Hoe een omgekeerde hypotheekbetalingsplan te kiezen
Er zijn zes verschillende manieren waarop u de opbrengst kunt ontvangen van het meest populaire type reverse hypotheek, de home equity conversie hypotheek (HECM). Het Amerikaanse ministerie van huisvesting en stedelijke ontwikkeling, dat HECM's regelt, noemt deze keuzes 'betalingsplannen'. U kunt ervoor kiezen om vooraf een forfaitair bedrag te krijgen, een kredietlijn op te stellen waar u naar behoefte op kunt rekenen, gelijke maandelijkse betalingen te ontvangen of kies een combinatie van deze opties.
Inhoud
- Het betalingsplan met vaste rente
- Verstelbare tarief betalingsplannen
- Optie 1: Tenure Payment Plan
- Optie 2: Termijnbetalingsplan
- Optie 3: kredietlimiet
- Optie 4: Gewijzigd tenure plan
- Optie 5: Gewijzigd termijnplan
Het plan dat u kiest, heeft invloed op hoeveel geld u op korte en lange termijn ontvangt, hoe snel u uw eigen vermogen opgebruikt en hoe effectief een omgekeerde hypotheek uw financiële doelen ondersteunt. Hier ziet u hoe elk betalingsplan werkt en wat de voor- en nadelen zijn. (Zie voor meer informatie Een kijkje in de regelgeving voor omgekeerde hypotheken en de complete gids voor omgekeerde hypotheken.)
Het betalingsplan met vaste rente
Als u een vaste hypotheek met omgekeerde rente wilt, heeft u slechts één betalingsplanoptie: een eenmalige afkoopsom.
Hoe het werkt
U ontvangt in één keer een groot bedrag zodra uw omgekeerde hypotheek wordt afgesloten. Over dat bedrag loopt rente op, de lopende maandelijkse hypotheekverzekeringspremies en eventuele gefinancierde sluitingskosten totdat de omgekeerde hypotheek opeisbaar wordt. De initiële rentevoet is hoger dan bij de aanpasbare renteplannen, maar de verwachte rentevoet in de loop van de tijd is lager.
De voors
U moet dit type lening gebruiken om een hoog hypotheeksaldo af te lossen of een andere grote uitgave te dekken. "Forfaitaire verdeling werkt het beste voor mensen die een grote bestaande hypotheek hebben die ze moeten afbetalen", zegt Casey Fleming, een hypotheekadviseur in San Jose, Californië, die momenteel voor C2 Financial Corp. werkt en meer dan 30 heeft jarenlange ervaring in de hypotheeksector. Hij zegt dat dit de beste optie is als u alle of de meeste van uw beschikbare opbrengsten in één keer moet nemen.
De nadelen
In de toekomst kunt u geen extra opbrengsten uit deze lening ontvangen. Leners die niet goed zijn in het beheren van geld of die hun vermogen om dit te doen zijn kwijtgeraakt, lopen het risico de opbrengst te verspillen of te snel te besteden. Oplichters overtuigen soms senioren om dit soort lening af te sluiten of richten zich op huiseigenaren die er onlangs een hebben afgesloten. (Zie voor meer informatie Pas op voor deze omgekeerde hypotheekzwendel .)
Fleming zegt dat het grootste nadeel is dat “voor bijna alle gevallen de maximale trekking in het eerste jaar 60% van de oorspronkelijke hoofdlimiet is. Omdat deze optie slechts één trekking heeft, is het maximale bedrag van de lening vrij laag. ”U behoudt de overige 40% als eigen vermogen. U kunt nooit tegen die 40% lenen, maar het kan handig zijn als u uw huis wilt verkopen en uw omgekeerde hypotheek wilt aflossen.
Om na verloop van tijd toegang te krijgen tot al uw aandelen, moet u een betaalplan met een aanpasbaar tarief kiezen.
Verstelbare tarief betalingsplannen
De andere vijf omgekeerde hypotheekbetalingsplannen hebben instelbare tarieven. Als u een van deze kiest, zijn er drie mogelijkheden voor hoe uw rente kan veranderen. Er is er maar één van toepassing op uw hypotheek en deze wordt vermeld in uw leningpapier.
