Federale huisvestingsadministratie (FHA) lening
Een FHA-lening is een hypotheek uitgegeven door een door de FHA goedgekeurde geldschieter en verzekerd door de Federal Housing Administration (FHA). Ontworpen voor mensen met een laag tot gemiddeld inkomen, vereisen FHA-leningen een lagere minimum aanbetaling en credit scores dan veel conventionele leningen.
Vanaf 2019 kunt u tot 96, 5% van de waarde van een huis lenen met een FHA-lening (wat betekent dat u een aanbetaling van slechts 3, 5% hoeft te doen). U heeft een credit score van minimaal 580 nodig om in aanmerking te komen. Als uw kredietscore tussen 500 en 579 daalt, kunt u nog steeds een FHA-lening krijgen op voorwaarde dat u een aanbetaling van 10% kunt doen. Met FHA-leningen kan uw aanbetaling afkomstig zijn van besparingen, een financieel geschenk van een familielid of een subsidie voor aanbetaling.
Al deze factoren maken FHA-leningen populair bij starters die voor het eerst thuis komen.
Terwijl de federale federale huisvestingsleningen (FHA-leningen) lagere aanbetalingen en creditscores eisen dan conventionele leningen, hebben ze andere strenge eisen.
Het is belangrijk op te merken dat de federale huisvestingsadministratie u geen geld leent voor een hypotheek. In plaats daarvan krijgt u een lening van een door de FHA goedgekeurde geldschieter, zoals een bank, en de FHA garandeert de lening. Sommige mensen noemen het daarom een FHA-verzekerde lening, om die reden.
U betaalt die garantie via premies voor hypotheekverzekeringen aan de FHA. Uw geldschieter draagt minder risico omdat de FHA een claim aan de geldschieter betaalt als u de lening niet nakomt.
Hoe een FHA-lening werkt
Een FHA-lening vereist dat u twee soorten hypotheekverzekeringspremies betaalt: een Upfront Mortgage Insurance Premium (UFMIP) en een jaarlijkse MIP (maandelijks in rekening gebracht). De Upfront MIP is gelijk aan 1, 75% van het basisleningbedrag (vanaf 2018). U betaalt dit op het moment van afsluiten of u kunt het in de lening opnemen. Als u bijvoorbeeld een woninglening van $ 350.000 hebt uitgegeven, betaalt u een UFMIP van 1, 75% x $ 350.000 = $ 6.125. De betalingen worden gestort op een escrow-account van het US Treasury Department en de fondsen worden gebruikt om hypotheekbetalingen te doen voor het geval u de lening niet nakomt.
Ondanks de naam voert u elke maand jaarlijkse MIP-betalingen uit. De betalingen variëren van 0, 45% tot 1, 05% van het basisleningbedrag, afhankelijk van het geleende bedrag, de lengte van de lening en de oorspronkelijke lening / waarde-ratio (LTV). De typische MIP-kosten bedragen meestal 0, 85% van het geleende bedrag. Als u bijvoorbeeld een lening van $ 350.000 hebt, doet u jaarlijkse MIP-betalingen van 0, 85% x $ 350.000 = $ 2, 975, of $ 247, 92 per maand. Dit wordt betaald bovenop de kosten van UFMIP.
Belangrijkste leerpunten
- FHA-leningen zijn door de overheid gedekte hypotheken die zijn ontworpen voor kredietnemers met een laag tot gemiddeld inkomen die mogelijk een lagere dan gemiddelde kredietwaardigheid hebben.
- FHA-leningen vereisen een lagere minimum aanbetaling en credit scores dan veel conventionele leningen.
- FHA-leningen worden uitgegeven door erkende banken en kredietinstellingen, die uw kwalificaties voor de lening evalueren.
- Deze leningen komen met bepaalde beperkingen en leninglimieten die niet te vinden zijn in conventionele hypotheken.
U zult jaarlijkse MIP-betalingen doen gedurende 11 jaar of de looptijd van de lening, afhankelijk van de lengte van de lening en de LTV.
| Hoe lang u de jaarlijkse hypotheekverzekering premie (MIP) betaalt | ||
|---|---|---|
| TERMIJN | LTV% | HOE LANG U BETAALT DE JAARLIJKSE MIP |
| ≤ 15 jaar | ≤ 78% | 11 jaren |
| ≤ 15 jaar | 78, 01% tot 90% | 11 jaren |
| ≤ 15 jaar | > 90% | Leningstermijn |
| > 15 jaar | ≤ 78% | 11 jaren |
| > 15 jaar | 78, 01% tot 90% | 11 jaren |
| > 15 jaar | > 90% | Leningstermijn |
Mogelijk kunt u het bedrag dat u aan premies betaalt aftrekken; je moet echter je inhoudingen specificeren - in plaats van de standaardaftrek te nemen (tot $ 24.000 in 2019 als je getrouwd bent en samen een aanvraag indient) - om dit te doen.
