Home Equity Lening versus HELOC
Heb je een manier nodig om hoge kosten te betalen, zoals je kind naar school sturen of je keuken renoveren? Of wilt u voor eens en voor altijd die openstaande creditcardtegoeden elimineren? Het antwoord kan letterlijk in je eigen achtertuin liggen. Als u voldoende eigen vermogen in uw huis heeft, kunt u er tegen een vrij lage rente tegen lenen en - afhankelijk van hoe u het geld gebruikt - de rentebetalingen kunnen fiscaal aftrekbaar zijn.
Er zijn twee basismanieren om uw woning als onderpand te gebruiken: een lening met eigen vermogen en een kredietlijn voor eigen vermogen (HELOC). Hier zijn de punten waar u rekening mee moet houden bij het kiezen tussen hen.
Waar is het geld voor?
Eerste vraag: wat is het doel van de lening? Een lening met een eigen vermogen, ook wel een lening met een eigen vermogen genoemd, is een goede keuze als u precies weet hoeveel u moet lenen en waarvoor u het geld zult gebruiken. U krijgt gegarandeerd een bepaald bedrag, dat u volledig ontvangt bij het sluiten.
"Overheidsfinancieringen hebben over het algemeen de voorkeur voor grotere, duurdere doelen, zoals remodelleren, betalen voor hoger onderwijs of zelfs schuldenconsolidatie, omdat de fondsen in één keer worden ontvangen", zegt Richard Airey, senior hypotheekontwikkelaar bij First Financial Mortgage in Portland, Maine. Bij het aanvragen kan er natuurlijk een verleiding zijn om meer te lenen dan u onmiddellijk nodig heeft, omdat u maar één keer de uitbetaling krijgt en u niet weet of u in de toekomst in aanmerking komt voor een andere lening.
Omgekeerd is een HELOC een goede keuze als u niet zeker weet hoeveel u moet lenen of wanneer. Over het algemeen heeft u gedurende een bepaalde periode (soms tot 10 jaar) voortdurend toegang tot contant geld. U kunt lenen tegen uw lijn, het geheel of gedeeltelijk terugbetalen en dat geld later opnieuw lenen, zolang u zich nog in de introductieperiode van HELOC bevindt.
Een kredietlijn is echter herroepbaar. Als uw financiële situatie verslechtert of de marktwaarde van uw huis daalt, kan uw geldschieter besluiten uw kredietlimiet te verlagen of helemaal te sluiten. Dus hoewel het idee achter een HELOC is dat u op de fondsen kunt putten wanneer u ze nodig hebt, is uw vermogen om toegang te krijgen tot dat geld niet zeker. "HELOC's worden het best gebruikt voor kortere doelen, zeg 12 tot 20 maanden, omdat de [rente] rente kan fluctueren en over het algemeen gebonden is aan de prime rate", zegt Airey.
Houd er ook rekening mee dat de rente die u betaalt op zowel HELOC's als home equity-leningen alleen fiscaal aftrekbaar is als u het geld gebruikt om uw huis te "kopen, bouwen of aanzienlijk te verbeteren", en het geld dat u uitgeeft aan dergelijke verbeteringen moet worden besteed op het onroerend goed dat als eigen vermogen voor de lening wordt gebruikt. Het is niet langer mogelijk om rente af te trekken van deze leningen als u het geld gebruikt om te betalen voor de universiteit van uw kind of om schulden af te lossen. Er zijn aanvullende regels, dus neem contact op met een belastingdeskundige voordat u deze aftrek gebruikt. (Zie Is de rente op een Home Equity Line of Credit (HELOC) fiscaal aftrekbaar? )
Belangrijke factoren
Jarenlang was de rentevoet een belangrijke overweging bij het verkrijgen van een home equity-lening of een HELOC. De tarieven op HELOC's waren meestal ten minste een volledig procentpunt lager dan de rente op leningen voor woningkredieten, dus het was verleidelijk om voor HELOC te kiezen, hoewel de rente variabel is, terwijl de rentevoet van een lening voor woningkredieten vast is (meer daarover hieronder).
