Inzicht in de sluitingskosten van hypotheken

Een hypotheek krijgen is niet gratis. Voordat u die huissleutels krijgt, gaat u naar de sluittafel om leningdocumenten en papierwerk te ondertekenen dat het eigendom van de verkoper aan u overdraagt. Gedurende uw huisaankoop hebben derden, evenals uw geldschieter, diensten verricht. Sluitingskosten zijn kosten die deze professionals in rekening brengen voor deze diensten om de onroerendgoedtransactie en uw woninglening te voltooien.

Hoeveel zijn de sluitingskosten?

Sluitingskosten variëren meestal van 2% tot 5% van de aankoopprijs van de woning. Als u dus een huis van $ 200.000 koopt, kunnen uw sluitingskosten variëren van $ 4.000 tot $ 10.000. Sluitingskosten variëren afhankelijk van uw staat, leningstype en hypotheekverstrekker, dus het is belangrijk om goed op deze kosten te letten.

Huiskopers in de VS betalen gemiddeld $ 4.876 voor de sluitingskosten, volgens een nieuwe enquête van ClosingCorp, een gegevensfirma voor onroerend goed-sluitingskosten. De enquête vond de hoogste gemiddelde sluitingskosten in delen van het noordoosten, waaronder District of Columbia ($ 12.573), New York ($ 9.341), Delaware ($ 8.663), Maryland ($ 7.211) en Vermont ($ 6.839). De staten met de laagste gemiddelde sluitingskosten waren Missouri ($ 2.905), Indiana ($ 2.934), South Dakota ($ 2.996), Iowa ($ 3.138) en North Carolina ($ 3.206).

Een geldschieter is wettelijk verplicht om u binnen drie werkdagen na ontvangst van uw hypotheekaanvraag een schatting van de lening te verstrekken. Dit sleuteldocument geeft een overzicht van de geschatte sluitingskosten en andere leningsdetails. Hoewel deze cijfers per sluitingsdag kunnen fluctueren, zouden er geen grote verrassingen mogen zijn. Drie werkdagen voorafgaand aan uw sluiting moet een geldschieter u een afsluitingsformulier verstrekken. U ziet een kolom met de oorspronkelijke geschatte sluitingskosten en definitieve sluitingskosten, samen met een andere kolom die het verschil aangeeft of de kosten zijn gestegen. Als u nieuwe kosten ziet die niet op de oorspronkelijke schatting van de lening stonden of opmerkt dat uw sluitingskosten aanzienlijk hoger zijn, vraag dit dan onmiddellijk aan uw geldschieter en / of makelaar.

Waarom zijn sluitingskosten noodzakelijk?

U betaalt al een aanbetaling, om nog maar te zwijgen van een ernstige geldstorting om te goeder trouw en een forse hypotheekbetaling voor de nabije toekomst te tonen. Waarom moet u ook afsluitingskosten betalen?

Een onroerendgoedtransactie is een ietwat complex proces met veel betrokken spelers en talloze bewegende delen. Sommige staten (en sommige leningproducten) vereisen bepaalde inspecties die verder gaan dan de basisinspectie die u rechtstreeks betaalt aan een huisinspecteur van uw keuze. Dan zijn er onroerendgoed- en overdrachtsbelastingen, evenals verzekeringsdekking en verschillende extra kosten, die hieronder worden behandeld.

Soorten vergoedingen met sluitingskosten

Alle sluitingskosten worden gespecificeerd op uw leningraming en afsluiting. Dit zijn de standaardkosten die u kunt verwachten:

Aanvraagkosten

• Een vergoeding die de kredietgever in rekening brengt om uw hypotheekaanvraag te verwerken. Vraag de kredietgever om meer informatie voordat u een hypotheek aanvraagt.

Advocaat vergoeding

• Een vergoeding die door een onroerendgoedadvocaat in rekening wordt gebracht voor het opstellen en beoordelen van overeenkomsten en contracten voor de aankoop van een huis. Niet alle staten vereisen een advocaat om een ​​onroerendgoedtransactie af te handelen.

Sluitingskosten

• Ook bekend als een 'escrow-vergoeding', wordt dit betaald aan de partij die de afsluiting verzorgt: het titelbedrijf, escrow-bedrijf of een advocaat, afhankelijk van de nationale wetgeving.