- Uw rentevoet wordt eenmaal per jaar aangepast op basis van de Constant Maturity Treasury (CMT) -index plus een door de kredietgever vastgestelde marge. Het tarief kan niet met meer dan 2% per jaar stijgen en het kan niet met meer dan 5% stijgen of dalen ten opzichte van het oorspronkelijke tarief gedurende de looptijd.
- Uw rentevoet wordt maandelijks aangepast op basis van de CMT-index plus een marge die door de kredietgever wordt vastgesteld. De rente kan niet met meer dan 10% stijgen tijdens de looptijd en er is geen limiet aan hoe laag de rente kan gaan.
- Uw rentetarief wordt maandelijks aangepast op basis van de London Interbank Offer Rate plus een door de kredietgever vastgestelde marge. De rente kan niet met meer dan 10% stijgen tijdens de looptijd en er is geen limiet aan hoe laag de rente kan gaan.
Hoewel het van belang is welke van deze scenario's van toepassing is op uw lening, omdat dit van invloed is op de rente die uw lening in de loop van de tijd opbouwt, maakt het niet uit wat betreft uw geplande maandelijkse betalingen of uw beschikbare kredietlijn. Een belangrijke rentewijziging met een omgekeerde hypotheek brengt u niet op het risico van afscherming zoals het kan met een termijnhypotheek. Een hogere rente heeft echter invloed op uw eigen vermogen en betekent dat u minder ontvangt als u de woning verkoopt.
Als u van plan bent uw hele leven in uw huis te blijven, zijn renteverhogingen misschien geen groot probleem. Als u dat niet doet, wilt u misschien zeker weten dat de rente van uw lening overeenkomt met het eerste scenario, omdat de maximale renteverhoging 5% is in plaats van 10%. Uw leningfunctionaris en omgekeerde hypotheekadviseur kunnen u helpen bij het begrijpen van uw keuzes en hoe instelbare rentetarieven uw situatie beïnvloeden.
Wanneer u een omgekeerde hypotheek aanvraagt met een instelbaar rentetarief, gebruiken de illustraties van uw betalingsplanopties een verwachte rentevoet. Dit is de beste gok van de geldschieter over wat de aanpasbare rentevoet gemiddeld zal zijn gedurende de looptijd van uw lening. Het is een van de drie belangrijkste factoren bij het bepalen van hoeveel u kunt lenen, samen met de leeftijd van de jongste lener en de waarde van het onroerend goed.
Nu u een algemeen begrip heeft van hoe regelbare tariefplannen werken, gaan we uw vijf betalingsopties bekijken. Vergeet niet dat 'betaling' in deze context verwijst naar hoe u de opbrengst van de lening ontvangt.
Optie 1: Tenure Payment Plan
Hoe het werkt
U krijgt gelijke maandelijkse betalingen zolang er minstens één lener in het huis woont als hoofdverblijfplaats. Maandelijkse betalingen worden berekend in de veronderstelling dat u 100 jaar wordt. Als u niet verwacht zo lang te leven, is een betalingsplan voor de duur, dat hierna wordt besproken, wellicht een betere optie. Als je langer leeft, blijf je betalingen ontvangen. Als u een vaste maandelijkse betaling wilt ontvangen voor de rest van uw leven in uw huis, is het tenure-betalingsplan een goede keuze.
De voors
"Tenure-betalingen zijn geweldig voor degenen die denken dat ze lang thuis zullen blijven wonen en die een stabiel maandelijks inkomen nodig hebben", zegt Fleming. U hoeft zich geen zorgen te maken dat de opbrengsten van een omgekeerde hypotheek opraken met een tenure-betalingsplan zolang u aan de andere voorwaarden van de lening blijft voldoen.
De nadelen
Als u grote rekeningen moet afbetalen, helpt dit plan u niet om ze te betalen. Hoewel dit betalingsplan schijnbaar een gegarandeerd inkomen voor het leven biedt, als u om gezondheidsredenen uw huis moet verlaten - of als u de vereiste onroerendgoedkosten, zoals de verzekering van de huiseigenaar, onroerendgoedbelasting en basisonderhoud, niet bijhoudt omgekeerde hypotheek is verschuldigd en opeisbaar (dit geldt voor elk betalingsplan) en u ontvangt geen verdere betalingen tenzij u de standaard verhelpt
U of uw erfgenamen ontvangen wat er nog over is van de verkoop van uw huis nadat de omgekeerde hypotheek is afgelost. In een worst-case scenario van een depressieve onroerendgoedmarkt in combinatie met hoge rentetarieven, komt u misschien niet zo veel geld tegen.