01:46Is een FHA-hypotheek nog steeds een koopje?
Geschiedenis van het FHA-leningsprogramma
Het congres heeft in 1934 de Federal Housing Administration opgericht, te midden van de grote depressie. Op dat moment zat de woningsector in de problemen: het wanbetalingspercentage en de executietarieven waren omhooggeschoten, leningen waren beperkt tot 50% van de marktwaarde van een onroerend goed en hypotheekvoorwaarden - inclusief korte aflossingsschema's in combinatie met ballonbetalingen - waren moeilijk voor veel huizenkopers om te voldoen. Als gevolg hiervan was de VS vooral een land van huurders en had slechts 40% van de huishoudens hun huizen.
Om de woningmarkt te stimuleren, heeft de overheid een federaal verzekerd leningsprogramma opgezet dat het risico van geldschieters verminderde en het voor leners gemakkelijker maakte om in aanmerking te komen voor woningkredieten. Het percentage eigenaars in de VS is gestaag gestegen en bereikte een recordhoogte van 69, 2% in 2004, volgens onderzoek van de Federal Reserve Bank of St. Louis. (Vanaf het derde kwartaal van 2018 is dit 64, 4%.)
Soorten FHA-leningen
Naast traditionele eerste hypotheken biedt de FHA verschillende andere leningsprogramma's, waaronder:
- Home Equity Conversion Mortgage (HECM) -programma - een omgekeerd hypotheekprogramma dat senioren van 62 jaar en ouder helpt het eigen vermogen in hun woning om te zetten in contanten, terwijl de eigendom van de woning behouden blijft. U kiest hoe u het geld wilt opnemen, hetzij als een vast maandelijks bedrag of een kredietlijn (of een combinatie van beide).
- FHA 203k verbeteringslening, die rekening houdt met de kosten van bepaalde reparaties en renovaties in de lening. Met deze lening kun je geld lenen voor zowel woningaankopen als woningverbeteringen, wat een groot verschil kan maken als je niet veel contant geld bij de hand hebt nadat je een aanbetaling hebt gedaan.
- Het energie-efficiënte hypotheekprogramma van FHA is een soortgelijk concept, maar het is gericht op upgrades die uw energierekeningen kunnen verlagen, zoals nieuwe isolatie of de installatie van nieuwe zonne- of windenergiesystemen. Het idee is dat energiezuinige huizen lagere bedrijfskosten hebben, waardoor de rekeningen dalen en meer inkomsten beschikbaar komen voor hypotheekbetalingen.
- Artikel 245 (a) lening - een programma voor leners die verwachten dat hun inkomen zal stijgen. Volgens het artikel 245 (a) programma begint de afgestudeerde betalingshypotheek met lagere initiële maandelijkse betalingen die geleidelijk toenemen in de loop van de tijd, en de groeiende aandelenhypotheek heeft geplande verhogingen van maandelijkse hoofdbetalingen gepland die resulteren in kortere leningsvoorwaarden.
| De 5 soorten FHA-leningen | |
|---|---|
| TYPE FHA-LENING | WAT HET IS |
| Traditionele hypotheek | Een hypotheek die wordt gebruikt om een hoofdverblijfplaats te financieren |
| Eigen vermogen conversie Hypotheek | Een omgekeerde hypotheek waarmee huiseigenaren van 62 jaar en ouder hun eigen vermogen kunnen inwisselen voor contant geld |
| 203 (k) Hypotheek Programma | Een hypotheek met extra geld om energie-efficiënte woningverbeteringen te betalen, bedoeld om uw energierekeningen te verlagen |
| Energiezuinig Hypotheekprogramma | Een hypotheek met extra geld om energie-efficiënte woningverbeteringen te betalen, bedoeld om uw energierekeningen te verlagen |
| Artikel 245 (a) Lening | Een afgestudeerde betalingshypotheek (GPM) met lagere initiële maandelijkse betalingen die geleidelijk toenemen (gebruikt wanneer het inkomen naar verwachting zal stijgen), en een groeiende hypotheek (GEM) waarbij geplande verhogingen van maandelijkse hoofdbetalingen resulteren in kortere leningsvoorwaarden |
FHA versus conventionele leningen
Om de cijfers samen te vatten: FHA-leningen zijn beschikbaar voor personen met een creditscore van slechts 500. Als uw creditscore tussen 500 en 579 ligt, kunt u een FHA-lening krijgen met een aanbetaling van 10%. Als uw credit score 580 of hoger is, kunt u een FHA-lening krijgen met slechts 3, 5% lager. Ter vergelijking, u hebt meestal een kredietscore van minimaal 620 en een aanbetaling tussen 3% en 20% nodig om in aanmerking te komen voor een conventionele hypotheek.