Bezorgkosten

• Als u papieren documenten ondertekent, helpt deze vergoeding hun transport te bespoedigen. Als het sluiten digitaal gebeurt, betaalt u deze vergoeding mogelijk niet.

Credit Report Fee

• Een vergoeding ($ 15 tot $ 30) van een geldschieter om uw kredietrapporten op te halen bij de drie belangrijkste rapportagebureaus. Sommige geldschieters brengen deze kosten mogelijk niet in rekening omdat ze korting krijgen van de informatiebureaus.

Escrow-aanbetaling

• Sommige geldschieters vereisen dat u bij afsluiting twee maanden belasting op onroerendgoedbelasting en hypotheekverzekering stort.

FHA Hypotheekverzekering Premium

• FHA-leningen vereisen een up-front hypotheekverzekering premie (UPMIP) van 1, 75% van het basisleningbedrag dat moet worden betaald bij het afsluiten (of het kan in uw hypotheek worden opgenomen). Er is ook een jaarlijkse MIP-betaling die maandelijks kan variëren van 0, 45% tot 0, 85%, afhankelijk van de looptijd en het basisbedrag van uw lening.

Bepaling van overstromingen en bewakingskosten

• Een vergoeding die in rekening wordt gebracht bij een gecertificeerde waterinspecteur om te bepalen of de woning zich in een overstromingszone bevindt, waarvoor een overstromingsverzekering is vereist (los van de verzekering van uw huiseigenaar). Een deel van de vergoeding omvat voortdurende observatie om veranderingen in de overstromingsstatus van het onroerend goed te volgen.

Overdrachtsvergoeding van huiseigenaren

• Als u een condominium, herenhuis of onroerend goed in een geplande ontwikkeling koopt, moet u lid worden van de vereniging van huiseigenaren van die gemeenschap. Dit zijn de overdrachtskosten die de kosten voor het overstappen van eigendom, zoals documenten, dekken. Of de verkoper of koper de vergoeding betaalt, kan al dan niet in het contract zijn opgenomen; u moet dit van tevoren controleren. De verkoper moet documentatie verstrekken met bedragen van HOA-rechten en een kopie van de financiële overzichten, kennisgevingen en notulen van de HOA. Vraag om deze documenten, evenals de statuten, convenanten, voorwaarden en beperkingen (of CC & R's) en regels van de HOA te bekijken voordat u het onroerend goed koopt om ervoor te zorgen dat het een goede financiële status heeft en het is een plek waar u wilt wonen.

Verzekering voor huizenbezitters

• Een geldschieter vereist meestal een vooruitbetaling van de verzekeringspremie van het eerste jaar bij het sluiten.

Lender's titel verzekering

• Een vooraf, eenmalig bedrag betaald aan het titelbedrijf dat een geldschieter beschermt als een eigendomsgeschil of een retentierecht ontstaat dat het niet heeft gevonden in de titelzoekactie.

Op lood gebaseerde verfinspectie

• Een vergoeding betaald aan een gecertificeerde inspecteur om te bepalen of het pand gevaarlijke, op lood gebaseerde verf heeft.

punten

• Punten (of "kortingspunten") verwijzen naar een optionele, vooruitbetaling aan de kredietgever om de rente op uw lening te verlagen en daardoor uw maandelijkse betaling te verlagen. Eén punt is gelijk aan 1% van het geleende bedrag. In een omgeving met een laag tarief kan dit u misschien niet veel geld besparen.

Eigendomsverzekering

• Dit beleid beschermt u in het geval dat iemand uw eigendom van de woning betwist. Het is meestal optioneel, maar wordt sterk aanbevolen door juridische experts.

Originatiekosten

• Deze kosten dekken de administratieve kosten van de kredietgever om uw vergoeding te verwerken en bedragen meestal 1% van het geleende bedrag. Sommige geldschieters brengen geen originatiekosten in rekening, maar rekenen meestal een hogere rente aan om de kosten te dekken.

Ongedierte inspectie

• Een vergoeding die de kosten dekt van een professionele plaaginspectie voor termieten, droogrot of andere ongedierteschade. Sommige staten en sommige door de overheid verzekerde leningen vereisen de inspectie.