Optie 2: Termijnbetalingsplan
Hoe het werkt
U krijgt gelijke maandelijkse betalingen voor een door u gekozen periode - bijvoorbeeld 10 jaar. "Termijnbetalingen zijn het beste als je een duidelijk idee hebt van hoe lang je thuis zult blijven wonen, " zegt Fleming. "Oudere mensen - 80 jaar en ouder - of degenen die over een paar jaar willen verhuizen, kunnen dit type kiezen."
De voors
De maandelijkse uitbetaling is hoger in vergelijking met een tenure-betalingsplan. Hoewel u geen extra maandelijkse betalingen ontvangt nadat u het einde van de looptijd hebt bereikt, kunt u in het huis blijven wonen als uw hoofdverblijf totdat u sterft of weggaat (zolang u de andere lening blijft voldoen) voorwaarden, zoals het betalen van uw onroerendgoedbelasting).
De nadelen
Je krijgt geen vast inkomen voor het leven tenzij je toevallig sterft tijdens de looptijd. U kunt uw eigen vermogen te vroeg in uw leven opgebruiken en geen andere geldbron hebben om op te vertrouwen.
Optie 3: kredietlimiet
Hoe het werkt
U krijgt toegang tot geld wanneer u het nodig hebt. U kunt beslissen wanneer u op uw kredietlimiet wilt putten en hoeveel u wilt nemen, zolang uw saldo onder de hoofdlimiet blijft. Uw geldschieter kan niet eisen dat u een minimumbedrag opneemt of een minimumbedrag opneemt volgens een vast schema.
De voors
Een kredietlimiet biedt veel flexibiliteit. U kunt vooraf een forfaitair bedrag opnemen en vervolgens in de loop van de tijd extra geld lenen, en u krijgt toegang tot dat extra eigen vermogen dat opgesloten blijft in het vastrentende betalingsplan. Je kunt de lijn ook jarenlang ongemoeid laten in afwachting van een dag waarop je hem misschien nodig hebt. U kunt ook elke maand gelijke of vergelijkbare bedragen opnemen. Kortom, u kunt uw opnames aanpassen aan uw behoeften en ze aanpassen als uw behoeften veranderen.
Een kredietlimiet kan werken als een vast bedrag, een vaste aanstelling of een termijnplan, maar u hebt meer controle. Ook groeit het ongebruikte deel van uw kredietlijn in de loop van de tijd met dezelfde rentevoet die u betaalt voor het bedrag dat u hebt geleend. Bovendien betaalt u alleen rente over het geld dat u daadwerkelijk leent, waardoor het gemakkelijker wordt om later te verkopen en te verhuizen of mogelijk geld over te laten aan uw erfgenamen. In tegenstelling tot een kredietlimiet voor eigen vermogen, kan een kredietlimiet voor omgekeerde hypotheek niet worden ingetrokken, zelfs niet als de waarde van uw woning daalt of uw financiële situatie verslechtert.
De nadelen
U kunt een kredietlimiet verbranden door het maximum van 60% van uw hoofdlimiet in jaar één te lenen en de resterende 40% op dag één van jaar twee. Als u dat doet, hebt u geen toegang meer tot fondsen. Het kan ook tot vijf bedrijven kosten dagen om geld te ontvangen dat u van uw kredietlijn aanvraagt, dus u moet ervoor zorgen dat u voldoende contant geld op uw bankrekening hebt voor dringende behoeften.
Optie 4: Gewijzigd tenure plan
Hoe het werkt
U krijgt vaste maandelijkse betalingen gecombineerd met toegang tot een kredietlijn zolang een lener de woning als hoofdverblijfplaats bewoont. De vaste maandelijkse betalingen zullen kleiner zijn dan als u een vast contract krijgt, en de kredietlijn zal kleiner zijn dan als u een lineair kredietplan krijgt, maar u hebt toegang tot hetzelfde totale bedrag.
De voors
U hebt zowel flexibiliteit bij het vaststellen van uw maandelijkse betalingen als bij het kiezen van de grootte van uw kredietlimiet. Als u grotere maandelijkse betalingen wilt, kunt u een kleinere kredietlimiet kiezen. Als u een grotere kredietlimiet wilt, kunt u kiezen voor kleinere maandelijkse betalingen.
