Gecombineerde lening-tot-waarde ratio - CLTV-ratio
De gecombineerde lening-tot-waarde (CLTV) verhouding is de verhouding tussen alle beveiligde leningen op een onroerend goed en de waarde van een onroerend goed. Kredietverstrekkers gebruiken de CLTV-ratio om het risico op wanbetaling van een potentiële thuiskoper te bepalen wanneer meer dan één lening wordt gebruikt.
Over het algemeen zijn kredietverstrekkers bereid om tegen CLTV-ratio's van 80% en meer te lenen aan kredietnemers met een hoge kredietwaardigheid. De CLTV verschilt van de eenvoudige lening tot waarde (LTV) -ratio doordat de LTV alleen de eerste of primaire hypotheek in zijn berekening opneemt.
CLTV-formule en berekening
CLTV = VL1 + VL2 + ... + VLnTotale waarde van het onroerend goed waar: VL = waarde van de lening \ begin {uitgelijnd} & \ text {CLTV} = \ frac {\ text {VL1 + VL2 + ... + VLn} } {\ text {Totale waarde van het onroerend goed}} \\ & \ textbf {waarbij:} \\ & \ text {VL = waarde van de lening} \\ \ end {uitgelijnd} CLTV = totale waarde van het onroerend goedVL1 + VL2 + ... + VLn waar: VL = waarde van de lening
Om de gecombineerde lening-waarde verhouding te berekenen, deelt u de totale hoofdsaldi van alle leningen door de aankoopprijs of de reële marktwaarde van het onroerend goed. De CLTV-ratio wordt dus bepaald door de som van de onderstaande items te delen door de laagste verkoopprijs van de woning of de geschatte waarde van de woning.
- het oorspronkelijke geleende bedrag van de eerste hypotheek
- het opgenomen gedeelte (uitstaand hoofdsaldo) van een kredietlijn voor eigen vermogen (HELOC)
- het onbetaalde hoofdsaldo van alle achtergestelde financiering met een gesloten einde, zoals een tweede of derde hypotheek (met een lening met een gesloten einde trekt een kredietnemer op de eerste dag alle middelen op en kan hij geen wijzigingen in het betalingsplan aanbrengen of toegang krijgen tot een uitbetaling hoofdsom zodra de lening is afgesloten.)
Belangrijkste leerpunten
- CLTV is vergelijkbaar met LTV, maar omvat alle hypotheken of pandrechten en niet alleen de eerste hypotheek.
- Lenders overwegen de CLTV-ratio bij het bepalen of een thuiskoper het zich kan veroorloven om een huis te kopen.
- De vastgoedzeepbel van 2008-2009 onderstreepte de relevantie van het in de gaten houden van de CLTV-ratio.
Welke CLTV-ratio wordt weergegeven
De gecombineerde lening-tot-waarde-ratio (CLTV) is een berekening die door hypotheek- en kredietverleners wordt gebruikt om het totale percentage van het onroerend goed van een huiseigenaar te bepalen dat door pandrechten wordt bezwaard (schuldverplichtingen). Kredietverstrekkers gebruiken de CLTV-ratio samen met een handvol andere berekeningen, zoals de schuld / baten-verhouding en de standaard lening / waarde-ratio (LTV), om het risico te beoordelen van het verstrekken van een lening aan een lener.
Veel economen schrijven onder andere ontspannen CLTV-normen toe aan de afschermingscrisis die de Verenigde Staten in de late jaren 2000 teisterde. Begin in de jaren negentig en vooral in het begin en het midden van de jaren 2000, kochten huizenkopers vaak tweede hypotheken bij aankoop in plaats van aanbetalingen. Kredietverstrekkers staan te popelen om de activiteiten van deze klanten niet te verliezen aan concurrenten die ondanks het verhoogde risico met dergelijke voorwaarden instemmen.
Voorafgaand aan de onroerendgoedzeepbel die zich uitstrekte van het einde van de jaren negentig tot het midden van de jaren 2000, was het de standaardpraktijk dat kopers van een huis aanbetalingen moesten doen van ten minste 20% van de aankoopprijs. De meeste geldschieters hielden klanten binnen deze parameters door LTV te beperken tot 80%.
