Hoe rentetarieven werken op een hypotheek

Een huis kopen met een hypotheek is waarschijnlijk de grootste financiële transactie die u zult aangaan. Doorgaans financiert een bank of hypotheekverstrekker 80% van de prijs van de woning en stemt u ermee in deze gedurende een specifieke periode terug te betalen - met rente -. Terwijl u geldschieters, hypotheekrente en opties vergelijkt, is het handig om te begrijpen hoe rente elke maand oploopt en wordt betaald.

Belangrijkste leerpunten

• Hypotheken zijn het meest voorkomende type persoonlijke lening van huishoudens.
• Deze leningen hebben vaste of variabele / instelbare rentetarieven.
• De meeste hypotheken zijn volledig afgeschreven leningen, wat betekent dat elke maandelijkse betaling hetzelfde zal zijn en dat de verhouding tussen rente en hoofdsom in de loop van de tijd zal veranderen.

Berekening hypotheekbetaling

Simpel gezegd, u betaalt elke maand een deel van de hoofdsom (het geleende bedrag) plus de opgebouwde rente voor de maand. Uw geldschieter gebruikt een afschrijvingsformule om een ​​betalingsschema te maken waarin elke betaling wordt uitgesplitst in aflossing van hoofdsom en rente. De lengte of levensduur van uw lening bepaalt ook hoeveel u elke maand betaalt. Volledig aflossingsbetaling verwijst naar een periodieke leningbetaling waarbij, indien de lener volgens het aflossingsschema van de lening betaalt, de lening aan het einde van de vastgestelde termijn volledig is afgelost. Als de lening een lening met vaste rente is, is elke volledig afschrijvingsbetaling een gelijk dollarbedrag. Als de lening een lening met aanpasbare rente is, verandert de volledig afschrijvingsbetaling naarmate de rente op de lening verandert.

Het uitstellen van betalingen over meerdere jaren (tot 30) zal in het algemeen resulteren in lagere maandelijkse betalingen. Hoe langer u duurt om uw hypotheek af te betalen, hoe hoger de totale aanschafkosten voor uw huis, omdat u voor een langere periode rente betaalt.

Vaste snelheid versus instelbare snelheid

Banken en kredietverstrekkers bieden hoofdzakelijk twee soorten leningen aan:

• Vaste rente : rentevoet verandert niet.
• Verstelbare rente : de rente zal veranderen onder gedefinieerde omstandigheden (ook een variabele rente of hybride lening genoemd).

Hier is hoe deze werken in een hypotheek.

Hypotheek met vaste rente

De maandelijkse betaling blijft hetzelfde voor de looptijd van deze lening. De rente is vergrendeld en verandert niet. Leningen hebben een aflossingsduur van 30 jaar; kortere lengtes van 10, 15 of 20 jaar zijn ook algemeen verkrijgbaar. Kortere leningen hebben grotere maandelijkse betalingen die worden gecompenseerd door lagere rentetarieven en lagere totale kosten.

Voorbeeld - Een hypotheek met een vaste rente van $ 200.000 gedurende 30 jaar (360 maandelijkse betalingen) met een jaarlijkse rentevoet van 4, 5% heeft een maandelijkse betaling van ongeveer $ 1.013. (Belastingen, verzekeringen en escrow zijn aanvullend en niet inbegrepen in dit cijfer.) De jaarlijkse rentevoet wordt als volgt onderverdeeld in een maandtarief: een jaarrente van, zeg, 4, 5% gedeeld door 12 is gelijk aan een maandelijkse rentevoet van 0, 375% . Elke maand betaalt u 0, 375% rente over het bedrag dat u daadwerkelijk aan het huis verschuldigd bent.

Uw eerste betaling van $ 1.013 (1 van 360) past $ 750 toe op de rente en $ 263 op de hoofdsom. De tweede maandelijkse betaling, omdat de hoofdsom een ​​beetje kleiner is, krijgt iets minder rente en iets meer van de hoofdsom wordt afbetaald. Bij betaling 359 wordt het grootste deel van de maandelijkse betaling op de hoofdsom toegepast.

Instelbare rente hypotheek (ARM)

Omdat de rente niet is vergrendeld, verandert de maandelijkse betaling voor dit type lening gedurende de looptijd van de lening. De meeste ARM's hebben een limiet of limiet voor hoeveel de rente kan fluctueren, evenals hoe vaak deze kan worden gewijzigd. Wanneer het tarief omhoog of omlaag gaat, herberekent de kredietverstrekker uw maandelijkse betaling zodat u gelijke betalingen doet totdat de volgende tariefaanpassing plaatsvindt.

Naarmate de rentetarieven stijgen, stijgt ook uw maandelijkse betaling, waarbij elke betaling op rente en hoofdsom op dezelfde manier wordt toegepast als een hypotheek met vaste rente, gedurende een bepaald aantal jaren. Kredietverstrekkers bieden vaak lagere rentetarieven voor de eerste paar jaar van een ARM, maar daarna veranderen de tarieven daarna vaak - zo vaak als eens per jaar. De initiële rentevoet op een ARM is aanzienlijk lager dan bij een hypotheek met een vaste rente.