Hiermee kunt u aan uw normale maandelijkse cashflowbehoeften voldoen zonder meer te lenen dan nodig is. Met deze optie blijven uw rentelasten laag en loopt u minder risico om al uw eigen vermogen te gebruiken en kunt u zich niet veroorloven om te verhuizen als u dat later wilt of wilt.
De nadelen
Als u meteen een groot bedrag nodig hebt, is dit betalingsplan waarschijnlijk niet uw beste optie.
Optie 5: Gewijzigd termijnplan
Hoe het werkt
U krijgt een vaste maandelijkse betaling voor een vooraf bepaald aantal maanden, plus toegang tot een kredietlijn zolang een lener de woning als zijn of haar hoofdverblijfplaats onderhoudt. De vaste maandelijkse betalingen zijn kleiner dan als u een lineair plan krijgt en de kredietlimiet is kleiner dan als u een lineair kredietplan krijgt, maar u hebt toegang tot hetzelfde totale bedrag.
De voors
U hebt flexibiliteit bij het vaststellen van de grootte van uw maandelijkse betalingen en voor hoe lang u ze ontvangt, en ze zullen hoger zijn dan ze zouden zijn onder een aangepast tenure plan, uitgaande van dezelfde kredietlimiet. U krijgt ook flexibiliteit bij het kiezen van de grootte van uw kredietlimiet.
Aan het einde van de looptijd hebt u nog steeds toegang tot de opbrengst van uw lening als u uw kredietlimiet niet heeft opgebruikt. Net als bij het aangepaste tenure plan, kunt u uw rentelasten laag houden en mogelijk voldoende eigen vermogen overhouden om later te verhuizen.
De nadelen
Je zou kunnen opraken van omgekeerde hypotheekopbrengsten. U ontvangt alleen maandelijkse betalingen voor een bepaald aantal maanden of jaren, dus u moet uw kredietlimiet zorgvuldig gebruiken als u verwacht inkomsten te hebben na het einde van de looptijd. Dit plan is ook niet de beste keuze voor grote, vooraf contante behoeften.
Het komt neer op
HECM's bieden zoveel betalingsplannen omdat senior huiseigenaren veel verschillende financiële behoeften hebben. Geen enkele optie is universeel goed of slecht. "Welke optie het beste is, hangt volledig af van de situatie en behoeften van de klant", zegt Fleming. Hij vervolgt echter, "als algemene regel geef ik de voorkeur aan de kredietlijn boven vaste of vaste betalingen", en legt uit dat het is omdat de kredietlijn u maandelijkse opnames laat nemen, net zoals u zou kunnen met een vaste of termijnplan, maar geeft u de flexibiliteit om meer te halen in geval van nood en bouwt rentebesparingen op als u het niet hoeft te gebruiken.
Doe uw onderzoek en stel veel vragen van uw geldschieter en omgekeerde hypotheekadviseur om erachter te komen welk betalingsplan het beste voor u is. (Zie voor meer informatie 5 tekenen dat een omgekeerde hypotheek een goed idee is en de juiste omgekeerde hypotheekverstrekker kiezen .)
Lees verder
Volledige gids voor het omkeren van hypotheek
Omgekeerde hypotheken vergelijken met voorwaartse hypotheken
Komt u in aanmerking voor een omgekeerde hypotheek?
Omgekeerde hypotheekvormen
Het kiezen van de juiste omgekeerde hypotheekverstrekker
Omgekeerde hypotheek of home equity lening?
Een gids voor belastingen en omgekeerde hypotheken
5 Top alternatieven voor een omgekeerde hypotheek
5 tekent een omgekeerde hypotheek is een goed idee
5 tekent een omgekeerde hypotheek is een slecht idee
Hoe te voorkomen dat u uw omgekeerde hypotheek overleeft
Een kijkje in de regeling van omgekeerde hypotheken
Regels voor het verkrijgen van een FHA reverse hypotheek
Vind de juiste Reverse Hypotheek Counselling Agency
Vind de beste reverse hypotheekbedrijven
Omgekeerde hypotheek: kan uw weduwe het huis verliezen?
Pas op voor deze omgekeerde hypotheek oplichting
Omgekeerde hypotheek valkuilen