Flipping versus huurinkomsten: wat is het verschil?

De vraag of flipping of kopen en houden de beste strategie voor vastgoedbeleggingen is, heeft niet één correct antwoord. De beslissing om de ene methode boven de andere te kiezen, zou eerder onderdeel moeten zijn van een expliciet strategisch plan dat rekening houdt met de algemene investeringsdoelen van de belegger. Overwegingen zullen ook de kansen omvatten die de bestaande markt biedt.

Waarom investeren in onroerend goed?

Residentieel onroerend goed wint steeds meer interesse van particuliere beleggers om veel van de volgende redenen:

• Onroerend goed biedt meer voorspelbare rendementen dan aandelen en obligaties.
• Onroerend goed biedt een inflatiehedge, omdat de huurprijzen en de kasstroom uit investeringen meestal met minstens evenveel stijgen als de inflatie.
• Onroerend goed biedt een uitstekende plek voor kapitaal in tijden waarin beleggers niet zeker zijn van vooruitzichten op de aandelen- en obligatiemarkten of wanneer beleggers verwachten dat het rendement op lange termijn van aandelen, schuldinstrumenten en andere activa onvoldoende is.
• Het eigen vermogen dat wordt gecreëerd in een vastgoedbelegging biedt een uitstekende basis voor het financieren van andere investeringsmogelijkheden. In plaats van te lenen om het kapitaal te laten investeren (dat wil zeggen aandelen met marge kopen), kunnen investeerders lenen tegen hun eigen vermogen om andere projecten te financieren. Het relatieve gemak bij het lenen tegen een investering in onroerend goed, in combinatie met de aftrekbaarheid van de hypotheekrente, maakt deze optie tot een goedkopere methode voor het financieren van andere mogelijkheden voor beleggers die zich op hun gemak voelen om het aanvullende financiële risico te nemen.
• Behalve dat het de eigenaars van kasstromen voorziet, kan residentieel onroerend goed ook worden gebruikt als een huis of voor een ander doel (uiteraard niet tegelijkertijd).

De invloed van marktfactoren

Om de implicaties van de flip- of hold-beslissing te schetsen, moet men de problemen begrijpen die inherent zijn aan elk van de strategieën. In vergelijking met aandelen en obligaties is onroerend goed een relatief inefficiënte markt, gekenmerkt door een laag transactievolume en onroerend goed en marktgegevens die vaak niet erg transparant zijn. De moeilijkheid om vastgoedkansen te vinden, in combinatie met de illiquiditeit van de markt, maken vastgoedtransacties moeilijker en duurder uit te voeren dan handel in aandelen en obligaties.

Aan de positieve kant treden fluctuaties in vastgoedwaarden langzamer op. Residentieel onroerend goed wordt gewaardeerd volgens de beoordelingsmethode en niet door continue handel, wat resulteert in beleggingsresultaten die voorspelbaarder en minder volatiel zijn dan aandelen- en obligatierendementen. Omdat de vraag naar onroerend goed wordt beïnvloed door economische trends op de lange termijn, zoals groei van de lokale bevolking, banen en de algemene economie, kent onroerend goed langere periodes van hoge en lage waarden en transactievolumes.

Vastgoedmarkten in een lange opwaartse trend worden gekenmerkt door een toegenomen vraag en periodes waarin beleggers 'hooi maken terwijl de zon schijnt', terwijl dalende markten over het algemeen beperkte transacties vertonen, waarbij beleggers papieren verliezen nemen totdat de markt herleeft en ze zich opnieuw kunnen realiseren winsten.

Om de relatief hoge kosten van onroerendgoedinvesteringen voor algemene beleggingsstrategieën aan te tonen, vergelijkt u het verschil tussen een investering van $ 200.000 in aandelen en een gelijke investering in onroerend goed. Bij het nemen van een grote aandelenblootstelling kan een belegger onmiddellijk een deel van de belegging met winst verkopen en het saldo houden tot het gemiddelde van de dollar, terwijl ze wachten op toekomstige potentiële winsten, of een langetermijnpositie innemen in die branche of dat bedrijf . Een positie van $ 200.000 in onroerend goed kan alles zijn, van een eengezinswoning tot een paar kleine eigendommen.