Tegenwoordig zijn HELOC's iets hoger dan leningen voor woningkapitaal, hoewel het verschil te verwaarlozen is. Volgens het wekelijkse onderzoek van Bankrate bij grote geldschieters voor 25 april 2018 had een lening met een eigen vermogen een gemiddelde rentevoet van 5, 57%, terwijl een HELOC een gemiddelde rentevoet van 5, 90% had, een verschil van minder dan een half procent.
U moet echter niet alleen rekening houden met het huidige verschil in rentetarieven, maar ook waar de rentetarieven naartoe gaan. Als ze hetzelfde blijven of afnemen, kan een lagere snelheid van HELOC zinvol zijn. Maar als de koersen omhoog gaan, is een lening met eigen vermogen misschien de beste keuze. Analisten verwachten zelfs dat de rentetarieven zullen stijgen, dus het zou logisch zijn om vandaag de lage rentetarieven voor woningkapitaal vast te leggen.
Terugverdientijd
Het is ook belangrijk om te overwegen hoe elke lening is gestructureerd. Een lening met eigen vermogen werkt als een conventionele hypotheek met vaste rente. U leent een vast bedrag tegen een vaste rentevoet en verricht gelijke betalingen voor de gehele looptijd, die 5 tot 30 jaar kan duren. Ongeacht de periode heeft u stabiele, voorspelbare maandelijkse betalingen voor de looptijd van de lening.
De looptijd van een HELOC bestaat daarentegen uit twee delen: een trekkingsperiode en een aflossingsperiode. De trekkingsperiode, waarin u geld kunt opnemen, kan 10 jaar duren en de terugbetalingsperiode kan nog eens 20 jaar duren, waardoor de HELOC een lening van 30 jaar is. Zodra de trekkingsperiode is afgelopen, kunt u niet meer geld lenen.
Tijdens de trekkingsperiode van de HELOC moet u wel betalingen doen, maar deze zijn meestal klein en komen vaak neer op het betalen van alleen de rente. HELOC-leners bij de Amerikaanse bank betalen bijvoorbeeld alleen rente of 1% of 2% van het uitstaande saldo tijdens de trekkingsperiode. Tijdens de aflossingsperiode worden betalingen aanzienlijk hoger, omdat u nu de hoofdsom terugbetaalt. Tijdens de 20-jarige aflossingsperiode moet u al het geleende geld terugbetalen, plus rente tegen een variabele rente.
Die sprong in betalingen aan het begin van de nieuwe periode heeft geresulteerd in een betalingsschok voor velen een onvoorbereide HELOC-lener. Als de bedragen groot genoeg zijn, kan dit zelfs leiden tot wanbetaling. En als ze niet betalen, kunnen ze hun huis verliezen; vergeet niet, dat is het onderpand voor de lening.
The Long View
Als u het type persoon bent dat een algeheel beeld krijgt van uw financiële beslissingen, is een lening met eigen vermogen wellicht logischer. Omdat u een vast bedrag leent tegen een vaste rente, betekent het afsluiten van een lening met eigen vermogen dat u weet hoeveel u op de lange termijn betaalt voor de lening op het moment dat u het sluit (hoewel u dat bedrag kunt verminderen als u betaalt de lening vervroegd af of herfinanciert tegen een lager tarief). Lenen $ 30.000 tegen 5, 5% gedurende 20 jaar en u kunt eenvoudig berekenen dat de totale financieringskosten, inclusief rente, $ 49.528 bedragen.
Met een HELOC weet u dat het maximum dat u potentieel kunt lenen, het bedrag van uw kredietlimiet is, maar u weet niet hoeveel u daadwerkelijk zult lenen. U weet ook niet welke rente u betaalt. Dat betekent dat het moeilijk is om de langetermijnkosten van een HELOC te berekenen.
