Rente aftrekken over uw tweede hypotheek

De federale overheid begrijpt dat hypotheken de grootste financiële lasten zijn die veel Amerikanen ooit in hun leven zullen dragen. Om een ​​pauze te bieden (en vermoedelijk om mensen aan te moedigen om deel te nemen aan de onroerendgoedmarkt), biedt de Internal Revenue Service (IRS) belastingbetalers de mogelijkheid inhoudingen op de betaalde rente op hun hypotheken af ​​te trekken.

Maar wat als u een tweede hypotheek krijgt? Maakt het uit waarvoor u het gebruikt? Kun je rente voor onbepaalde tijd aftrekken?

We zullen een diepgaande blik werpen op de fiscale implicaties van het aangaan van een tweede hypotheek, u laten zien hoe u uw aftrek op uw belastingen kunt berekenen en verschillende beperkingen en valkuilen benadrukken.

De basis

Eerst moet u begrijpen wat een "gekwalificeerde woning" is (degene waarop een hypotheekrenteaftrek van toepassing is), en hoe de IRS "hypotheekrente" en "hypotheekschuld" definieert.

Om te beginnen verwijst een "gekwalificeerd huis" naar uw hoofdverblijf waar u normaal woont, of naar een tweede huis. Stacaravans, woonwagens, appartementen en boten komen allemaal in aanmerking, zolang ze beschikken over "slaap-, kook- en toiletfaciliteiten", zoals IRS Publicatie 936 zegt.

Als u drie of meer eigendommen heeft, kunt u er slechts twee claimen als respectievelijk uw primaire en tweede woning voor een bepaald jaar. Als u toevallig een van de huizen verkoopt die u in de loop van dat jaar claimde, kunt u een ander onroerend goed als uw eerste of tweede huis beschouwen voor de rest van dat jaar.

Als u aftrek claimt voor een huis dat ook als iets anders fungeert, zoals een huurwoning of een kantoor, spelen enkele genuanceerde regels en berekeningen een rol in verband met hoeveel tijd u het pand bewoont. Je kunt hier naar details verwijzen, maar in het algemeen, als je een tweede huis verhuurt, moet je daar minstens 14 dagen of meer dan 10% van de tijd dat het over een jaar wordt verhuurd (wat het langst is) om de hypotheekrente daarop te kunnen aftrekken. (Als u daar helemaal niet woont, bent u een huisbaas en speelt een heel ander stel regels een rol: zie Belastingaftrek voor eigenaren van huurwoningen ).

Hypotheekrente is alleen van toepassing op rente betaald op leningen die uw woning (en) als onderpand gebruiken. Dit bevat:

• Eerste hypotheken en tweede hypotheken
• Kredietlijnen
• Home equity leningen

De IRS schetst drie categorieën hypotheekschuld. Deze variëren afhankelijk van wanneer u de schuld hebt afgesloten en waarvoor de opbrengsten zijn gebruikt:

• Grootvaderschuld verwijst naar hypotheken die op of vóór 13 oktober 1987 door uw woning waren afgesloten (waarna de huidige belastingregels van kracht werden).
• Woningaankoopschuld verwijst naar hypotheken afgesloten na 13 oktober 1987 die werden gebruikt om uw huis te kopen, bouwen of verbeteren (bijv. Renovaties, reparaties, etc.).
• Home equity-schuld of -lening verwijst naar hypotheken afgesloten na 13 oktober 1987 die werden gebruikt voor andere, niet aan verblijf gerelateerde doeleinden, zoals het financieren van collegegeld, een nieuwe auto, een vakantie of vrijwel alles wat geen verband houdt met een huis kopen, bouwen of verbeteren.

De inhoudingen

Dat hangt af van wat voor soort schuld u al hebt - en hoeveel meer u wilt aannemen. Als u getrouwd bent en gezamenlijk een dossier indient, kunt u alleen rente aftrekken over $ 1 miljoen of minder aan eigenwoningschuld en $ 100.000 of minder aan eigen vermogen. Als u alleenstaand bent, of getrouwd bent en afzonderlijk deponeert, worden uw limieten respectievelijk $ 500.000 voor eigenwoningschuld en $ 50.000 eigen vermogen.