Prepaid dagelijkse rentelasten

• Een betaling om eventuele rente op uw hypotheek te dekken die oploopt vanaf de datum van afsluiting tot de datum van uw eerste hypotheekbetaling.

Particuliere hypotheekverzekering (PMI)

• Als uw aanbetaling minder dan 20% is, heeft uw geldschieter mogelijk PMI nodig. Mogelijk moet u bij het sluiten de PMI-betaling van de eerste maand uitvoeren.

Taxatie van onroerend goed

• Een vereiste vergoeding betaald aan een professioneel taxatiebedrijf om de reële marktwaarde van de woning te beoordelen die wordt gebruikt om uw LTV-ratio te bepalen.

Onroerend goed belasting

• Verwacht bij het sluiten van alle onroerendgoedbelasting die binnen 60 dagen na de aankoop van het huis verschuldigd is.

Tarief slotvergoeding

• Een vergoeding die door de kredietgever in rekening wordt gebracht om u een bepaalde rentevoet voor een beperkte periode te garanderen, meestal vanaf het moment dat u een voorafgaande goedkeuring tot het moment van afsluiten ontvangt.
  Heb je een goede hypotheekrente? Lock It In! geeft u de details.

Opnamekosten

• Een vergoeding in rekening gebracht door uw lokale opnamekantoor, meestal stad of provincie, voor het opnemen van openbare landregisters.

Enquêtekosten

• Een vergoeding die door een landmeetbedrijf in rekening wordt gebracht om eigendomlijnen en gedeelde hekken te controleren om de grenzen van een eigendom te bevestigen.

Fiscale monitoring en onderzoekstoestand van belastingstatus

• Een vergoeding van derden om uw onroerende voorheffing bij te houden en uw geldschieter op de hoogte te stellen van eventuele problemen met uw onroerende voorheffing, zoals late of mislukte betalingen.

Titelzoekkosten

• Een vergoeding die door het titelbedrijf in rekening wordt gebracht voor het analyseren van openbare eigendomsregistraties voor eventuele verschillen in eigendom. Het titelbedrijf doorzoekt akte van akte en zorgt ervoor dat er geen openstaande eigendomsgeschillen of pandrechten bestaan ​​op het onroerend goed.

Overdrachtsbelasting

• Een belasting geheven om de titel van de verkoper op de koper over te dragen.

Verzekeringstechnische vergoeding

• Een vergoeding die de kredietgever in rekening brengt voor het afsluiten van uw lening. Underwriting is het onderzoeksproces om uw financiële informatie, inkomen, werkgelegenheid en krediet te verifiëren voor definitieve goedkeuring van de lening.

VA Financieringskosten

• Als u een VA-lener bent, helpt deze vergoeding, berekend als een percentage van het geleende bedrag, de kosten van het leningsprogramma voor Amerikaanse belastingbetalers te compenseren. De hoogte van de financieringskosten is afhankelijk van uw militaire dienstclassificatie en het geleende bedrag; de kosten kunnen worden betaald bij het afsluiten of worden opgenomen in uw hypotheek. Sommige militaire leden zijn vrijgesteld van betaling van de vergoeding.

Nog een grote vergoeding: onroerendgoedcommissies. Kopers betalen deze vergoeding echter niet; verkopers doen. Meestal is de commissie 5% tot 6% van de aankoopprijs van de woning en deze wordt gelijk verdeeld tussen de agent van de verkoper en de agent van de koper.

Hoe sluitingskosten te verlagen

Het kan zijn alsof je al deze kosten niet kunt betalen bovenop de aanbetaling, verhuiskosten en reparaties aan je nieuwe huis. Er zijn echter manieren om over deze kosten te onderhandelen.

