Heeft onroerend goed of de aandelenmarkt historisch gezien beter gepresteerd?

Voor het grootste deel van de Amerikaanse geschiedenis - of althans zover terug als betrouwbare informatie gaat - zijn de huizenprijzen slechts iets meer gestegen dan het inflatiepeil in de economie. Pas in de periode tussen 1990 en 2006, bekend als de Grote Moderatie, wedijveren woningrendementen met die van de aandelenmarkt. De aandelenmarkt heeft consequent meer hoogconjuncturen en bustes geproduceerd dan de huizenmarkt, maar heeft ook een beter algemeen rendement.

Alle resultaten die worden verkregen door de relatieve prestaties van aandelen en onroerendgoedprijzen te vergelijken, zijn afhankelijk van de onderzochte periode. Het onderzoeken van de opbrengsten uit alleen de 21ste eeuw ziet er heel anders uit dan de opbrengsten die de meeste of alle van de 20e eeuw omvatten.

Historisch bewijs

Betrouwbare gegevens over de waarde van onroerend goed in de VS zijn voor de jaren 1920 relatief onduidelijk. Volgens de Case-Shiller Housing Index is het gemiddelde rendement op jaarbasis voor woningen tussen 1928 en 2013 met 3, 7% gestegen.

De voor inflatie gecorrigeerde waardering van het Dow Jones Industrial Average (DJIA) over dezelfde periode van 84 jaar bedroeg 1, 6% per jaar. Samengevat in de tijd resulteerde dat verschil in een vijfvoudige betere prestatie voor de aandelenmarkt.

Er zijn echter niet veel beleggers met een beleggingshorizon van 84 jaar. Neem een ​​andere periode: de 38 jaar tussen 1975 en 2013. Een investering van $ 100 in de gemiddelde woning (zoals bijgehouden door de Home Price Index van de Federal Housing Finance Agency (FHFA)) in 1975 zou zijn gegroeid tot ongeveer $ 500 in 2013. Een vergelijkbare investering van $ 100 in de S&P 500 gedurende die periode zou zijn gegroeid tot ongeveer $ 1.600.

Appels en Sinaasappelen

Hoewel aandelenkoersen en huizenprijzen beide de marktwaarde van een actief weergeven, moeten huizen en aandelen niet alleen worden vergeleken voor marktrendementen.

Aandelen vertegenwoordigen een eigendomsbelang in een beursgenoteerd bedrijf. Ze zijn geen tastbare, fysieke activa en dienen geen ander nut dan een waardeopslag en een liquide beveiligingsinstrument. Hoewel er enige reden is om aan te nemen dat de totale aandelenmarkt in de loop van de tijd echt (in tegenstelling tot de nominale) waarde zou winnen, is er weinig reden om aan te nemen dat een enkel aandeel in eeuwigheid zou moeten groeien.

Onroerend goed is niet zoals aandelen. Sommige mensen speculeren met onroerendgoedprijzen, maar commercieel en residentieel onroerend goed hebben tastbare functies. Mensen wonen in huizen en flatgebouwen. Bedrijven opereren vanuit commercieel onroerend goed. Fysieke eigendom heeft op zichzelf waarde.

Dit introduceert twee tegenstrijdige fenomenen. Enerzijds zouden bestaande vastgoedstructuren na verloop van tijd natuurlijk waarde moeten verliezen door slijtage, afschrijving en waardevermindering. Een ongewijzigd huis heeft geen reden om in de loop van de tijd in waarde te groeien; alle vloeren, plafonds, apparaten en isolatie verouderen en worden minder waardevol.

Aan de andere kant waren de gemiddelde huizen gebouwd in 2015 aantoonbaar beter dan de gemiddelde huizen gebouwd in 1915. Terwijl bestaande structuren geen waarde zouden moeten krijgen, zouden nieuwe structuren waardevoller moeten zijn op basis van hun structurele en functionele verbeteringen.

Adviseur inzicht

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Dayton, OH

Van 1968 tot 2009 steeg de gemiddelde waardering voor bestaande huizen met ongeveer 5, 4% per jaar. Ondertussen behaalde de S&P 500 gemiddeld een rendement van 8, 2%; small-capaandelen waren gemiddeld 11, 5% per jaar. Het inflatiecijfer bedroeg ongeveer 4, 5%. We verwachten niet dat investeringen in onroerend goed veel meer zullen groeien dan inflatie.

Maar cijfers vertellen niet het hele verhaal. Je moet ook kijken naar de impact van belastingvoordelen, inkomstenopbrengst en het feit dat vastgoedinvesteringen vaak een aanzienlijke hefboomwerking mogelijk maken (je kunt een aankoop van een huis financieren, bijvoorbeeld niet meer dan 20% van je eigen geld neerleggen) . Als u onroerend goed rechtstreeks koopt, moet u natuurlijk ook rekening houden met uw tijd bij het beheer van het onroerend goed en de onderhouds- en reparatiekosten. Vergelijking van de rendementen moet al deze elementen omvatten.