Met andere woorden, als uw hypotheek of hypotheken worden gebruikt om uw primaire en / of tweede huis te kopen, te bouwen of te verbeteren (waardoor het huiswoningschuld wordt) en in totaal $ 1 miljoen, kunt u alles wat u aan rente hebt betaald aftrekken. Als u bijvoorbeeld een rentetarief van 4% heeft op elk van de twee hypotheken die bij elkaar optellen tot $ 1 miljoen, kunt u al uw jaarlijkse rentebetalingen van $ 40.000 aftrekken.

Als uw woningwinst bijvoorbeeld $ 2 miljoen is, kunt u alleen de helft van de totale rente aftrekken die u in dat jaar hebt betaald voor $ 2 miljoen aan hypotheken. Als diezelfde 4% rentetarieven van toepassing waren, zou je alleen $ 40.000 kunnen aftrekken in plaats van de $ 80.000 die je vermoedelijk dat jaar rente hebt betaald. (Dit is iets om te overwegen voor iedereen die een woning met zeven cijfers probeert te financieren. Zie Jumbo versus conventionele hypotheken: hoe ze verschillen .)

Hoewel deze limiet niet van toepassing is op grootvaderschuld, kunt u geen extra inhoudingen op nieuwe hypotheken nemen als uw grootvaderschuld al meer dan $ 1 miljoen overschrijdt. Wat als u slechts $ 900.000 aan grootvaderschuld heeft? Dan kunt u alleen rente aftrekken voor een extra bedrag van $ 100.000 aan eigenwoningschuld.

Dit is tenminste de algemene regel. De IRS biedt een werkblad om uw werkelijke aftrekbare hypotheekrente te bepalen.

Het papierwerk

Zolang u ten minste $ 600 aan hypotheekrente heeft betaald, ontvangt u een paar maanden voor belastingaangifte een bericht van uw hypotheekhouder of geldschieter (meestal Form 1098). Samen met het dollarbedrag van uw jaarlijkse betalingen, toont deze hypotheekrente ook uw betaalde premies voor hypotheekverzekeringen en betaalde aftrekbare punten (als u dat jaar een huis hebt gekocht). Zodra u dit document bij de hand hebt, gebruikt u het om uw belastingaangifte in te vullen, op formulier 1040, Schema A (gespecificeerde inhoudingen).

Met de combinatie van eigenwoningschuld en eigen vermogen, kunt u technisch $ 1, 1 miljoen lenen tegen uw huis. Als u echter een extra schuld heeft die deze drempel overschrijdt, kunt u de rente mogelijk aftrekken als die opbrengsten werden gebruikt voor een gekwalificeerde uitgave, zoals een investering (ook gerapporteerd op schema A) of een bedrijf (schema C of C-EZ).

Herfinanciering, punten en premiums

Als u een hypotheek, inclusief uw tweede, herfinanciert, kunt u de nieuwe lening als eigenwoningschuld claimen tot de hoofdsom van de vorige lening. Alles daarboven zal worden behandeld als eigen vermogen.

Als u punten betaalt voor de nieuwe hypotheek, kunt u deze bovendien aftrekken gedurende de looptijd van de lening. Ervan uitgaande dat u een nieuwe 30-jarige hypotheek herfinanciert, kunt u 1/30 van wat u elk jaar in punten hebt betaald, aftrekken. Als u niet alle punten hebt afgetrokken tegen de tijd dat u het huis (opnieuw) verkoopt of herfinanciert, kunt u het resterende bedrag in dat jaar in één keer aftrekken. U dient de aftrek in op schema A, formulier 1040, regel 12.

Zolang uw aangepaste bruto-inkomen niet hoger is dan $ 109.000 (of $ 54.500 indien gehuwd en afzonderlijk in te dienen), kunt u ook sommige of alle premies voor uw hypotheekverzekering aftrekken. Dit zou in uw categorie 'eigenwoningschuld' vallen.

Het komt neer op

De belastingregels zijn ingewikkeld, dat valt niet te ontkennen, maar als u goed handelt, kunnen de bepalingen u duizenden dollars per jaar besparen. Zorg ervoor dat u een gekwalificeerde belastingdeskundige raadpleegt voordat u besluit een tweede hypotheek af te sluiten.