Vakantiehuis of inkomsten producerende investering?

De Amerikaanse droom om een ​​huis te kopen, heeft de afgelopen 50 jaar behoorlijk wat veranderingen ondergaan en is uitgebreid naar een tweede of vakantiehuis. Maar deze huisjes aan het meer, de hutten in de bergen en de hutten op het strand zitten vaak 90% van het jaar leeg, terwijl hun eigenaren tijd besteden aan de volgende vakantie - en de rekening betalen voor de hypotheek en onroerendgoedbelasting.

Er is natuurlijk een alternatief voor het laten stof verzamelen van uw vakantiehuis wanneer u er niet kunt zijn: verhuren aan andere mensen die willen genieten van wat tijd weg van hun werk. Hoewel huren lucratief kan zijn, moet u rekening houden met de fiscale implicaties.

Belangrijkste leerpunten

• De IRS beschouwt een tweede woning als een vastgoedbelegging als u er minder dan twee weken in verblijft en probeert het de rest van de tijd te huren.
• Huurverliezen kunnen alleen worden afgeschreven van inkomsten uit andere verhuur, een privévennootschap dat u niet exploiteert of een S-corporatie.
• De tijdsduur dat u een vakantiehuis bezit, is van invloed op de vermogenswinstbelasting die u betaalt.
• Als u een tweede huis bezit om het te huren, en u een AGI van minder dan $ 150.000 hebt, begint u dit actief te beheren.

Een tweede thuis bieden

Een tweede woning kopen en onderhouden is een enorme financiële beslissing. Een tweede huis heeft alle kosten van uw eerste huis en vaak meer, maar zonder de gemakkelijke afschrijvingen van de IRS.

Als u overweegt een tweede huis te kopen, is een van de eerste stappen om te beslissen of u de aankoop met een hypotheek financiert of dat u contant betaalt. Om u te helpen beslissen, gebruikt u een hypotheekcalculator om de rentetarieven van geldschieters in het gebied waar uw vakantieobject zich bevindt te onderzoeken. Nadat u schattingen van de totale kosten van uw maandelijkse hypotheekbetalingen hebt verzameld, bekijkt u uw financiële gegevens om te zien of het zinvoller is om een ​​hypotheek af te sluiten of contant te betalen.

Als u op zoek bent naar een vakantiehuis, maar niet over het kapitaal beschikt voor een volledige aankoop van contant geld, houd er dan rekening mee dat de IRS de maas in de wet heeft gesloten waarin u een tweede hypotheek kunt gebruiken om een ​​afzonderlijk vastgoedbelegging te kopen terwijl u uw betalingen als persoonlijke hypotheekrente. Als u van plan bent om te lenen voor een tweede huis, moet u een andere hypotheek afsluiten die fiscaal aftrekbare rente mogelijk maakt.

7, 4 miljoen

Het aantal huizen in de VS, gelijk aan 5, 6% van de totale woningvoorraad, dat in aanmerking komt voor de tweede belastingaftrek voor woninghypotheken, volgens de National Association of Home Builders en het Census Bureau.

De IRS over vakantiebeleggingen

Als u een woning bezit en deze minder dan 15 dagen huurt, hoeft u de inkomsten niet te melden. De IRS beschouwt een tweede woning echter als een vastgoedbelegging als u er minder dan twee weken in doorbrengt en vervolgens probeert het de rest van de tijd te huren. Het is belangrijk om te onthouden dat de vraag naar uw hut in het bos alleen op piekmomenten kan komen - dezelfde periode dat u waarschijnlijk het pand zelf wilt gebruiken.

Tweede huizen lijken een grijze vlek te zijn voor de IRS. Alle huurverliezen zijn "passieve verliezen" of "hobbyverliezen". Deze kunnen alleen worden afgeschreven tegen inkomsten uit andere passieve activiteiten zoals andere verhuur, een privé-partnerschap dat u niet helpt of een S-corporatie. Passieve verliezen die u niet kunt gebruiken, worden overgedragen totdat u het vakantiehuis verkoopt. Wanneer u het onroerend goed verkoopt, kunt u de verliezen uit het verleden gebruiken om eventuele winsten te compenseren. Als u na de verkoop extra passieve waardeverminderingen hebt, kunt u deze tegen reguliere inkomsten claimen.