Natuurlijk is het misschien ook gemakkelijk om een HELOC in uw grote plaat te passen als u gewoon een kredietlijn bij de hand wilt hebben en u niet van plan bent om het veel te gebruiken. Maar als u van plan bent veel uit de HELOC te halen en wilt weten hoe uw vermogen er over 20 jaar uitziet, is dat veel moeilijker te verwachten.
Beste van twee werelden
Kun je niet kiezen tussen de twee voertuigen? Maak je geen zorgen: er zijn manieren om een deel van de stabiliteit van een home equity-lening te krijgen met een deel van de flexibiliteit van een HELOC. Sommige geldschieters geven leners de mogelijkheid om een HELOC-saldo om te zetten in een lening met een vaste rente. Met US Bank kunt u bijvoorbeeld een vaste rentevoet vastleggen voor bijvoorbeeld 15 of 20 jaar op uw gehele of een deel van uw saldo met variabele rente. U kunt maximaal drie saldi met vaste rente tegelijkertijd hebben. Bank of America en Wells Fargo bieden ook opties met vaste rente op hun HELOC's aan (ze gebruiken ze in feite om leningen voor eigen vermogen te vervangen, die ze helemaal niet meer aanbieden).
Pentagon Federal Credit Union, de op een na grootste Amerikaanse kredietunie (waar mensen tegen een kleine vergoeding lid van kunnen worden en door lid te worden van bepaalde organisaties) biedt een andere interessante optie: een 5/5 HELOC, waarbij de rente slechts eens in de vijf jaar verandert.
Het komt neer op
Houd er rekening mee dat alleen omdat u kunt lenen tegen het eigen vermogen van uw huis, dat u dat niet zou moeten doen. Maar als u de behoefte hebt, zijn er veel factoren waarmee u rekening moet houden bij het bepalen van de beste manier om te lenen: hoe u het geld gebruikt, wat er met de rente kan gebeuren, uw financiële plannen op lange termijn en uw tolerantie voor risico's en fluctuerende tarieven.
Sommige mensen zijn niet op hun gemak met de variabele rentevoet van de HELOC en geven de voorkeur aan de lening van het eigen vermogen voor de stabiliteit en voorspelbaarheid van precies weten hoeveel hun betalingen zullen zijn en hoeveel ze in totaal verschuldigd zullen zijn. Leningen voor woningkapitaal zijn veel gemakkelijker in een budget te verwerken, zoals Airey aangeeft.
Bovendien, "vaste leningen voor woningkapitaal resulteren in minder frivole uitgaven, " voegt Airey toe. Met een HELOC, "kunnen de lage rentebetalingen en de gemakkelijke toegang verleidelijk zijn voor diegenen die niet financieel gedisciplineerd zijn. Het kan gemakkelijk worden om uitgeven aan onnodige items, net als een creditcard, "zegt hij. (Zie 5 redenen om uw Home Equity kredietlijn niet te gebruiken .) Als u die discipline echter hebt, en het idee van een meer open einde bron van fondsen, is de kredietlimiet misschien de optie voor u.
Lees verder
Home-equityleningen en HELOC's
De slimste manier om uw eigen vermogen aan te boren
Herfinanciering van uw lening voor eigen vermogen: een handleiding
5 redenen om uw Home Equity-kredietlijn niet te gebruiken
Hoe een HELOC optie met vast tarief werkt
Herfinanciering versus lening van eigen vermogen
Home Equity Line of Credit: 4 manieren om te herfinancieren
Is uw Home Equity Line of Credit (HELOC) fiscaal aftrekbaar?
Slecht krediet? U kunt nog steeds een lening thuis kopen
Hypotheek versus woningkrediet: hoe ze verschillen
Wat te doen als u een Home Equity-lening niet terug kunt betalen