9 dingen om te weten over verenigingen van huiseigenaren

Veel woongemeenschappen hebben een HOA-structuur (homeowner's association) om een ​​schone en samenhangende sfeer in de buurt te helpen behouden. Ook wanneer u een condominium, herenhuis of eengezinswoning binnen 'een geplande ontwikkeling' koopt, kunt u ook de HOA-structuur tegenkomen.

Hoewel de HOA de huiseigenaar soms sommige verantwoordelijkheden zal besparen, kunnen ze ook met een aantal huiseigenaarverplichtingen komen. Voordat u een huis koopt dat u onderdeel van een HOA maakt, moet u het volgende weten, en de vragen die u zowel aan de vereniging als aan u en uw gezin moet stellen.

Geplande ontwikkeling HOA's

Voor een geplande ontwikkeling moet je vaak lid worden van de HOA (Homeowners Association) van de gemeenschap en de kosten betalen om het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, gedeelde structuren en buitenkanten te dekken. Het lidmaatschap bindt u ook aan de convenanten, voorwaarden en beperkingen van de vereniging (CC&R). Die regels kunnen je droom om een ​​paarse voordeur te hebben, of om je camper op de oprit te laten staan, dwarsbomen, omdat de CC & R's meestal bepalingen bevatten over het uiterlijk van je huis en de voertuigen die je er buiten kunt parkeren.

Statistisch gezien hebben Amerikanen een kans van één op vijf om in een huis te wonen dat deel uitmaakt van een HOA, volgens een data-analyse van toegepast micro-econoom Wyatt G. Clarke. Sinds de schatting van Clarke (in 2017) zijn de eigenschappen met HOA's verder gestegen.

Is het leven in een geplande ontwikkeling een goede optie voor u? En zo ja, welke hebben HOA's die het beste bij u passen? De antwoorden op die vragen hangen niet alleen af ​​van uw financiën, maar ook van uw enthousiasme voor gedeelde voorzieningen, tolerantie voor regels en voorschriften en comfort met zelfbestuur - aangezien de meeste HOA's worden gecontroleerd door vrijwilligers die in de ontwikkeling wonen.

9 Tips voor het omgaan met verenigingen van huiseigenaren

1. Tarieven variëren wijd

Een Trulia-onderzoek waarbij gebruik werd gemaakt van records van de American Community Survey, vond maandelijkse HOA-kosten gemiddeld $ 331 per maand in 2015. De gemiddelden varieerden van een dieptepunt van $ 218 maanden in Warren, Mich. Tot een hoogtepunt van $ 571 in New York City. Trulia vond de contributie over het algemeen hoger in oudere gebouwen en complexen met meer eenheden in het algemeen.

Het aantal en de grootte van de voorzieningen van de ontwikkeling hebben ook invloed op de tarieven, volgens Nate Martinez, een makelaar bij RE / MAX Professionals in Glendale, Ariz, bijvoorbeeld, een ontwikkeling die wordt bewaakt door een poort en een clubhuis en een golfbaan heeft, zal waarschijnlijk hogere kosten heffen dan een die minimale beveiliging biedt en slechts een bescheiden gemeenschappelijke ruimte.

Kosten kunnen zelfs binnen een ontwikkeling verschillen, als gevolg van variaties in vierkante meters, locatie en oriëntatie, die allemaal kunnen beïnvloeden hoeveel onderhoud het onroerend goed nodig heeft.

De meeste multiple listing services (MLS's) omvatten HOA-kosten in de onroerendgoedlijst. Dat zou ervoor moeten zorgen dat je toegang hebt tot de informatie via REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com en andere sites, volgens Martinez.

U moet ook ontdekken hoe vaak de tarieven in de loop van de tijd zijn gestegen en met hoeveel. Als u kunt, kunt u de afgelopen 10 jaar een gedrukte geschiedenis van HOA-rechten per jaar opvragen. Martinez zegt dat de kosten voor een HOA meestal niet meer dan jaarlijks worden verhoogd. In de ervaring van Martinez worden HOA-verhogingen gewoonlijk drie tot vijf jaar van tevoren in kaart gebracht, met behulp van schattingen van de toekomstige kosten van nutsvoorzieningen, arbeid, onderhoud en meer.

