Inzicht in geldschieters die verplicht zijn tegen overstromingen

"Slechts een paar centimeter water van een overstroming kan tienduizenden dollars schade veroorzaken", aldus het National Flood Insurance Program. Dit feit vat samen waarom hypotheekverstrekkers soms van leners verlangen dat zij een overstromingsverzekering afsluiten. Wanneer de waarde van onroerend goed aanzienlijk daalt, willen huiseigenaren die mogelijk worden afgeschermd vaak deze extra kosten vermijden en het probleem bij de kredietgever achterlaten.

Makelaars en hypotheekverstrekkers vertellen klanten echter vaak niet over de vereisten van een overstromingsverzekering totdat een woning al in escrow is. Huiseigenaren weten ook niet dat veel gebieden die niet onmiddellijk een hoog overstromingsrisico lijken te hebben, door de Federal Emergency Management Agency (FEMA) als hoog risico worden beschouwd. Als je je in deze situatie bevindt of als je niet wilt worden overrompeld, zal dit artikel je helpen door de geldschieter tegen overstromingen te demystificeren.

(Zo leest u een van de belangrijkste documenten die u bezit: uw verzekeringscontract begrijpen .)

Waarom geldschieters een overstromingsverzekering vereisen

Verzekeringen van huiseigenaren (ook wel gevarenverzekeringen genoemd) dekken geen overstromingen - alleen een afzonderlijk verzekeringsproduct kan beschermen tegen overstromingsschade. Overstromingsverzekering is meestal optioneel voor hypotheekhoudende huiseigenaren in wat normaal wordt beschouwd als overstromingsgebieden met een laag risico. Afhankelijk van het hypotheekproduct kan het zelfs optioneel zijn voor hypotheekhoudende huiseigenaren in risicovolle overstromingsgebieden. Huiseigenaren die een hypotheek afsluiten bij een geldschieter die federaal gereguleerd of verzekerd is (zoals een FHA-hypotheek) en een huis kopen in een hoogrisico overstromingszone (ook bekend als een speciaal overstromingsgevaargebied), moeten wel kopen overstromingsverzekering. In de meeste gevallen zal de huiseigenaar elk jaar een overstromingsverzekering moeten betalen totdat de hypotheek is afgelost.

Wanneer iemand een hypotheek afsluit, dient het huis als onderpand als de kredietnemer stopt met het betalen van hypotheken. Wanneer een onroerend goed wordt gefinancierd, heeft de geldschieter vaak een groter financieel belang in het onroerend goed dan de kredietnemer. Als een van de activa van de geldschieter wordt beschadigd door vloedwater en de kredietnemer het huis verlaat en stopt met het betalen van hypotheekbetalingen, raakt de geldschieter in een verliezende positie. Om dit risico te elimineren, vereisen veel geldschieters dat de huiseigenaar een overstromingsverzekering afsluit.

(Sommige dingen mogen niet aan het toeval worden overgelaten. Zoek uit waar u dekking nodig heeft. Bekijk 5 Verzekeringen die iedereen zou moeten hebben .)

Door overstromingen beschadigde huizen repareren

De huiseigenaar zal waarschijnlijk niet weglopen van een beschadigd huis wanneer het tegen minimale kosten kan worden gerepareerd. Een overstromingsverzekering levert geld op om een ​​huis te repareren of zelfs weer op te bouwen als het beschadigd of vernietigd wordt door overstromingen. De huiseigenaar zal het huis houden en hypotheekbetalingen blijven doen. Als de huiseigenaar een claim moet indienen, is hij of zij alleen verantwoordelijk voor het betalen van het eigen risico. Als de huiseigenaar het eigen risico niet kan betalen, dat kan oplopen tot $ 5.000, is er nog steeds een risico dat de huiseigenaar weg kan lopen. Omdat overstromingsverzekeringen uitkomen op $ 250.000, zoals we later zullen bespreken, kan de eigenaar ook in de verleiding komen om weg te lopen van een woning die aanzienlijk meer kost om te repareren of opnieuw te bouwen.

Hoe overstromingsverzekering werkt?

Overstromingsverzekering werkt net als andere verzekeringsproducten. De verzekerde - de huiseigenaar - betaalt een jaarlijkse premie op basis van het overstromingsrisico van het onroerend goed en het eigen risico dat hij of zij kiest. Als het onroerend goed is beschadigd of vernietigd door overstromingen, ontvangt de huiseigenaar contant geld voor de hoeveelheid geld die nodig is om de schade te herstellen, tot de polislimiet.

