Hoe u geld kunt verdienen met onroerendgoedopties

Voor veel Amerikanen is onroerend goed in de vorm van een gezinswoning of huurobject hun grootste investering. Deze beleggers beschouwen onroerend goed vaak als een van de veiligste en meest betrouwbare rendabele beleggingen gedurende een bepaalde periode. Vastgoedinvesteringen brengen echter hoge instapkosten met zich mee (meestal gefinancierd door een lening met rente), een lange investeringsperiode en grote onzekerheid. In plaats van echt onroerend goed te kopen, kunnen beleggers onroerendgoedopties kopen om tegen lagere kosten en met minder kosten in onroerend goed te investeren.

Een realistische kijk op het berekenen van de winst in onroerend goed

Een beginnende vastgoedbelegger kan een appartement met twee slaapkamers bekijken, zien dat het in vijf jaar in waarde is gestegen van $ 100.000 naar $ 300.000 en een verdrievoudiging van de investeringswaarde afsluiten. In deze eenvoudige analyse worden echter routine-gerelateerde kosten gemist, waaronder financieringskosten voor de aankoop van onroerend goed, maandelijkse rentebetalingen, onroerendgoedbelastingen, commissies aan agenten tijdens aankoop of verkoop, maandelijkse associatievergoedingen, onderhoud en reparaties, verzekeringen en andere toepasselijke belastingen (bijv. Vermogenswinst) belasting op de uiteindelijke verkoop van het onroerend goed, of een waardering boven een bepaald niveau dat de eigenaar kwalificeert voor een vermogensbelasting).

Rekening houdend met al deze factoren, wordt de realistische waardering van rendementen voor onroerend goed aanzienlijk verlaagd. Ontwikkelingen tijdens de investeringsperiode kunnen ook leiden tot moeilijkheden bij het later verkopen van het onroerend goed. Een lawaaierige nieuwe snelweg of een piek in misdaad kan bijvoorbeeld het onroerend goed devalueren. (Zie voor meer informatie: De belangrijkste factoren voor beleggen in onroerend goed. )

Een meer betaalbare manier om te investeren in en te profiteren van onroerend goed is via onroerendgoedopties.

Wat is een onroerendgoedoptie?

Een onroerendgoedoptie is een speciaal ontworpen contract tussen een koper en een verkoper. De verkoper biedt de koper de optie om een ​​woning voor een bepaalde periode tegen een vaste prijs te kopen. De koper koopt de optie om het onroerend goed al dan niet te kopen gedurende die tijd. Voor het recht van deze optie betaalt de koper een optiepremie aan de verkoper. Als de koper besluit het onroerend goed te kopen (met andere woorden, de optie onroerend goed uitoefenen), moet de verkoper het onroerend goed aan de koper verkopen volgens de voorwaarden van het bestaande contract.

U bent misschien het concept van opties tegengekomen bij het kopen van aandelen. Opties bieden veel keuzes voor de koper. Ze kunnen vervroegd worden uitgeoefend, worden vastgehouden tot het einde van de optie of worden verkocht aan een tweede koper vóór het verstrijken. Onroerend goed opties worden vaak gebruikt door projectontwikkelaars en investeerders in commercieel of high-end residentieel onroerend goed. Vastgoedopties bieden kopers meer flexibiliteit en voordelige handels- en investeringsmogelijkheden, met beperkte voordelen voor verkopers. (Zie voor meer informatie: Hoe onroerendgoedopties werken.)

Voorbeeld van een optiehandel in onroerend goed

Hier is een uitgebreide analyse van risico's en opbrengsten van een scenario met onroerend goedopties. Stel dat een bouwer $ 500.000 heeft en grond wil kopen voor $ 2 miljoen. De bouwer is niet zeker van een paar dingen:

1. Kan de bouwer $ 1, 5 miljoen ophalen via bankleningen of andere bronnen?
2. Kan de bouwer de benodigde vergunningen verkrijgen voor residentiële of commerciële ontwikkeling of verdere onderverdeling van het onroerend goed?
3. Kan de bouwer geld inzamelen en vergunningen verkrijgen voordat een andere bouwer het land koopt?

In deze situatie is een onroerendgoedoptie geschikt. Voor een gedefinieerde niet-restitueerbare kost (de optie voor onroerend goedoptie genoemd) van bijvoorbeeld $ 25.000, kan de bouwer een optiecontract voor onroerend goed afsluiten met de verkoper. Met de onroerendgoedoptie kan de bouwer de verkoopprijs van onroerend goed gedurende een periode van zes maanden op $ 2 miljoen houden.