Bekijk deze projecties als ze beschikbaar zijn. Omdat het slechts schattingen zijn, raadt Martinez aan om ook het bedrag te controleren waarmee vergoedingen elk jaar mogen worden verhoogd volgens de statuten van de HOA. In een nieuw complex kan dat onderzoek helpen bepalen of de initiële HOA-tarieven aantrekkelijk, zelfs kunstmatig, te duur zijn om huiseigenaren aan te trekken en in de loop van de tijd aanzienlijk kunnen toenemen om de kloof tussen inkomsten en kosten te dekken.

Als alternatief kan het tegenovergestelde ook het geval zijn - dat wil zeggen dat HOA-kosten voor nieuwe ontwikkeling in de loop van de tijd iets kunnen dalen naarmate meer huizen aan de ontwikkeling worden toegevoegd en er meer huiseigenaren beschikbaar zijn om de vaste kosten van de HOA te delen.

2. Wat u krijgt verschilt ook

Wanneer u een huis in een beheerde gemeenschap koopt, koopt u eigenlijk een bundel wettelijke verplichtingen en rechten naast fysieke leefruimte, zegt John Manning, makelaar bij RE / MAX op Market in Seattle. De precieze rechten, services en voorzieningen waarvoor de HOA verantwoordelijk is, kunnen even breed zijn als de kosten die in rekening worden gebracht. "Een gated community kan poortonderhoud hebben als de enige overeenkomst tussen huiseigenaren, of er kan een HOA zijn met een wettelijke autoriteit om veel meer te beheren", zegt hij.

Kijk wat is inbegrepen (en niet inbegrepen) dat van invloed is op uw huishoudelijke financiën. Moet je bijvoorbeeld betalen voor het ophalen van afval? Zijn hulpprogramma's inbegrepen? Welke? Hoe zit het met kabel- en / of internetdienst?

Houd er rekening mee dat u betaalt voor voordelen, zoals recreatieve voorzieningen, of u ze nu gebruikt of niet. Ontdek de uren voor voorzieningen, zoals zwembaden en tennisbanen, om te bepalen of ze met uw schema werken. Als u denkt dat u deze faciliteiten wilt delen met vrienden of familie, bekijk dan de regels en tarieven die van toepassing zijn op het gebruik van gasten.

Breng de tarieven - en hun insluitsels en uitsluitingen - in lijn met die van andere ontwikkelingen in het gebied, vooral die die al op uw shortlist staan. "Als u meer wilt weten over HOA-reeksen voor uw regio, is de beste bron via een professionele makelaar die goed is geïnformeerd over verenigingen van huiseigenaren", zegt makelaar Manning.

3. Er kunnen extra kosten van toepassing zijn

Een HOA kan een van de verschillende benaderingen van financieel beheer hanteren. Deze keuzes hebben vooral invloed op de manier waarop het onverwachte uitgaven en dergelijke kapitaalinvesteringen financiert, zoals het vervangen van een HVAC-systeem.

Volgens John Manning, managing broker bij RE / MAX on Market in Seattle: “Sommige verenigingen geven de voorkeur aan een grote beschikbare kasreserve om te voldoen aan onderhouds-, wettelijke of managementverplichtingen wanneer deze zich voordoen. Anderen hebben lagere tarieven en vertrouwen op speciale aanslagen - fondsen geheven buiten HOA-vergoedingen - voor reparaties en onderhoud. ”Deze heffingen zijn vergelijkbaar met de belastingaanslagen die soms door lokale overheden worden geheven.

Dit is hoe de beoordelingsroute werkt: wanneer een grote uitgave, zoals het vervangen van een dak of lift, opkomt - en de reserves van de HOA onvoldoende geld hebben om het te betalen - kan de vereniging elke huiseigenaar een speciale aanslag in rekening brengen. Deze heffingen kunnen duizenden dollars bedragen.

Volgens Manning zal de omvang van het reservefonds niet alleen afhangen van de aanpak van de HOA, maar ook van de leeftijd, de staat en de voorzieningen van het gebouw. Ontwikkelingen stellen vaak meerjarenplannen op voor reparaties en kapitaalinvesteringen, inclusief hun jaarlijkse kosten en het verwachte saldo in het reservefonds op het moment dat de uitgaven nodig zijn.