De huiseigenaar moet de overstromingsverzekering afsluiten voordat hij een woning afsluit en deze elk jaar vernieuwen om het hoofdsaldo van de lening te dekken. De geldschieter verzamelt meestal betalingen voor overstromingsverzekeringen samen met de maandelijkse hypotheekbetaling, houdt het geld op een geblokkeerde rekening en betaalt de volledige premie eenmaal per jaar aan de verzekeringsmaatschappij (vergelijkbaar met hoe onroerendgoedbelastingen en gevarenverzekeringen worden afgehandeld). Dus, zodra de huiseigenaar het oorspronkelijke beleid heeft vastgesteld, zijn er geen verdere maatregelen nodig, behalve maandelijkse hypotheekbetalingen. Afzonderlijke dekking van maximaal $ 100.000 voor persoonlijke bezittingen is ook beschikbaar.

Moet je het kopen?

U kunt op FloodSmart.gov informatie vinden over het overstromingsrisico van onroerend goed. Als de website zegt dat de woning zich in een hoog-risicogebied bevindt, is een overstromingsverzekering waarschijnlijk vereist. De uiteindelijke beslissing is afhankelijk van overstromingsverzekeringskaarten en een officiële overstromingszone-gevarenbepaling. U kunt de kaarten zelf bekijken op FEMA.gov. U moet ook uw geldschieter vragen naar zijn vereisten voor overstromingsverzekeringen.

In sommige wijken of zelfs hele steden kan het moeilijk zijn om een ​​huis te vinden dat zich niet in een hoog overstromingsgebied bevindt. In andere regio's kunt u voorkomen dat u een overstromingsverzekering volledig moet voeren.

(Gebruik deze eenvoudige ideeën om geld te besparen en een betere dekking voor uw huis te krijgen. Zie Verzekeringstips voor huiseigenaren voor meer informatie .)

Hoe bereik je dekking?

Het National Flood Insurance Program (NFIP), beheerd door FEMA, biedt overstromingsverzekeringen aan huiseigenaren in gemeenschappen die deelnemen aan het programma. Het programma vereist dat deelnemende gemeenschappen "verordeningen aannemen en handhaven die aan de FEMA-eisen voldoen of deze overtreffen om het risico op overstromingen te verminderen." Dit programma biedt ook een kleine korting op overstromingsverzekeringen op basis van de stappen die gemeenschappen nemen om overstromingsrisico's te beperken.

De daadwerkelijke verzekeringspolissen worden uitgegeven door particuliere verzekeringsmaatschappijen, niet door FEMA. U kunt een deelnemende verzekeringsmaatschappij vinden op de FEMA-website. Beter nog, vraag vrienden, familie en collega's in uw stad om aanbevelingen.

De kosten van overstromingsverzekering

De kosten om een ​​woning te verzekeren tegen overstromingsschade worden bepaald door risicogerelateerde factoren zoals het bouwjaar, het aantal verdiepingen, het overstromingsrisico en de vereiste dekking door de kredietgever. Dit bedrag moet gebaseerd zijn op de te herbouwen kosten, die u kunt verkrijgen bij de verzekeringsmaatschappij van uw huiseigenaar.

De prijs voor het verzekeren van een woning met een bepaald eigen risico en een bepaald bedrag is hetzelfde, ongeacht wie u als verzekeraar kiest, omdat de premies voor overstromingsverzekeringen door de overheid worden gereguleerd. U heeft echter wel enige controle over de kosten van uw polis, omdat u uw aftrekbare bedrag kunt kiezen.

Vul het overstromingsrisicoprofiel op de FEMA-website in en neem contact op met een van de deelnemende verzekeringsagenten om te weten hoeveel overstromingsverzekering specifiek voor uw woning zal kosten. De website geeft slechts een geschat bereik van mogelijke dekkingskosten. Een verzekeringsagent kan u een nauwkeurige offerte geven. U kunt nog steeds een offerte krijgen, zelfs als u alleen maar naar de woning kijkt en deze niet onder contract heeft. Over het algemeen verwacht u een paar honderd dollar te betalen voor een overstromingsverzekering.

Het maximale wettelijk toegestane verzekeringsbedrag is $ 250.000 voor de structuur. Inhoudsdekking is optioneel - het is niet vereist door de kredietgever - maar het kost extra (en is beperkt tot $ 100.000).

Volgens FEMA worden de volgende items beschouwd als onderdeel van de structuur van het gebouw:

• Het verzekerde gebouw en zijn fundering
• De elektrische en sanitaire systemen
• Centrale airconditioningapparatuur, ovens en boilers
• Koelkasten, fornuizen en ingebouwde apparaten zoals vaatwassers
• Permanente vloerbedekking op een onafgewerkte vloer
• Permanent geïnstalleerde lambrisering, wandplaten, boekenkasten en kasten
• Jaloezieën
• Vrijstaande garages tot 10% van de dekking van het onroerend goed van gebouwen (andere vrijstaande gebouwen dan garages vereisen een afzonderlijk beleid inzake onroerend goed)
• Puinverwijdering

Wat is niet gedekt

Zoals gespecificeerd door FEMA worden veel belangrijke en dure dingen niet gedekt door een overstromingsverzekering. U moet extra dekking voor persoonlijke eigendommen kopen als u zich zorgen maakt over de kosten van het vervangen van de volgende items:

