe deze verschillen van woningkredieten, hun kenmerken en waarnaar kredietverstrekkers op zoek zijn.

Uitleg van leningen voor commercieel onroerend goed

Individuen versus entiteiten

Terwijl woninghypotheken doorgaans worden verstrekt aan individuele kredietnemers, worden commerciële onroerendgoedleningen vaak verstrekt aan bedrijfsentiteiten (bijv. Bedrijven, ontwikkelaars, limited partnerships, fondsen en trusts). Deze entiteiten worden vaak opgericht met het specifieke doel om commercieel onroerend goed te bezitten.

Een entiteit heeft mogelijk geen financiële staat van dienst of een kredietrating, in welk geval de kredietgever van de opdrachtgevers of eigenaren van de entiteit kan verlangen dat zij de lening garanderen. Dit biedt de kredietgever een individu (of een groep personen) met een kredietgeschiedenis - en van wie ze kunnen herstellen in geval van wanbetaling. Als dit soort garantie niet vereist is door de kredietgever en het onroerend goed het enige herstelmiddel is in geval van wanbetaling, wordt de schuld een non-recourse lening genoemd, wat betekent dat de kredietgever geen verhaal heeft op iemand of iets anders dan het onroerend goed.

Lening terugbetalingsschema's

Een woninghypotheek is een soort geamortiseerde lening waarbij de schuld gedurende een bepaalde periode in regelmatige termijnen wordt afgelost. Het meest populaire woninghypotheekproduct is de 30-jarige hypotheekrente, maar particuliere kopers hebben ook andere opties, waaronder 25- en 15-jarige hypotheken. Langere afschrijvingsperioden omvatten doorgaans kleinere maandelijkse betalingen en hogere totale rentekosten gedurende de looptijd van de lening, terwijl kortere afschrijvingsperioden over het algemeen grotere maandelijkse betalingen en lagere totale rentekosten met zich meebrengen.

Woningleningen worden afgeschreven over de looptijd van de lening, zodat de lening volledig wordt afgelost aan het einde van de looptijd. Een lener met een $ 200.000 30-jarige hypotheek met vaste rente van 5%, bijvoorbeeld, zou 360 maandelijkse betalingen van $ 1.073, 64 doen, waarna de lening volledig zou worden terugbetaald.

In tegenstelling tot woningkredieten variëren de voorwaarden van commerciële leningen doorgaans van vijf jaar (of minder) tot 20 jaar en is de aflossingsperiode vaak langer dan de looptijd van de lening. Een geldverstrekker kan bijvoorbeeld een commerciële lening aangaan voor een periode van zeven jaar met een aflossingsperiode van 30 jaar. In deze situatie zou de belegger gedurende zeven jaar een bedrag betalen op basis van de lening die meer dan 30 jaar wordt afgelost, gevolgd door een laatste "ballon" -betaling van het gehele resterende saldo op de lening.

Een belegger met een commerciële lening van $ 1 miljoen aan 7% zou bijvoorbeeld zeven jaar lang $ 6, 653, 02 betalen, gevolgd door een laatste ballonbetaling van $ 918, 127, 64 die de lening volledig zou afbetalen.

De lengte van de looptijd en de afschrijvingsperiode zijn van invloed op het tarief dat de kredietgever in rekening brengt. Afhankelijk van de kredietsterkte van de belegger kunnen deze voorwaarden verhandelbaar zijn. Over het algemeen geldt dat hoe langer het schema voor terugbetaling van de lening is, hoe hoger de rente.

Lening-waarde verhoudingen

Een andere manier waarop commerciële en woningkredieten verschillen, is de LTV (verhouding lening / waarde), een cijfer dat de waarde van een lening meet ten opzichte van de waarde van het onroerend goed. Een geldschieter berekent LTV door het bedrag van de lening te delen door het laagste van de geschatte waarde van het onroerend goed of de aankoopprijs. De LTV voor een lening van $ 90.000 op een eigendom van $ 100.000 zou bijvoorbeeld 90% zijn ($ 90.000 ÷ $ 100.000 = 0, 9 of 90%).

Voor zowel commerciële als particuliere leningen komen kredietnemers met lagere LTV's in aanmerking voor gunstiger financieringspercentages dan die met hogere LTV's. De reden: ze hebben meer eigen vermogen (of belang) in het onroerend goed, wat minder risico betekent in de ogen van de kredietgever.

Hoge LTV's zijn toegestaan ​​voor bepaalde woninghypotheken: tot 100% LTV is toegestaan ​​voor VA- en USDA-leningen; tot 96, 5% voor FHA-leningen (leningen die zijn verzekerd door de Federal Housing Administration); en tot 95% voor conventionele leningen (leningen gegarandeerd door Fannie Mae of Freddie Mac).

LTV's voor commerciële leningen vallen daarentegen meestal binnen het bereik van 65% tot 80%. Hoewel sommige leningen tegen hogere LTV's kunnen worden verstrekt, komen ze minder vaak voor. De specifieke LTV hangt vaak af van de leningcategorie. Een maximale LTV van 65% kan bijvoorbeeld worden toegestaan ​​voor grond, terwijl een LTV tot 80% acceptabel kan zijn voor een constructie met meerdere gezinnen.

Er zijn geen VA- of FHA-programma's voor commerciële leningen en geen particuliere hypotheekverzekering. Daarom hebben geldschieters geen verzekering om in gebreke blijven van de kredietnemer en moeten ze vertrouwen op het onroerend goed dat als zekerheid is verpand.