Vraag om die documenten te bekijken, met speciale aandacht voor hoe goed de benodigde uitgaven overeenstemmen met het saldo van het reservefonds. Professionele hulp kan waardevol zijn bij het bestuderen van deze spreadsheets. Zijn bedrijf, zegt Manning, is om "de klanten de jaarrekening te laten bespreken met een CPA [die een] expert is in het analyseren van de financiële gegevens van [ontwikkelingen". "

De HOA moet een dergelijke lijst kunnen verstrekken. Vraag ook of er in de toekomst speciale beoordelingen gepland zijn. Merk op dat schaalvoordelen kunnen betekenen dat speciale beoordelingen voor een bepaalde kapitaaluitgave kleiner kunnen zijn in HOA's met veel leden en hoger in kleinere HOA's, waar een vergelijkbare uitgave minder huiseigenaren heeft om het te financieren.

4. Vergoedingen en uw hypotheekgoedkeuring

Wanneer u een aankoop van onroerend goed in een geplande ontwikkeling overweegt, houdt u natuurlijk rekening met de impact van de HOA-rechten op uw algehele financiën. Dit geldt ook voor potentiële hypotheekverstrekkers.

Net als bij onroerendgoedbelastingen (die overigens bij de meeste ontwikkelingen niet bij de HOA-kosten zijn inbegrepen), zullen banken uw maandelijkse HOA-kosten in overweging nemen bij het bepalen van de hoogte van een hypotheek die u zich kunt veroorloven. Als gevolg hiervan kunt u worstelen met vervelende afwegingen terwijl u tussen eigenschappen kiest. Hogere HOA-kosten kunnen ervoor zorgen dat u een kleiner goedgekeurd bedrag aan uw huis kunt uitgeven in vergelijking met het kiezen van een alternatief onroerend goed met lage of geen kosten.

Interessant is dat de aanwezigheid van kosten niet noodzakelijkerwijs de waarde van een onroerend goed vermindert; als er iets is, is er bewijs van het tegenovergestelde effect. Uit het onderzoek van micro-econoom Clarke bleek dat, na gelijkstelling voor woninggrootte en locatie, eigenschappen die deel uitmaakten van een HOA gemiddeld ongeveer 4% meer verkochten dan degenen die geen vereniging hadden. De premie is het hoogst, vond hij, wanneer het huis en de ontwikkeling nieuw zijn; het neemt af met de leeftijd.

Uw potentiële geldschieter kan het bedrag van de hypotheek-betaling verstrekken, en u zou al de nummers van de onroerende voorheffing en HOA-kosten moeten hebben. Als u net begint met uw huiszoeking - en nog geen relaties hebt met kredietverstrekkers - gebruikt u een online hypotheekcalculator om de waarschijnlijke hypotheekbetaling te schatten voor de hoofdsom die u zoekt, en om andere relevante informatie in te voeren, waaronder uw geplande aanbetaling.

Nogmaals, elke geldschieter waarmee u praat, kan dit bieden. Als alternatief kunt u met veel online hypotheekcalculators, waaronder degene die we hierboven hebben gekoppeld, ook offertes aanvragen bij hypotheekverstrekkers over tarieven en maximaal goedgekeurde bedragen.

5. De verbonden tellen

Aangezien de regels en voorschriften van een bepaalde HOA uniek kunnen zijn, vertrouw niet op tweedehands informatie of ervaringen uit het verleden bij andere ontwikkelingen om te leren wat de regels en verbonden van een HOA zijn. En denk goed na of je met hen kunt leven.

Als u de CC & R's niet online kunt vinden, vraagt ​​u op de website van de HOA uw makelaar om ze voor u te kopen of ze te verkrijgen door rechtstreeks contact op te nemen met de HOA. Controleer of het document up-to-date is voordat u te ver in het koopproces gaat.