Toen de bubbel begon op te warmen, namen veel van dezelfde bedrijven stappen om klanten in staat te stellen 20% te verlagen. Sommige geldschieters hebben de LTV-limieten verhoogd of volledig afgeschaft, met hypotheken met 5% aanbetalingen of minder, terwijl anderen de LTV-vereisten hebben gehandhaafd, maar de CLTV-limieten hebben verhoogd, vaak tot 100%. Door deze manoeuvre konden klanten een tweede hypotheek afsluiten om hun aanbetaling van 20% te financieren.
De piek in de afscherming vanaf 2008 onderstreepte waarom CLTV belangrijk is. Het hebben van skin in het spel, zoals een initiële cashuitgave van $ 100.000 voor een huis van $ 500.000, biedt een huiseigenaar een krachtige stimulans om zijn hypotheekbetalingen te blijven doen. Als de bank verhindert, verliest hij niet alleen zijn huis, maar ook de stapel geld die hij heeft betaald om te sluiten.
Vereist eigen vermogen in het onroerend goed isoleert ook geldschieters van een daling van de onroerendgoedprijzen. Als een onroerend goed wordt gewaardeerd op $ 500.000 en het totale pandrecht oploopt tot $ 400.000, kan het onroerend goed tot 20% van zijn waarde verliezen zonder dat pandhouders een korte betaling ontvangen bij een executieveiling.
Waarom CLTV ertoe doet
Sommige huizenkopers kiezen ervoor om hun aanbetaling te verlagen door meerdere hypotheken op een onroerend goed te ontvangen, wat resulteert in een lagere verhouding lening / waarde voor de primaire hypotheek. Mede door de lagere LTV-ratio vermijden veel huizenkopers met succes particuliere hypotheekverzekeringen (PMI). Of het beter is om een tweede hypotheek te krijgen of de kosten van PMI te lopen, verschilt per persoon.
Omdat de tweede hypotheekgever meer risico neemt, is de rente op een tweede hypotheek doorgaans hoger dan de rente op een eerste hypotheek. Het is raadzaam dat consumenten rekening houden met de voor- en nadelen van het accepteren van meerdere leningen voor één woning. Het uitvoeren van due diligence zal ervoor zorgen dat de gekozen optie de beste optie is voor de gegeven omstandigheden.
Lening tegen waarde versus CLTV
Loan-to-value (LTV) en CLTV zijn twee van de meest voorkomende ratio's die worden gebruikt tijdens het acceptatieproces van hypotheken. De meeste geldschieters leggen maxima op aan beide waarden, waarboven de potentiële kredietnemer niet in aanmerking komt voor een lening. De LTV-ratio houdt alleen rekening met het primaire hypotheeksaldo. Daarom is in het bovenstaande voorbeeld de LTV-ratio 50%, het resultaat van het delen van het primaire hypotheeksaldo van $ 100.000 door de thuiswaarde van $ 200.000.
De meeste geldschieters leggen LTV-maxima op van 80% omdat Fannie Mae en Freddie Mac geen hypotheken kopen met hogere LTV-ratio's. Kredietnemers met goede kredietprofielen kunnen deze eis omzeilen, maar moeten een particuliere hypotheekverzekering (PMI) betalen zolang hun saldo van primaire leningen groter is dan 80% van de waarde van de woning. PMI beschermt de geldschieter tegen verliezen wanneer de waarde van een woning onder het leensaldo daalt.
Primaire geldschieters zijn meestal genereuzer met CLTV-vereisten. Gezien het bovenstaande voorbeeld, in het geval van een afscherming, ontvangt de primaire hypotheekhouder zijn geld volledig voordat de tweede hypotheekhouder iets ontvangt. Als de waarde van het onroerend goed daalt tot $ 125.000 voordat de lener in gebreke blijft, ontvangt de primaire pandhouder het volledige verschuldigde bedrag ($ 100.000), terwijl de tweede pandhouder alleen de resterende $ 25.000 ontvangt ondanks dat hij $ 50.000 verschuldigd is. De primaire pandhouder draagt minder risico in het geval van dalende onroerendgoedwaarden en kan zich daarom veroorloven om te lenen tegen een hogere CLTV.
Voorbeeld van de CLTV-ratio
Stel bijvoorbeeld dat een persoon een huis koopt voor $ 200.000. Om het onroerend goed te beveiligen, verstrekte ze een aanbetaling van $ 50.000 en ontving ze twee hypotheken voor $ 100.000 (primair) en $ 50.000 (secundair). Haar gecombineerde lening-tot-waarde ratio (CLTV) is daarom 75%: (($ 100.000 + $ 50.000) / $ 200.000).
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.