• Persoonlijke bezittingen zoals kleding, meubels en elektronische apparatuur
• gordijnen
• Draagbare en raamairconditioners
• Draagbare magnetrons en draagbare vaatwassers
• Tapijten die niet zijn opgenomen in de dekking van gebouwen (zie hierboven)
• Wasmachines en drogers
• Voedselvriezers en het voedsel erin
• Bepaalde waardevolle items zoals originele kunstwerken en bont (tot $ 2500)

Bovendien dekken overstromingsverzekeringen voor gebouwen en persoonlijke eigendommen niet het volgende:

• Schade veroorzaakt door vocht, schimmel of schimmel die door de eigenaar had kunnen worden vermeden
• Valuta, edele metalen en waardevolle papieren zoals aandelencertificaten
• Eigendom en bezittingen buiten een gebouw zoals bomen, planten, putten, septische systemen, wandelingen, dekken, patio's, hekken, zeeweringen, bubbelbaden en zwembaden
• Kosten van levensonderhoud zoals tijdelijke huisvesting
• Financiële verliezen veroorzaakt door bedrijfsstagnatie of verlies van gebruik van verzekerde goederen
• De meeste zelfrijdende voertuigen zoals auto's, inclusief hun onderdelen

Andere tekortkomingen en waarschuwingen

Overstromingsverzekeringen zijn duur en zoals andere, meer gebruikelijke vormen van verzekering, kunnen huiseigenaren voor sommige mensen minder betaalbaar of zelfs onbetaalbaar maken. Bereken of u zich een vloedverzekering kunt veroorloven zolang u deze moet hebben voordat u zich vastlegt op een woning. Als uw overstromingsverzekering $ 1.000 per jaar kost en u 30 jaar nodig hebt om uw hypotheek te betalen, dan zijn dat op lange termijn $ 30.000 extra kosten om dat huis te bezitten.

Vervanging versus maximale dekking

Sommige overstromingsverzekeringsmaatschappijen zullen proberen je een verzekering te laten kopen voor maximaal $ 250.000, zelfs als de geldschieter niet zoveel dekking nodig heeft. Als de hoofdsom van een lening slechts $ 200.000 is, is de extra dekking niet nodig. Bekijk de vervangingswaarde voor uw huis zoals bepaald door de verzekeringsmaatschappij van uw huiseigenaar. Dit is volledig het bedrag waarvoor u een verzekering moet afsluiten. De verzekering hoeft alleen de waarde van de fysieke structuur te dekken, niet het land.

Herfinanciering en overstromingsverzekering

Als u overweegt om te herfinancieren en u niet verplicht bent om een ​​overstromingsverzekering af te sluiten onder uw bestaande hypotheek, kijk dan of uw overstromingsbenaming is veranderd. U bevindt zich nu misschien in een overstromingszone met een hoog risico, zelfs als u dat niet eerder was. Het is misschien niet de moeite waard om te herfinancieren wanneer u de nieuwe kosten van overstromingsverzekering toevoegt.

Ten slotte is de maximaal toegestane dekking van $ 250.000 mogelijk niet voldoende om sommige eigenschappen opnieuw op te bouwen. Als de verzekeringsmaatschappij van uw huiseigenaar zegt dat het meer dan $ 250.000 kost om uw woning opnieuw op te bouwen in het geval van een totaal verlies, let dan op het risico dat u nog loopt, zelfs met dekking tegen overstromingen.

Verzekering tegen overstromingen voorkomen

Er zijn verschillende opties om overstromingsverzekeringen te voorkomen, hoewel ze niet ideaal zijn voor iedereen, vooral niet als ze in risicovolle gebieden wonen.

Onderzoek

Onderzoek voordat u koopt - vind eigenschappen die zich niet in overstromingsgevoelige zones bevinden.

Enquête

Laat een onderzoek doen (voor ongeveer $ 1500) om te zien of uw specifieke woning hoog genoeg is om niet in het overstromingsgebied te zijn, zelfs als uw gemeenschap dat over het algemeen is. U kunt mogelijk een vrijstelling krijgen als u kunt aantonen dat uw eigendom geen hoog risico loopt.

Organiseren

Organiseer uw gemeenschap en werk samen met de lokale overheid om dingen te doen om het overstromingsrisico te beperken tot het punt dat het gebied niet langer in een hoog-risicogebied ligt.

Het komt neer op

Een overstromingsverzekering moeten zijn, zou geen lelijke verrassing moeten zijn wanneer u een huis koopt of herfinanciert. Door uzelf nu te onderwijzen, kunt u begrijpen wanneer geldschieters een overstromingsverzekering nodig hebben, hoe u de kosten kunt verlagen of, in sommige gevallen, zelfs hoe u dit helemaal kunt vermijden.

(Ontdek alles wat nieuwe huiseigenaren moeten weten voordat ze zich aanmelden op de stippellijn. Raadpleeg de Beginnershandleiding voor huiseigenaren .)