Funds From Operations (FFO)
Funds from operations (FFO) verwijst naar het cijfer dat wordt gebruikt door vastgoedbeleggingsinstellingen (REIT's) om de kasstroom uit hun activiteiten te definiëren.
FFO wordt berekend door afschrijvingen en amortisatie aan de inkomsten toe te voegen en vervolgens eventuele winsten op verkopen af te trekken. Het wordt soms per aandeel genoteerd. De FFO-per-aandeel-ratio moet worden gebruikt in plaats van de winst per aandeel (EPS) bij de evaluatie van REIT's en andere vergelijkbare beleggingsinstellingen.
01:10Funds from Operations (FFO)
Inzicht in fondsen uit operaties (FFO)
FFO is een maat voor het geld dat wordt gegenereerd door een REIT; onroerendgoedbedrijven gebruiken FFO als benchmark voor operationele prestaties. De National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) pionierde oorspronkelijk met dit cijfer, een maatregel die geen GAAP is.
De formule voor FFO is:
FFO = netto-inkomen + afschrijvingen + amortisatie - winst uit verkoop van onroerend goed .
Alle componenten van de FFO-berekening worden vermeld op de winst- en verliesrekening van REIT. Als bijvoorbeeld een REIT een waardevermindering had van $ 20.000, winst op de verkoop van onroerend goed van $ 40.000 en een nettowinst van $ 100.000, zou de FFO $ 80.000 zijn. Alle REIT's moeten hun FFO-berekeningen op openbare financiële overzichten tonen. Normaal gesproken geven ze de maatregel als voetnoot weer in de winst- en verliesrekening.
FFO moet niet worden verward met de kasstroom uit bedrijfsactiviteiten van een REIT, die wordt gerapporteerd in het kasstroomoverzicht van de onderneming en meet in plaats daarvan de netto hoeveelheid contanten en equivalenten die naar een onderneming vloeien uit reguliere, lopende bedrijfsactiviteiten. FFO moet niet worden gezien als een alternatief voor de cashflow als een maat voor de liquiditeit.
Waarom FFO een goede maatstaf is voor REIT-prestaties
FFO compenseert methoden voor kostenberekening die de werkelijke prestaties van een REIT mogelijk onnauwkeurig communiceren. GAAP-boekhouding vereist dat alle REIT's hun vastgoedbeleggingen in de loop van de tijd afschrijven met behulp van een van de standaardafschrijvingsmethoden. Veel vastgoedbeleggingen nemen echter in de loop van de tijd toe in waarde, waardoor afschrijving onnauwkeurig is bij het beschrijven van de waarde van een REIT. Afschrijvingen en waardeverminderingen moeten worden opgeteld bij de nettowinst om dit probleem met elkaar te verzoenen.
FFO trekt ook eventuele winsten op verkopen van onroerend goed af omdat deze soorten verkopen als niet-recurrente worden beschouwd. REIT's moeten 90% van alle belastbare inkomsten uitkeren in de vorm van dividenden. Winst op de verkoop van onroerend goed draagt niet bij aan het belastbare inkomen van een REIT en moet daarom niet worden opgenomen in een waardering van waarde en prestaties.
Zoals vermeld, wordt FFO per aandeel soms door bedrijven verstrekt als een aanvulling op hun EPS-cijfer om de bovengenoemde redenen. Evenzo beoordelen veel analisten en beleggers de prijs-FFO-ratio van REIT als een aanvulling op de koers-winstverhouding.
Aangepaste fondsen uit operaties
In toenemende mate berekenen vastgoedanalisten ook de aangepaste middelen van een REIT uit operaties (AFFO). Deze berekening neemt de FFO van een REIT en trekt alle terugkerende uitgaven af die worden geactiveerd en vervolgens afgeschreven, evenals eventuele rechtlijnige huurprijzen. Deze terugkerende kapitaaluitgaven kunnen onderhoudskosten omvatten zoals schilderprojecten of dakvervangingen. AFFO heeft grip gekregen als een meer accurate schatting van het winstpotentieel van een REIT.
De AFFO-maatregel is ontwikkeld om een betere maatstaf te bieden voor de cash gegenereerde of dividenduitkerende capaciteit van een REIT. Naast AFFO wordt deze alternatieve maatregel soms aangeduid als geld beschikbaar voor distributie of contant geld beschikbaar voor distributie.
Voorbeeld van een FFO van een REIT
Populair winkelcentrum REIT Simon Property Group rapporteerde fondsen uit bedrijfsactiviteiten op de winst- en verliesrekening 2017 van $ 4 miljard, een stijging van 6% ten opzichte van 2016. Het netto-inkomen van het bedrijf bedroeg ondertussen $ 2, 2 miljard. Om tot FFO te komen, voegde het bedrijf afschrijvingen en waardeverminderingen van ongeveer $ 1, 8 miljard toe en werd het verder gecorrigeerd voor andere kleinere cijfers - inclusief een vermindering van $ 5, 3 miljoen voor de betaling van voorkeursuitkeringen en dividenden, en een niet-controlerend deel van de afschrijvingen en waardeverminderingen dat resulteerde in een extra $ 17, 1 miljoen reductie. Simon rapporteerde bovendien een verwaterd FFO-per-aandeel van $ 11, 21, vergeleken met een verdund EPS-cijfer van $ 6, 24.
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.