Volgens de laatste richtlijnen van de IRS voor het belastingjaar 2019 kunt u maximaal $ 25.000 per jaar aftrekken als:

• Uw aangepaste bruto-inkomen is minder dan $ 100.000
• U neemt actief deel aan het beheer van het onroerend goed

Deze belastingvoordeel verdwijnt bij $ 150.000 aangepast bruto-inkomen (AGI), hoewel de meeste mensen die het zich kunnen veroorloven om een ​​tweede huis te kopen een AGI hebben die ver boven deze cijfers ligt. Als uw AGI tussen $ 100.000 en $ 150.000 ligt, komt u in aanmerking voor de helft van de aftrek. Actieve deelname is de grootste uitdaging. U kunt de jaarlijkse aftrek gebruiken als u of uw echtgenoot een gekwalificeerde vastgoedprofessional wil worden en actief het onroerend goed beheert dat de passieve verliezen boekt. Wees echter gewaarschuwd, de IRS zal waarschijnlijk niet geloven dat je een fulltime baan en maanlicht hebt als vastgoedbeheerder. U hebt een gedetailleerd dagboek nodig over waarom, wanneer, waar en wat u doet als property manager om uw zaak te bewijzen en de aftrek te nemen.

De meeste mensen die een tweede huis bezitten, zouden beter worden gediend door ze te laten classificeren als een gemengd gebruik voor belastingdoeleinden en ze te verhuren voor slechts de belastingvrije 14 nachten in een bepaald jaar.

Een vakantiehuis verkopen

Woningen in populaire vakantiegebieden hebben meestal de neiging om een ​​meer dan gemiddelde waardering te zien, dus op een gegeven moment wilt u misschien geld verzilveren en verkopen. De tijdsduur dat u een vakantiehuis bezit, is van invloed op uw vermogenswinstbelasting. Als u verkoopt voordat een jaar is verstreken, wordt u onderworpen aan de kapitaalwinstvoet op korte termijn. Als u na een jaar verkoopt, wordt uw federale belasting berekend tegen het kapitaalwinsttarief op lange termijn.

Je kunt echter een beetje ontwijken als je bereid bent om volledig te verhuizen. Als u uw hoofdverblijf verkoopt met de belastingvrije aftrek van $ 250.000 per persoon en verhuist naar het vakantiehuis en dit uw nieuwe hoofdverblijfplaats verklaart, kunt u opnieuw de vrijstelling van $ 250.000 ($ 500.000 voor koppels) gebruiken - mits u woont op het voormalige vakantiehuis voor twee jaar. Helaas is deze strategie vaak alleen praktisch voor zelfstandigen of gepensioneerden. Er zijn ook andere beperkingen op het gebruik van de meerwaarde-uitsluiting voor vakantiehuizen die zijn omgezet in een hoofdverblijfplaats.

Bijna 60% van de Amerikanen heeft een vorm van levensverzekering volgens de laatste cijfers voor 2018.

Als u besluit een tweede huisbaas te worden en u een AGI van minder dan $ 150.000 heeft, kunt u het beste actief deelnemen aan het beheer van uw eigen onroerend goed.

Tips voor de tweede huiseigenaar

Als u een tweede huis bezit om het te huren en u een AGI van minder dan $ 150.000 heeft, ga dan naar binnen en begin het actief te beheren. Dit betekent dat u geen agent kunt gebruiken om huurders te vinden. U regelt persoonlijk reparaties, maar het geeft u passieve verliezen om af te schrijven.

Als actief beheer u niet aanspreekt of als uw AGI te hoog is, breng dan meer tijd door in de cabine en verander het in een eigenschap voor gemengd gebruik in plaats van een vastgoedbelegging. Dit betekent dat de belastingen veranderen met de verandering van de aanwijzing - vooral dat u geen passieve verliezen kunt gebruiken. Maar u kunt wel een percentage van de hypotheekrente en onroerendgoedbelasting claimen als aftrek van uw inkomstenbelasting.