Behalve voor gesecuritiseerde beleggingen in onroerend goed, zoals onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen (REIT's), is een probleem met onroerend goed dat het niet gemakkelijk kan worden onderverdeeld. Bij andere soorten beleggingen, zoals aandelen, kan een belegger zich ongemakkelijk voelen bij een bepaalde blootstelling, hij of zij kan de blootstelling "afleiden" met derivaten of door een deel van de belegging te verkopen. Bij onroerend goed is de enige praktische manier om de blootstelling te verminderen als een belegger het exclusieve eigendom is, partnerschapsbelangen in het onroerend goed te verkopen, wat kan leiden tot controle-, juridische en managementproblemen.

De voor- en nadelen van Flipping

Het meest duidelijke voordeel van het omdraaien van onroerendgoedinvesteringen is de mogelijkheid om onmiddellijk winsten te realiseren en kapitaal zo kort mogelijk vast te leggen. In tegenstelling tot de aandelenmarkt, die halverwege de dag kan veranderen, worden vastgoedmarkten ook gemakkelijker voorspeld en kunnen ze langere periodes opleveren die beleggers compenseren voor het omdraaien van onroerend goed. In deze zin kan het omdraaien van onroerend goed worden beschouwd als een veiligere beleggingsstrategie omdat het bedoeld is om kapitaal voor een minimale hoeveelheid tijd in gevaar te houden en omdat het de management- en lease-risico's mist die inherent zijn aan het houden van onroerend goed.

Twee belangrijke soorten onroerend goed kunnen worden gebruikt in een koop / verkoopbenadering van onroerend goed beleggen. De eerste zijn huizen of appartementen die onder de huidige marktwaarde kunnen worden gekocht omdat ze in financiële nood verkeren. De tweede is de fixer-upper, een eigenschap met structurele, ontwerp- of conditieproblemen die kan worden overwonnen om waarde te creëren.

Beleggers die zich richten op noodlijdende eigendommen, doen dit door huiseigenaren te identificeren die hun eigendommen niet langer kunnen beheren of onderhouden of door eigendommen te vinden die overbelast zijn en het risico lopen failliet te gaan. Degenen die liever fixers gebruiken, zullen daarentegen een woning verbouwen of verbeteren, zodat deze beter werkt voor huiseigenaren of efficiënter is voor huurders van een appartement.

Met behulp van deze tactiek vertrouwt de koper van een fixer op het geïnvesteerde kapitaal om waarden te verhogen in plaats van alleen onroerend goed te kopen voor een lage basis om een ​​hoog beleggingsrendement te creëren. Het is natuurlijk ook mogelijk om deze twee strategieën te combineren bij het omdraaien van eigenschappen, en veel beleggers doen precies dat.

Het omdraaien van eigenschappen kan echter kosten- en belastingkwesties veroorzaken die niet het geval zijn bij langetermijninvesteringen. De kosten die met flippen gemoeid zijn, kunnen veel geld vergen, wat kan leiden tot problemen met de cashflow. Omdat transactiekosten zowel aan de koop- als aan de verkoopzijde erg hoog zijn, kunnen ze de winst aanzienlijk beïnvloeden. De snelle ommekeer in onroerend goed (en snelheid is alles in succesvolle flipping deals) kan leiden tot schommelingen in inkomsten die de belastingvoordelen kunnen verhogen - vooral als dingen te snel gaan om te profiteren van de regels voor vermogenswinstbelasting op lange termijn.

Het vinden van deze kansen kan ook moeilijk zijn gedurende een langdurige, consistente periode. Voor de meeste beleggers moet flipping eigenschappen worden beschouwd als meer een tactische strategie dan een langetermijninvesteringsplan.

De voors en tegens van Holding

Het is een bekend feit dat het kopen en houden van onroerend goed een recept is voor het vergaren van grote rijkdom. Het meeste "oude geld" in de VS en in het buitenland werd verzameld door grondbezit. Ondanks perioden van dalende prijzen zijn de landwaarden op de lange termijn vrijwel altijd teruggekeerd omdat er een beperkt aanbod is.

Onroerend goedbezit op lange termijn brengt echter talloze management- en juridische problemen met zich mee waarmee beleggers in aandelen en obligaties nooit te kampen hebben. Eigendom van onroerend goed is een managementintensieve onderneming die buiten de vaardigheden van veel beleggers valt.