Opmerking: Particuliere hypotheekverzekering (PMI) is een soort verzekeringspolis die kredietverstrekkers beschermt tegen het risico van wanbetaling en afscherming, waardoor kopers die geen significante aanbetaling kunnen doen (of ervoor kiezen dit niet te doen) hypotheekfinanciering tegen betaalbare tarieven kunnen verkrijgen . Als een kredietnemer een woning koopt en minder dan 20% neerzet, zal de kredietgever zijn risico minimaliseren door van de kredietnemer een verzekering van een PMI-bedrijf te verlangen.

Dekking ratio schuldendienst

Commerciële geldschieters kijken ook naar de dekkingsgraad van de schuldendienst (DSCR), die het jaarlijkse netto-bedrijfsresultaat (NOI) van een woning vergelijkt met zijn jaarlijkse hypotheekschulddienst (inclusief hoofdsom en rente), waarbij het vermogen van de woning om zijn schulden af ​​te lossen wordt gemeten. Het wordt berekend door de NOI te delen door de jaarlijkse schuldendienst.

Bijvoorbeeld, een woning met $ 140.000 in NOI en $ 100.000 in jaarlijkse hypotheekschuldservice zou een DSCR van 1, 4 hebben ($ 140.000 ÷ $ 100.000 = 1, 4). De ratio helpt kredietverstrekkers de maximale leninggrootte te bepalen op basis van de kasstroom die door het onroerend goed wordt gegenereerd.

Een DSCR van minder dan 1 duidt op een negatieve kasstroom. Een DSCR van .92 betekent bijvoorbeeld dat er slechts voldoende NOI is om 92% van de jaarlijkse schuldendienst te dekken. Over het algemeen zoeken commerciële geldschieters naar DSCR's van ten minste 1, 25 om een ​​toereikende cashflow te garanderen.

Een lagere DSCR kan acceptabel zijn voor leningen met kortere afschrijvingsperioden en / of eigenschappen met stabiele kasstromen. Hogere verhoudingen kunnen vereist zijn voor objecten met volatiele kasstromen - bijvoorbeeld hotels die de langetermijnhuurcontracten (en daarom voorspelbaarder) missen die gebruikelijk zijn voor andere soorten commercieel onroerend goed.

Rentetarieven en tarieven

De rentetarieven op commerciële leningen zijn over het algemeen hoger dan die op leningen voor woningen. Ook omvatten leningen voor commercieel onroerend goed meestal kosten die bijdragen aan de totale kosten van de lening, met inbegrip van beoordeling, juridische, leningsaanvragen, het genereren van leningen en / of enquêtekosten.

Sommige kosten moeten vooraf worden betaald voordat de lening wordt goedgekeurd (of afgewezen), terwijl andere jaarlijks van toepassing zijn. Een lening kan bijvoorbeeld een eenmalige lening voor het genereren van een lening hebben van 1%, verschuldigd op het moment van afsluiten, en een jaarlijkse vergoeding van een kwart van een procent (0, 25%) totdat de lening volledig is betaald. Een lening van $ 1 miljoen kan bijvoorbeeld vereisen dat een lening voor het genereren van leningen van 1% gelijk aan $ 10.000 vooraf wordt betaald, met een vergoeding van 0, 25% van $ 2500 per jaar (bovenop rente).

vooruitbetaling

Een lening voor commercieel onroerend goed kan beperkingen hebben op de vooruitbetaling, bedoeld om het verwachte rendement van de leninggever op een lening te behouden. Als de investeerders de schuld betalen vóór de vervaldatum van de lening, zullen ze waarschijnlijk boetes moeten betalen. Er zijn vier primaire soorten "exit" boetes voor het vervroegd aflossen van een lening:

• Vooruitbetaling Boete. Dit is de meest basale boete voor vooruitbetaling, berekend door het huidige uitstaande saldo te vermenigvuldigen met een specifieke boete voor vooruitbetaling.
• Rente garantie. De kredietgever heeft recht op een bepaald bedrag aan rente, zelfs als de lening vervroegd wordt afgelost. Een lening kan bijvoorbeeld een rentetarief van 10% hebben voor 60 maanden, met daarna een exit-vergoeding van 5%.
• Lockout. De lener kan de lening niet vóór een bepaalde periode aflossen, zoals een lockout van 5 jaar.
• Defeasance. Een vervanging van onderpand. In plaats van contant geld aan de kredietgever te betalen, wisselt de kredietnemer nieuw onderpand (meestal US Treasury-effecten) in voor het oorspronkelijke onderpand. Dit kan de kosten verlagen, maar er kunnen hoge boetes worden verbonden aan deze methode om een ​​lening af te lossen.

Vooruitbetalingsvoorwaarden worden geïdentificeerd in de leningdocumenten en kunnen worden onderhandeld samen met andere leningsvoorwaarden in commercieel onroerend goed leningen.

Het komt neer op

Bij commercieel onroerend goed koopt een investeerder (vaak een zakelijke entiteit) het onroerend goed, verhuurt het ruimte en haalt het huur op van de bedrijven die binnen het onroerend goed actief zijn. De investering is bedoeld als een inkomstenproducerend onroerend goed.

Bij het evalueren van leningen voor commercieel onroerend goed houden kredietverstrekkers rekening met het onderpand van de lening, de kredietwaardigheid van de entiteit (of opdrachtgevers / eigenaren), inclusief drie tot vijf jaar financiële overzichten en aangiften inkomstenbelasting, en financiële ratio's, zoals de lening-tot-waarde ratio en de dekkingsgraad van de schuldendienst.