Je zou kunnen vinden dat je op meer manieren beperkt bent dan je zou denken. Naast het regelen van de deurkleur en dergelijke, kunnen CC & R's beperken hoe lang uw gras kan groeien, of u nu bomen kunt planten of verwijderen, welke soorten voertuigen u op straat of op uw oprit kunt parkeren (verboden op parkeer-campers zijn bijvoorbeeld niet ongewoon), hoe hoog hekken kunnen zijn, en welke typen van bedekkingen die u kunt gebruiken op straatgevels.

Als milieuvriendelijk wonen een persoonlijke prioriteit is, controleer dan de groene voorzieningen van de HOA, te beginnen met wat er rond uw huis kan worden geplant, en hoe die vegetatie kan worden gehandhaafd.

Sommige HOA's staan ​​bijvoorbeeld geen xeriscaping toe, een milieuvriendelijke vorm van landschapsarchitectuur voor droge klimaten, en kunnen de grootte en samenstelling van elke tuin die u plant beperken. De regels kunnen ook het gebruik van bepaalde meststoffen, pesticiden of sproeisystemen voorschrijven om de tuin te onderhouden en het verbieden van composthopen en zonnepanelen te verbieden.

Controleer op elke taal die u verhindert, of zelfs compliceert, om uw eigendom te verhuren. Wat gebruikelijk wordt geacht, kan afhankelijk zijn van het rechtsgebied. “In de omgeving van Seattle is het gebruikelijk om verboden te vinden voor korte [vakantie] verhuur. HOA's hebben een belang bij het beperken van het percentage niet-door de eigenaar bewoonde eenheden, aangezien hypotheekverstrekkers terughoudend zijn in het lenen van gebouwen met een hoge huurbezetting, ”zegt Manning.

6. Conflictbeheer

Zoals in elke gemeenschap ontstaan ​​meningsverschillen binnen een geplande ontwikkeling, soms over bepaalde bewoners die zich aan de regels houden of overtreden. Voordat u koopt, onderzoekt u hoe regels worden ingesteld en gehandhaafd en welke straffen worden opgelegd aan overtreders.

Sancties kunnen streng zijn. In sommige HOA's kunnen de uitkomsten een boete of een rechtszaak zijn of de HOA een retentierecht bij u thuis plaatsen. Let er met name op of de HOA op uw eigendom kan uitsluiten voor niet-betaling van HOA-rechten of niet-betaling van boetes als gevolg van CC & R-overtredingen.

Vraag naar het proces voor het oplossen van eventuele conflicten, en hoe de HOA toevoegingen of wijzigingen van de regels beheert.

Vraag een lijst of andere boekhouding van conflicten en regelovertredingen die de vereniging heeft moeten oplossen. Als die informatie geen details geeft over rechtszaken, vraag daarnaar. Zorg ervoor dat u controleert op eventuele rechtszaken in het verleden, heden of in afwachting van de HOA. Bekijk ook de uitkomst van dergelijke gevallen.

7. De reputatie van het HOA

Omdat de vereniging in wezen dient als een hyperlokale overheid voor de gemeenschap, loont het om te kijken wie deze beheert en hoe goed die mensen samen functioneren.

Het is heel gebruikelijk dat HOA's onder toezicht staan ​​van inwoners van de gemeenschap die hun functie als vrijwilliger bekleden en door leden van de vereniging worden gekozen. Sommige verenigingen worden echter volledig professioneel beheerd. Als een particulier bedrijf de HOA beheert, onderzoekt u de reputatie ervan voordat u koopt. Als de HOA een aantal werknemers heeft, of bedrijven waaraan het taken uitbesteedt, vraag dan naar deze entiteiten en het werk dat ze doen.

Praat zo mogelijk met enkele van de huidige eigenaren van het gebouw, bij voorkeur degenen die niet op het HOA-bord zitten en al meerdere jaren in het gebouw wonen. Hoe collegiaal functioneert het bestuur? Worden meningsverschillen gewoonlijk beleefd en constructief behandeld? Wees alert op aanwijzingen voor frequent, zelfs eeuwigdurend drama. Zoals bij sommige andere bestuursorganen, kunnen HOA's worden belemmerd door egoïsme, machtsspelletjes en kleine politiek.