Beleggers in aandelen moeten de vaardigheden hebben om een ​​bepaalde markt, een bepaald bedrijf en het vermogen van het management om zijn bedrijfsstrategieën uit te voeren te analyseren. Een langetermijninvesteerder in onroerend goed heeft dezelfde vaardigheden nodig, maar heeft de extra verantwoordelijkheid om die bedrijfsstrategieën voor zijn of haar eigenschappen te creëren en te implementeren.

Veel investeerders, met name starters van huurwoningen, zijn slecht voorbereid of slecht uitgerust om de verantwoordelijkheden te dragen die gepaard gaan met het zijn van een verhuurder. Het proces van het vinden van huurders van kwaliteit en het bedienen van hun behoeften, samen met het onderhoud en het onderhoud van het onroerend goed, kan een stressvolle en tijdrovende onderneming zijn, maar succesvol onroerendgoedbeheer is noodzakelijk om te zorgen voor voortdurende kasstromen uit de investering.

De risico's die inherent zijn aan onroerend goed op lange termijn zijn groot, maar als deze worden gemitigeerd, is de belegger goed gecompenseerd om deze aan te nemen. De meeste van deze risico's, waaronder de transactierisico's van het kopen en verkopen van onroerend goed, risico's voor het welzijn van het onroerend goed en de risico's van het vinden en onderhouden van huurders, worden beschouwd als niet-systematische risico's of beleggingsrisico's die kunnen worden gediversifieerd indien een passend aantal van investeringen worden gekocht in een goed gemaakte portefeuille. Het probleem voor de meeste beleggers is dat onroerend goed kapitaalintensief is. Het bedrag dat nodig is om voldoende onroerend goed te kopen om deze risico's te beperken, valt buiten hun mogelijkheden of mogelijkheden.

Een strategie kiezen

Om te beslissen of eigenschappen flippen of op de lange termijn houden de meest geschikte strategie is, moeten enkele kritische vragen worden beantwoord. Een belegger moet beslissen of de kapitaalallocatie permanent of tijdelijk is en of het een kernonderdeel is van een algemene beleggingsstrategie of een middel om het rendement te verbeteren. Men moet ook bepalen welk risico en rendement geschikt is voor dit deel van hun beleggingsportefeuilles en of de belegger de juiste tolerantie en vaardigheid heeft om de managementverantwoordelijkheden op zich te nemen die bij beide soorten investeringen horen.

Als het kapitaal niet beschikbaar is om een ​​gediversifieerde portefeuille te kopen, moet een potentiële belegger bereid zijn om niet-systematisch risico te nemen, met inbegrip van individuele onroerendgoedrisico's en een mogelijk gebrek aan vraag naar het onroerend goed, hetzij door huiseigenaren of huurders. Bij het nemen van een buy-and-sell-strategie moet een belegger ook bepalen of hij of zij de vaardigheid heeft om noodlijdende verkoopeigenschappen of fixer-uppers te ontdekken. In deze transactiestrategie is het belangrijk om te bepalen of kapitaal binnen een bepaalde investeringsperiode voldoende keer kan worden omgezet om de transactiekosten aan zowel de koop- als verkoopzijde te overwinnen, inclusief makelaardij, financiering en slotkosten.

Het komt neer op

Hoewel de keuze tussen de twee strategieën in kwestie afhangt van iemands specifieke financiële situatie en beleggingsdoelstellingen, is de strategie voor langetermijnhoudingen over het algemeen geschikter voor diegenen die onroerend goed als kerndeel van hun totale beleggingsportefeuilles gebruiken; flipping eigenschappen zijn geschikter wanneer onroerend goed wordt gebruikt als een adjunct of een terugkeer-verbetering tactiek.

Beleggers die rijkdom willen vergaren en inkomsten willen genereren uit hun onroerendgoedinvesteringen, zouden moeten overwegen om onroerend goed voor de lange termijn aan te houden, met behulp van het in de portefeuille ingebouwde eigen vermogen om andere investeringsmogelijkheden te financieren, met het potentieel om de eigenschappen uiteindelijk in een betere markt te verkopen. Het omdraaien van eigenschappen is een tactiek die het meest geschikt is voor periodes waarin de vooruitzichten op de aandelen- en obligatiemarkten laag zijn, of voor beleggers die kortetermijn vermogenswinsten willen realiseren zolang de huidige markt dit toelaat.