Het optiecontract voor onroerend goed omvat de volgende voorwaarden:

• Eigendomsdetails (locatie, grootte en andere bijzonderheden)
• Duur van het contract (zes maanden vanaf de transactiedatum)
• Optiepremie of tegenwaarde ($ 25.000 niet-restitueerbaar betaald door de koper aan de verkoper op de transactiedatum)
• Overeengekomen aankoopprijs als de optie tijdens het contract wordt uitgeoefend ($ 2 miljoen)

Voor de duur van het contract van zes maanden zijn er vier mogelijke scenario's.

Scenario 1: de bouwer is goedgekeurd voor een banklening van $ 1, 5 miljoen. Hij bevestigt ook dat hij de benodigde vergunningen voor ontwikkeling kan verkrijgen. Hij oefent zijn onroerendgoedoptie uit om het onroerend goed te kopen tegen de vooraf bepaalde prijs van $ 2 miljoen. De verkoper ontvangt $ 2 miljoen plus behoudt de extra $ 25.000 optiepremie.

Scenario 2: Na twee maanden ontdekt de bouwer dat hij geen ontwikkelingsvergunning kan krijgen. In de komende vier maanden slaagt de bouwer erin een andere partij te vinden die het onroerend goed voor $ 2 miljoen wil kopen. De bouwer verkoopt de onroerendgoedoptie aan de nieuwe partij voor een nieuwe prijs van $ 30.000. De nieuwe partij vervangt de bouwer in het oorspronkelijke optiecontract. De nieuwe partij oefent de optie uit en koopt het onroerend goed voor $ 2 miljoen. De verkoper ontvangt $ 2 miljoen van de nieuwe partij plus behoudt de $ 25.000 optiepremie van de bouwer. De bouwer verkocht de optie voor $ 30.000, dus hij verdient $ 5.000 en is niet opgezadeld met een eigenschap die hij niet kan gebruiken.

Scenario 3: de bouwer is gewoon een optiekoper die wil profiteren van de prijsstijging van het onroerend goed. Als de gevraagde prijs van $ 2 miljoen stijgt tot $ 2, 2 miljoen in vijf maanden, zal de bouwer profiteren door de optie uit te oefenen om het onroerend goed te kopen en het onroerend goed met winst te verkopen. Aan het einde van de transactie krijgt de eigenaar $ 2 miljoen plus de optiepremie van $ 25.000, de bouwer verdient een winst van $ 175.000 en nieuwe koper koopt de gewenste woning tegen de huidige markttarieven.

Scenario 4 : de bouwer kan geen lening of vergunningen verkrijgen. Hij kan ook geen nieuwe koper vinden voor zijn optie. De bouwer laat de optie vervallen en verliest de optiepremie. De koper kon echter een potentieel slechte investering van $ 2 miljoen vermijden door de premie van $ 25.000 (1, 25% van de werkelijke waarde van de transactie) te betalen. De verkoper profiteert van $ 25.000 en blijft zoeken naar een koper.

In alle gevallen heeft de verkoper niet langer de keuze of hij het onroerend goed wil verkopen of tegen welke prijs. De verkoper moet zes maanden wachten op de beslissing van de koper. Dit is de reden waarom de verkoper de optiepremie ontvangt en behoudt, ongeacht wat de koper uiteindelijk beslist.

Het komt neer op

Vastgoedopties bieden een goedkopere methode om te handelen, beleggen en te profiteren van investeringen in onroerend goed. Het zijn echter in feite OTC-contracten tussen twee afzonderlijke partijen zonder extern toezicht. De betrokken partijen moeten ervoor zorgen dat het optiecontract eerlijk is. Het in gebreke blijven van de optieverkoper is een van de grootste uitdagingen in overeenkomsten voor onroerend goedopties. In dergelijke gevallen is het enige verhaal van de koper een rechtszaak. Het ontbreken van openbaar beschikbare informatie en gegevens uit het verleden over deelnemers aan onroerend goed is een andere uitdaging. Investeerders in onroerend goedoptie moeten ook rekening houden met extra kosten, zoals vergoedingen voor juridische diensten, zoals het opstellen en registreren van het contract.

(Zie voor meer informatie: Investeer in onroerend goed met $ 1.000 of minder .)