Voor een FHA-lening of een hypotheek moet ten minste twee jaar failliet zijn, tenzij u kunt aantonen dat het faillissement te wijten was aan een oncontroleerbare omstandigheid. U moet minimaal drie jaar verwijderd zijn van eventuele verhinderingen en aantonen dat u werkt aan het herstellen van een goed krediet. Als u nalatig bent met uw federale studieleningen of inkomstenbelastingen, komt u niet in aanmerking.
| FHA-leningen versus conventionele leningen | ||
|---|---|---|
| FHA-LENING | CONVENTIONELE LENING | |
| Minimale credit score | 500 | 620 |
| Vooruitbetaling | 3, 5% met credit score van 580+ en 10% voor credit score van 500 tot 579 | 3% tot 20% |
| Leningvoorwaarden | 15 of 30 jaar | 10, 15, 20 of 30 jaar |
| Hypotheek verzekering | Upfront MIP + Jaarlijkse MIP gedurende 11 jaar of de looptijd van de lening, afhankelijk van LTV en duur van de lening | Geen met aanbetaling van ten minste 20% of na lening wordt betaald tot 78% LTV |
| Hypotheekverzekering premies | Vooruit: 1, 75% van de lening + Jaarlijks: 0, 45% tot 1, 05% | PMI: 0, 5% tot 1% van het geleende bedrag per jaar |
| Vooruitbetalingsgeschenken | 100% van de aanbetaling kan een geschenk zijn | Het enige deel kan een geschenk zijn als de aanbetaling minder dan 20% is |
| Vooruitbetalingshulpprogramma's | Ja | Nee |
Speciale overwegingen
Uw geldschieter zal uw kwalificaties voor een FHA-lening evalueren zoals elke hypotheekaanvrager. In plaats van uw kredietrapport te gebruiken, kan een geldschieter echter uw werkgeschiedenis van de afgelopen twee jaar bekijken, evenals andere gegevens over de betalingsgeschiedenis, zoals betalingen voor nutsbedrijven en huur. U kunt in aanmerking komen voor een FHA-lening als u faillissement of afscherming heeft doorstaan, op voorwaarde dat u opnieuw een goed krediet heeft ingesteld. Over het algemeen geldt: hoe lager uw credit score en aanbetaling, hoe hoger de rente die u betaalt op de hypotheek.
Houd er rekening mee dat wanneer u een huis koopt, u mogelijk verantwoordelijk bent voor bepaalde out-of-pocketkosten, zoals de kosten voor het genereren van leningen, advocatenkosten en beoordelingskosten. Een van de voordelen van een FHA-hypotheek is dat de verkoper, woningbouwer of geldschieter sommige van deze sluitingskosten voor u kan betalen. Als de verkoper moeite heeft om een koper te vinden, bieden ze misschien gewoon aan om u bij het sluiten te helpen als zoetstof voor een deal.
Naast de kredietscore en de aanbetalingscriteria zijn er specifieke FHA-hypotheekvereisten die door de FHA voor deze leningen zijn uiteengezet. Uw geldschieter moet een door de FHA goedgekeurde geldschieter zijn en u moet een vast arbeidsverleden hebben of de afgelopen twee jaar voor dezelfde werkgever hebben gewerkt.
Als u zelfstandige bent, hebt u twee jaar succesvolle geschiedenis van zelfstandige arbeid nodig, gedocumenteerd door belastingaangiften en een lopende balans en winst- en verliesrekening. Als u minder dan twee jaar maar meer dan een jaar zelfstandige bent, kunt u nog steeds in aanmerking komen als u een solide werk- en inkomensgeschiedenis hebt voor de twee jaar voorafgaand aan het zelfstandig ondernemerschap en als zelfstandige of een gerelateerd beroep. U moet een geldig sofi-nummer hebben, legaal in de VS verblijven en in uw staat de wettelijke leeftijd hebben om een hypotheek te ondertekenen.