Plan tijd in om met de HOA-president te praten, om een ​​idee te krijgen of u wilt dat deze persoon namens u beslissingen neemt over de ontwikkeling. Vraag de president ook naar de belangstelling van bewoners om in het bestuur te dienen: is er een grote motivatie om dit te doen, of relatieve onverschilligheid? Dit gesprek kan je ook (al dan niet) motiveren om op een dag zelf op het bord te dienen, een beweging waarvoor je verkozen moet worden en wat vrije tijd moet vrijmaken voor je nieuwe verantwoordelijkheden.

8. Naleving van de HOA

Vertrouw er niet op dat u goed op de hoogte wordt gebracht van aanhoudende problemen tussen de vereniging en de huidige eigenaar van een huis dat u interesseert. Als u niet tijdig naar deze problemen vraagt, kunt u ze erven wanneer u het eigendom in bezit neemt.

Sommige potentiële problemen kunnen duidelijk zijn, zoals dood of begroeid landschapsarchitectuur of schilferende verf. Omgekeerd, heeft de eigenaar verbeteringen aan de buitenkant of andere wijzigingen aangebracht in het pand zonder HOA-goedkeuring? Als deze wijzigingen niet in overeenstemming zijn met de regels, wat kan er dan met u gebeuren als u eigenaar bent van het pand? Mogelijk kunt u de eigenaar dwingen de problemen op te lossen als onderdeel van de verkoopovereenkomst of contant geld geven bij het sluiten.

9. Verzekeringsverantwoordelijkheden

Net als bij de eigendom van onroerend goed, kunnen verzekeringsvoorzieningen binnen een geplande ontwikkeling ook worden verdeeld, waarbij de HOA sommige gevaren of gebieden dekt en de huiseigenaar verantwoordelijk is voor anderen.

Deze worden vaak verplicht gesteld door de staatswet. In Florida, bijvoorbeeld, moet een condominium HOA alle gemeenschappelijke eigendommen verzekeren, inclusief elk deel van het gebouw tot de onafgewerkte gipsplaat van een eenheid. Ondertussen is de huiseigenaar verantwoordelijk voor het verzekeren van alle persoonlijke eigendommen binnen zijn eenheid, inclusief apparaten, vloeren, kasten, raambehandelingen en dergelijke.

Controleer de wet voor de staat waarin je leeft voor de precieze verdeling van eisen. Bevestig dat de HOA voor het onroerend goed dat u overweegt aan deze vereisten voldoet.

Een catastrofeverzekering is met name belangrijk als u overweegt een appartement of herenhuis te kopen in een gebied dat gevoelig is voor grote natuurrampen, zoals overstromingen, aardbevingen, sneeuwstormen, bosbranden, tornado's of orkanen. "In de Pacific Northwest is aardbeving verzekering heel gebruikelijk [in geplande ontwikkelingen], hoewel niet verplicht, " zegt Manning.

Controleer of de HOA extra dekking biedt als een extraatje voor bezit binnen de ontwikkeling. "[A] toekomstgerichte HOA kan een flatgebouw aantrekkelijker maken" op deze manier, zegt Manning. Ze kunnen toevoegen "aardbeving en andere soorten gevarenverzekeringen, [die] zullen worden weerspiegeld in de HOA-rechten van de huiseigenaar." aan degenen die onder het toezicht van de HOA vallen.

Het komt neer op

Leven in een geplande ontwikkeling - en gedeeltelijk geregeerd worden door de regels van een HOA - kan een gemengde zegen zijn. Het biedt het vooruitzicht om enige controle over uw huis uit te wisselen voor de beperkte verantwoordelijkheden voor het onderhoud en voor het genieten van gedeelde voorzieningen en veiligheid. Het kan echter ook de gevarieerde uitstraling van een typische buurt inruilen voor een meer uniforme uitstraling, zij het met een kleinere kans dat de smaak van een buurman of slordige onderhoudsgewoonten een probleem voor u worden.

Hoe goed u die afwegingen omarmt, zal bijdragen aan hoe gelukkig u zult zijn in een condominium of een ander 'gepland huis'. Als u besluit door te gaan met een aankoop, zorg er dan voor dat u professionals inhuurt, waaronder een makelaar die bekend is met geplande ontwikkelingen en HOA's omdat er een aantal ongebruikelijke aspecten aan zijn in vergelijking met het kopen van een eengezinswoning.