• ARM's kunnen aantrekkelijk zijn als u van plan bent slechts een paar jaar in uw huis te blijven.
• Bedenk hoe vaak de rente zich aanpast. Een ARM van vijf tot een jaar heeft bijvoorbeeld een vaste rentevoet voor vijf jaar, waarna de rentevoet elk jaar wordt aangepast voor de rest van de leningsperiode.
• ARM's specificeren hoe rentetarieven worden bepaald - ze kunnen worden gekoppeld aan verschillende financiële indexen, zoals Amerikaanse schatkistcertificaten voor een jaar. Vraag uw financiële planner om advies over het selecteren van een ARM met de meest stabiele rentevoet.

Voorbeeld - Een vijf-op-een-jaar van $ 200.000 hypotheek met variabele rente gedurende 30 jaar (360 maandelijkse betalingen) begint met een jaarlijkse rentevoet van 4% gedurende vijf jaar en daarna mag het tarief elk jaar met 0, 25% veranderen. Deze ARM heeft een rentecap van 12%. Het betalingsbedrag voor de maanden 1 tot en met 60 is elk $ 955. De betaling voor 61 tot en met 72 is $ 980. De betaling voor 73 tot en met 84 is $ 1.005. (Belastingen, verzekeringen en escrow zijn extra en niet inbegrepen in deze cijfers.) U kunt uw kosten online berekenen voor een ARM.

Renteloze leningen

Een derde optie - meestal gereserveerd voor vermogende huizenkopers of mensen met onregelmatige inkomens - is een aflossingsvrije hypotheek. Zoals de naam al aangeeft, biedt dit type lening u de mogelijkheid om alleen de eerste jaren rente te betalen en het is aantrekkelijk voor beginnende huiseigenaren vanwege de lage betalingen tijdens hun lagere verdienjaren. Het kan ook de juiste keuze zijn als u verwacht om de woning voor een relatief korte tijd te bezitten en van plan bent te verkopen voordat de grotere maandelijkse betalingen beginnen.

Een jumbo-hypotheek is meestal voor bedragen boven de conforme leninglimiet, momenteel $ 453, 100 voor alle staten behalve Hawaii en Alaska, waar het hoger is. Bovendien is in bepaalde federaal aangewezen dure huizenmarkten, zoals New York City, Los Angeles en het hele gebied van San Jose-San Francisco-Oakland, de conforme leninglimiet $ 679.650.

Jumbo-leningen met alleen rente zijn ook beschikbaar, hoewel meestal voor de zeer rijken. Ze zijn op dezelfde manier gestructureerd als een ARM en de rente-only periode duurt zo lang als 10 jaar. Daarna wordt het tarief jaarlijks aangepast en gaan betalingen naar de aflossing van de hoofdsom. Betalingen kunnen op dat moment aanzienlijk stijgen.

Escrow en andere kosten

U moet budgetteren voor andere items die aanzienlijk bijdragen aan het bedrag van uw maandelijkse hypotheekbetaling, zoals belastingen, verzekeringen en escrow-kosten. Deze kosten staan ​​niet vast en kunnen fluctueren. Uw geldschieter zal extra kosten specificeren als onderdeel van uw hypotheekovereenkomst.

Elke maand extra betalen

In theorie is elke maand een beetje extra betalen voor het verlagen van de hoofdsom een ​​manier om uw huis sneller te bezitten. Financiële professionals adviseren om uitstaande schulden, zoals van creditcards of studieleningen, eerst af te lossen en spaarrekeningen moeten goed worden gefinancierd voordat ze elke maand extra betalen.

Rente als belastingaftrek

Als u inhoudingen op uw jaarlijkse belastingaangifte specificeert, kunt u met de Internal Revenue Service de hypotheekrente aftrekken. Voor staatsinkomsten varieert de aftrek echter. Neem contact op met een belastingdeskundige voor specifiek advies over de kwalificatieregels, met name in het verlengde van de Tax Cuts and Jobs Act van 2017. Deze wet verdubbelde de standaardaftrek en verminderde het bedrag van de hypotheekrente (op nieuwe hypotheken) dat aftrekbaar is.

Het komt neer op

Het nationale beleid geeft de voorkeur aan huizenkopers via de belastingwetgeving (hoewel minder dan voorheen). Voor veel gezinnen is de juiste aankoop van een huis de beste manier om een ​​actief te bouwen voor hun nest. Als u niet kunt herfinancieren, wordt het huis dat u op 30-jarige leeftijd koopt met een 30-jarige hypotheek met vaste rente volledig afbetaald tegen de tijd dat u de normale pensioengerechtigde leeftijd bereikt, waardoor u een voordelige plek hebt om te wonen wanneer uw inkomsten afnemen.

Na de financiële crash van 2008 en de daaropvolgende instorting van de huizenbubbel, herstelden veel (maar niet alle) vastgoedmarkten zich uiteindelijk. Op een voorzichtige manier aangegaan, blijft woningbezit iets waar u rekening mee moet houden in uw financiële planning op lange termijn. Inzicht in hoe hypotheken en hun rentetarieven werken, is de beste manier om ervoor te zorgen dat u dat actief op de meest financieel voordelige manier bouwt.