Bijzondere hypotheekoverwegingen
Gewoonlijk moet het gefinancierde onroerend goed uw hoofdverblijfplaats zijn en moet het door de eigenaar worden bewoond. Dit leningprogramma kan niet worden gebruikt voor investeringen of huurwoningen. Vrijstaande en semi-vrijstaande huizen, herenhuizen, rijtjeshuizen en condos binnen door FHA goedgekeurde condo-projecten komen allemaal in aanmerking voor FHA-financiering.
Uw front-end ratio (uw hypotheekbetaling, HOA-kosten, onroerendgoedbelasting, hypotheekverzekering en huiseigenaarsverzekering) moet minder zijn dan 31% van uw bruto inkomen. In sommige gevallen kunt u worden goedgekeurd met een verhouding van 40%.
Uw back-end ratio (uw hypotheekbetaling en alle andere maandelijkse schulden van de consument) moet minder zijn dan 43% van uw bruto inkomen. Het is echter mogelijk om te worden goedgekeurd met een ratio van maximaal 50%. U hebt ook een taxatie nodig van een door FHA goedgekeurde taxateur en de woning moet aan bepaalde minimumnormen voldoen. Als het huis niet aan deze normen voldoet en de verkoper niet akkoord gaat met de vereiste reparaties, moet u de reparaties betalen bij het sluiten (het geld wordt in escrow bewaard totdat de reparaties zijn uitgevoerd).
FHA-leninglimieten
Een beperking van FHA-leningen is dat ze externe limieten hebben voor hoeveel u kunt lenen. Deze worden ingesteld door de regio waarin u woont, met goedkope gebieden met een ondergrens (de "verdieping") dan de gebruikelijke FHA-lening en dure gebieden met een hoger cijfer (het "plafond"). Dan zijn er "speciale uitzonderingsgebieden" - waaronder Alaska, Hawaii, Guam en de Amerikaanse Maagdeneilanden - waar zeer hoge bouwkosten de grenzen nog hoger maken. Overal elders is de limiet vastgesteld op 115% van de mediane huizenprijs voor de provincie, zoals bepaald door de Amerikaanse afdeling huisvesting en stedelijke ontwikkeling. De FHA-website biedt een pagina waar u de kredietlimiet van uw provincie kunt opzoeken.
In de onderstaande grafiek staan de limieten voor leningen voor 2019:
| FHA-leninglimieten voor 2019 | |||
|---|---|---|---|
| EIGENDOM TYPE | LAGE KOSTEN 'VERDIEPING' | HOOG KOSTENGEBIED 'PLAFOND' | BIJZONDERE UITZONDERING GEBIEDEN |
| Een eenheid | $ 314.827 | $ 726.525 | $ 1.089.787 |
| Twee-Unit | $ 403.125 | $ 930.300 | $ 1.395.450 |
| Drie-Eenheid | $ 487.250 | $ 1.124.475 | $ 1.686.700 |
| Four-Unit | $ 605.525 | $ 1.397.400 | $ 2.096.100 |
Bron: US Dept. of Housing and Urban Development
FHA Leningverlichting
FHA-leningen zijn niet zonder hun pluspunten: als u er eenmaal een hebt, komt u mogelijk in aanmerking voor leningverlichting als u een legitieme financiële ontbering heeft ervaren - zoals een verlies van inkomsten of verhoging van de kosten van levensonderhoud - of het moeilijk vindt om uw maandelijkse hypotheekbetalingen. Het FHA-HAMP-programma kan u bijvoorbeeld helpen om uitsluiting te voorkomen door uw maandelijkse hypotheekbetaling permanent te verlagen tot een betaalbaar niveau. Om een volledige deelnemer aan het programma te worden, moet u met succes een proefbetalingsplan voltooien waarin u drie geplande betalingen - op tijd - uitvoert tegen het lagere, gewijzigde bedrag.
Bepaal wat het beste voor u is
Hoewel een FHA-lening geweldig klinkt, is het niet voor iedereen. Het zal niet helpen die met credit scores minder dan 500. Aan de andere kant, aspirant huiseigenaren die een grote aanbetaling kunnen veroorloven, kunnen beter af zijn met een conventionele hypotheek, omdat ze op de lange termijn meer geld kunnen besparen door de lagere rentetarieven en hypotheekverzekeringspremie die conventionele geldschieters bieden.
Zoals de Federal Housing Administration het stelt, zal een FHA-lening "niet geschikt zijn voor degenen die winkelen in het hogere segment van het prijsspectrum - en dat is ook niet de bedoeling. Het FHA-leningprogramma is opgezet om 'lage en gematigde inkomsten' kopers van een woning, met name die met een beperkt contant geld gespaard voor een aanbetaling. "
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.