Welke rol speelde securitisatie in de Amerikaanse subprime-hypotheekcrisis?

De securitisatie van subprime-hypotheken in door hypotheek gedekte effecten (MBS) en onderpandschulden (CDO's) was een belangrijke factor in de subprime-hypotheekcrisis. Subprime MBS en CDO's waren aantrekkelijk voor beleggers vanwege de hogere rentetarieven die ze boden versus activa met hypotheekleningen. Subprime leners met minder dan perfect krediet hadden hogere rentetarieven op hun hypotheken vanwege het verhoogde risico op wanbetaling. Verder werden veel leningen met een aanpasbare hypotheek verstrekt die later veel brandstof aan de hypotheekcrisis toevoegden.

Gedurende deze tijd hebben kredietverstrekkers de subprime-hypotheken samengevoegd in MBS en CDO's. Deze financiële producten kregen vaak een hoge rating van kredietbureaus. Tranches van deze effecten werden vervolgens verkocht aan nietsvermoedende beleggers, die niet op de hoogte waren van het risico dat eraan verbonden was. De tranches van mindere kwaliteit boden hogere rentetarieven, maar namen de eerste verliezen op die verband hielden met in gebreke gebleven hypotheken vóór de senior tranches.

Subprime-leningen zorgden voor een dramatische toename van het beschikbare hypothecair krediet. Veel leningen werden verstrekt aan leners die eerder moeite hadden gehad met het verkrijgen van hypotheken vanwege ondergemiddelde kredietscores. Particuliere geldschieters verdienden veel geld door de subprime-hypotheken samen te voegen en te verkopen. Het risico op marktafscherming nam echter toe met de versoepeling van de kredietnormen. Geldgevers en kopers gingen er ten onrechte van uit dat de waarde van onroerend goed ongevoelig was voor een neergang. Private label MBS zorgde voor veel van het benodigde kapitaal voor de subprime hypotheken. Ongeveer 80% van de subprime-leningen werd verstrekt met private label MBS in 2006. In maart 2007 werd de waarde van subprime-hypotheken gewaardeerd op ongeveer $ 1, 3 biljoen. De hypotheken van particuliere geldschieters liepen een groter risico, omdat ze niet door de overheid werden ondersteund, zoals die van Freddie Mac en Fannie Mae.

De onroerendgoedmarkt bloeide, met meer kopers die de prijzen van beschikbare huizen opbrachten. De onroerendgoedmarkten in Florida, Arizona en het Las Vegas-gebied waren in deze periode erg heet. Aanvankelijk konden subprime leners die achterop raakten hun hypotheken herfinancieren op basis van hogere onroerendgoedwaarden of huizen met winst verkopen. De hoeveelheid risico voor subprime-hypotheken was op dit moment geen probleem.

Pas toen de waarde van onroerend goed begon te dalen, verschenen er problemen. Hypotheken met een aanpasbare rente begonnen te resetten tegen hogere tarieven en de achterstallige vorderingen op hypotheken namen aanzienlijk toe. De wanbetaling op subprime-hypotheken leidde tot meer problemen. Tegen augustus 2008 was ongeveer 9% van alle hypotheken in de VS in verzuim. MBS en CDO's begonnen waarde te verliezen met de hogere standaardtarieven. Freddie Mac en Fannie Mae werden in 2008 door de overheid in beslag genomen toen ze grote verliezen begonnen te realiseren. Foreclosures en inbeslagnames namen toe, met meer eigenschappen die op de markt werden geplaatst toen banken probeerden hun voorraden te liquideren. Dit depressieve onroerend goed waardeert nog meer, wat leidt tot een neerwaartse spiraal voor de onroerendgoedmarkt. Sommige leners probeerden korte verkopen te doen voor hun onderwaterhypotheken, maar ze vonden vaak dat geldschieters moeilijk waren om mee te werken of niet bereid waren te onderhandelen.

Adviseur inzicht

Paul McCarthy, CFA
Kisco Capital, LLC, New York, NY

Ik zou een boek over dit onderwerp kunnen schrijven omdat ik vele jaren in het bedrijf heb gewerkt en ik had een groot tekort aan mezelf bij een hedgefonds waar ik tijdens de financiële crisis bij werkte.

Securitisatie is het verpakken van leningen of leases en bestaat al sinds de jaren tachtig. Securitisatie nam een ​​grote vlucht in de jaren negentig en explodeerde in de jaren 2000 in termen van uitgiftevolume. Op een verstandige manier gebruikt, is het een zeer effectieve vorm van financiering voor verzekeraars van leningen en leases (auto, hypotheek, creditcards, enz.).

De securitisaties bezaten de subprime hypothecaire leningen die uiteindelijk in gebreke bleven en een bankcrisis veroorzaakten. Het aantal leningen dat in de periode 2000-2006 is ontstaan, was ongewoon groot omdat we in de Verenigde Staten een zeepbel over onroerend goed hadden. De banken die deze securitisaties vasthielden omdat investeringen tientallen miljarden dollars verloren, waardoor het Amerikaanse banksysteem bijna instortte. Het reddingsgeld van de Amerikaanse overheid heeft het banksysteem dat we vandaag hebben behouden.