1. Winkelen. Dit is van toepassing op geldschieters en diensten van derden, zoals verzekeringspolissen van huiseigenaren en titelvennootschappen. Veel huizenkopers realiseren zich niet dat ze aanzienlijk geld kunnen besparen op de sluitingskosten als ze de tarieven van geldgever tot geldgever vergelijken. U hoeft ook geen gebruik te maken van het titelbedrijf, de plaaginspecteur of de verzekeringsagent van uw huiseigenaar die uw geldschieter voorstelt. Doe wat huiswerk, en je zou wat serieus geld kunnen besparen op die kosten.
2. Schema sluiten aan het einde van de maand. Een sluitingsdatum in de buurt van of aan het einde van de maand helpt om de vooruitbetaalde dagelijkse rentekosten te verlagen. Een geldschieter kan dit scenario voor u uitvoeren om erachter te komen hoeveel u kunt besparen.
3. Doe een beroep op de verkoper voor hulp. Mogelijk kunt u een verkoper ertoe brengen de aankoopprijs te verlagen of een deel (of alle - als u echt geluk heeft) van uw sluitingskosten te dekken. Dit is waarschijnlijker als de verkoper gemotiveerd is en het huis al lange tijd op de markt is met weinig aanbiedingen. Op veel populaire huizenmarkten zijn de voorwaarden echter gunstig voor verkopers, dus u kunt een pushback of een 'nee' krijgen als u om hulp van een verkoper vraagt. Het doet geen pijn om het te vragen.
4. Vergelijk de leningraming en sluitingsformulieren. Wanneer u uw eerste schatting van de lening krijgt, bekijkt u deze met een fijne kam. Als u niet zeker weet wat een vergoeding inhoudt of waarom dit in rekening wordt gebracht, vraagt ​​u de kredietgever om opheldering. Een geldschieter die een vergoeding niet kan verklaren of terugdringt wanneer daarom wordt gevraagd, moet een rode vlag zijn. Evenzo, als u nieuwe kosten opmerkt of een merkbare verhoging van bepaalde sluitingskosten ziet, vraag dan uw geldschieter om u door de details te leiden. Het is niet ongewoon dat de sluitingskosten schommelen van pre-goedkeuring tot sluiting, maar grote sprongen of verrassende toevoegingen kunnen uw vermogen om te sluiten beïnvloeden.
5. Onderhandel leningspecifieke vergoedingen. Als u vermoedt dat een geldschieter onnodige kosten toevoegt, ook wel 'junk fees' genoemd, spreekt u zich uit. Vraag de kredietgever om kosten te verwijderen of te verlagen als u dubbele gegevens opmerkt. Vergelijkend winkelen kan uw bondgenoot zijn bij het verlagen van de sluitingskosten en bij het vinden van concurrerende voorwaarden en tarieven. Wees vooral voorzichtig met buitensporige verwerkings- en documentatiekosten op de volgende gebieden:
   1. aanvraagkosten
   2. verzekeringstechnische vergoeding
   3. tarief slotvergoeding
   4. leenverwerkingskosten
   5. makelaarskorting
6. Rol afsluitingskosten in uw hypotheek (als laatste redmiddel). In sommige gevallen zullen geldschieters aanbieden om uw sluitingskosten te betalen of ze in uw lening op te nemen. Maar je bent niet van de haak; geldschieters hebben de neiging om hogere rentetarieven in rekening te brengen om zichzelf te betalen voor het absorberen van uw sluitingskosten, wat betekent dat u uiteindelijk rente betaalt over uw lening - en over sluitingskosten.

Het komt neer op

Sluitingskosten zijn onvermijdelijk wanneer u een huis koopt. Als u proactieve stappen onderneemt om rond te shoppen en uw leningraming nauwkeurig analyseert met uw sluitingsinformatie, kunt u veel geld besparen op die kosten. Als u begint te sparen voor een aanbetaling, moet u ook voldoende geld reserveren om de kosten te sluiten. Vergeet niet dat sommige delen van het land hogere sluitingskosten hebben dan andere. Boven alles, wees je eigen beste advocaat. Terwijl u rondkijkt, vraagt ​​u geldschieters om een ​​overzicht te geven van de kosten die ze in rekening brengen en probeert u waar mogelijk te onderhandelen.

(Zie ook: Ultieme hypotheekgids, Hoe krijg ik vooraf goedkeuring voor een hypotheek ?, Hoe kies ik de beste hypotheek, 11 fouten die eerste huizenkopers moeten vermijden, hoeveel geld moet ik neerzetten ?, wat is hypotheek? Verzekeringen en wat zijn mijn opties ?, hoe de beste hypotheekrente te krijgen en wat zijn de belangrijkste soorten hypotheekverstrekkers? )