Bruto inkomen multiplier
Een bruto-inkomstenvermenigvuldiger (GIM) is een ruwe maatstaf voor de waarde van een vastgoedbelegging die wordt verkregen door de verkoopprijs van het vastgoed te delen door de bruto jaarlijkse huurinkomsten. GIM wordt gebruikt voor het waarderen van commercieel onroerend goed, zoals winkelcentra en appartementencomplexen, maar is beperkt omdat het geen rekening houdt met de kosten van factoren zoals nutsvoorzieningen, belastingen, onderhoud en vacatures. Andere, meer gedetailleerde methoden die gewoonlijk worden gebruikt om commerciële eigenschappen te waarderen, omvatten kapitalisatieratio (cap rate) en de verdisconteerde kasstroommethode.
Bruto inkomen multiplier uitgelegd
De bruto-inkomstenvermenigvuldiger kan worden gebruikt om ruwweg te bepalen of de vraagprijs van een woning een goede deal is. Vermenigvuldiging van de GIM met het bruto jaarinkomen van het onroerend goed levert de waarde van het onroerend goed op, of waarvoor het moet worden verkocht.
Voorbeeld van berekening van de bruto-inkomstenvermenigvuldiger
Een onroerend goed dat wordt beoordeeld, heeft bijvoorbeeld een effectief bruto-inkomen van $ 50.000. Een vergelijkbare verkoop is beschikbaar met een effectief inkomen van $ 56.000 en een verkoopwaarde van $ 392.000 (in werkelijkheid zouden we een aantal vergelijkbare proberen om de analyse te verbeteren).
Onze GIM zou $ 392.000 / $ 56.000 = 7 zijn.
Concluderend, dit vergelijkbare (of “comp” zoals het in de praktijk vaak wordt genoemd) verkocht 7 keer (7x) zijn effectieve bruto. Met behulp van deze multiplier zien we dat deze eigenschap een kapitaalwaarde heeft van $ 350.000. Die wordt gevonden door: V = GIM x EGI, 7 x $ 50.000 = $ 350.000.
Nadelen van de bruto-inkomsten vermenigvuldigingsmethode
Een natuurlijk argument tegen de multiplier-methode ontstaat omdat het een nogal ruwe waarderingstechniek is. Omdat veranderingen in rentetarieven (die van invloed zijn op disconteringsvoeten in de tijdwaarde van geldberekeningen), bronnen of inkomsten (kwaliteit) en kosten niet expliciet worden beschouwd - de bruto-inkomstenvermenigvuldiger is nauwelijks een praktisch waarderingsmodel, maar biedt wel een ' achterkant van de envelop ”startpunt.
Andere nadelen zijn onder meer:
- De GIM-methode veronderstelt uniformiteit in eigenschappen in vergelijkbare klassen. Beoefenaars weten uit ervaring dat de kostenratio's bij vergelijkbare objecten vaak verschillen als gevolg van factoren als uitgesteld onderhoud, de leeftijd van onroerend goed en de kwaliteit van de vastgoedbeheerder.
- De GIM schat de waarde op basis van bruto-inkomsten en niet op netto-bedrijfsopbrengsten (NOI), terwijl een onroerend goed wordt gekocht op basis van zijn netto verdienvermogen. Het is heel goed mogelijk dat twee eigenschappen dezelfde NOI kunnen hebben, ook al verschillen hun bruto-inkomsten aanzienlijk. De GIM-methode kan dus gemakkelijk worden misbruikt door degenen die de limieten niet waarderen.
- Een GIM houdt geen rekening met de resterende economische levensduur van vergelijkbare eigenschappen. Door het resterende economische leven te negeren, kan een beoefenaar gelijke waarden toekennen aan een nieuwe woning en een 50-jarige woning, ervan uitgaande dat ze gelijke inkomsten genereren.