Hoe u particuliere hypotheekverzekeringen te slim af bent

Niemand wil een particuliere hypotheekverzekering (PMI) betalen voor een hypotheek. Het is niet goedkoop en het draagt ​​bij aan de maandelijkse kosten van de lening. Om erachter te komen of u PMI kunt vermijden, begint met begrijpen waarom u er überhaupt misschien aan vast zit.

Een van de risicomaatregelen die kredietverstrekkers gebruiken bij het afsluiten van een hypotheek is de LTV-ratio (hypotheek). Dit is een eenvoudige berekening door het bedrag van de lening te delen door de waarde van de woning. Hoe hoger de LTV-ratio, hoe hoger het risicoprofiel van de hypotheek. De meeste hypotheken met een LTV-ratio van meer dan 80% vereisen dat de particuliere hypotheekverzekering (PMI) door de kredietnemer wordt betaald. Dat komt omdat een kredietnemer die minder dan 20% van de waarde van het onroerend goed bezit, meer kans heeft om in gebreke te blijven met een lening.

Belangrijkste leerpunten

• Particuliere hypotheekverzekering (PMI) kan een dure vereiste zijn om een ​​woningkrediet te krijgen.
• Een particuliere hypotheekverzekering is waarschijnlijk vereist voor hypotheken met een LTV-ratio van meer dan 80%.
• Het vermijden van PMI kan uw maandelijkse betalingen verlagen en uw woning betaalbaarder maken.
• Verwachte waardering van de waarde van het huis is een belangrijke bepalende factor bij het kiezen van een pad naar het vermijden van PMI.

PMI in diepte

Laten we bijvoorbeeld aannemen dat de prijs van het huis dat u koopt $ 300.000 is en het geleende bedrag $ 270.000 (wat betekent dat u een aanbetaling van $ 30.000 hebt gedaan), wat een LTV-ratio van 90% oplevert. De maandelijkse PMI-betaling zou tussen $ 117 en $ 150 zijn, afhankelijk van het type hypotheek dat u krijgt. (Hypotheken met instelbare rente of ARM's vereisen hogere PMI-betalingen dan hypotheken met een vaste rente.)

PMI is echter niet noodzakelijk een permanente vereiste. Kredietverstrekkers moeten PMI laten vallen wanneer de LTV-ratio van een hypotheek 78% bereikt door een combinatie van een hoofdvermindering op de hypotheek en een stijging van de woningprijs. Als een deel van de vermindering van de LTV-ratio te wijten is aan appreciatie van de thuisprijs, moet u er rekening mee houden dat u voor een nieuwe beoordeling moet betalen om het bedrag van de waardering te verifiëren.

Een alternatief voor het betalen van PMI is het gebruik van een tweede hypotheek of een zogenoemde piggyback-lening. Dit is hoe het werkt: u verkrijgt een eerste hypotheek met een bedrag gelijk aan 80% van de woningwaarde, waardoor PMI wordt vermeden, en sluit vervolgens een tweede hypotheek af met een bedrag gelijk aan de verkoopprijs van de woning minus het bedrag van de aanbetaling en het bedrag van de eerste hypotheek.

Met behulp van de cijfers uit het bovenstaande voorbeeld, zou u een eerste hypotheek nemen voor $ 240.000, een aanbetaling van $ 30.000 doen en een tweede hypotheek krijgen voor $ 30.000. Dit elimineert de noodzaak om PMI te betalen omdat de LTV-ratio van de eerste hypotheek 80% is; u hebt nu echter ook een tweede hypotheek die vrijwel zeker een hogere rente zal hebben dan uw eerste hypotheek. Hoewel er veel soorten tweede hypotheken beschikbaar zijn, is de hogere rentevoet gelijk aan de cursus. Toch zijn de gecombineerde betalingen voor de eerste en tweede hypotheek meestal minder dan de betalingen van de eerste hypotheek plus PMI.

De afwegingen

Kortom, als het gaat om PMI, als u minder dan 20% van de verkoopprijs of waarde van een huis als aanbetaling wilt gebruiken, hebt u twee basisopties:

1. Gebruik een "zelfstandige" eerste hypotheek en betaal PMI totdat de LTV van de hypotheek 78% bereikt, waarna de PMI kan worden geëlimineerd.
2. Gebruik een tweede hypotheek. Dit zal waarschijnlijk resulteren in lagere initiële hypotheeklasten dan het betalen van PMI. Een tweede hypotheek heeft echter meestal een hogere rente dan de eerste hypotheek en kan alleen worden geëlimineerd door deze af te lossen of de eerste en de tweede hypotheek te herfinancieren in een nieuwe zelfstandige hypotheek, vermoedelijk wanneer de LTV 80% of minder bereikt (dus geen PMI vereist).

Verschillende andere variabelen kunnen een rol spelen bij deze beslissing. Bijvoorbeeld:

• Vergelijk de mogelijke belastingbesparingen geassocieerd met het betalen van PMI versus de belastingbesparingen geassocieerd met het betalen van rente op een tweede hypotheek. De belastingwetgeving van 2017 heeft de limieten voor hypotheekrenteaftrek gewijzigd, dus vraag het na bij een accountant over uw financiële situatie.
• Vergelijk de kosten van een nieuwe beoordeling om PMI te elimineren versus de kosten van het herfinancieren van een eerste en tweede hypotheek in een enkele zelfstandige hypotheek. Let op het risico dat de rente zou kunnen stijgen tussen het moment van de initiële hypotheekbeslissing en het moment waarop de eerste en tweede hypotheek zouden worden geherfinancierd.
• Controleer de verschillende tarieven van een hoofdvermindering van de twee opties.
• Let op de tijdwaarde van geld (het idee dat geld dat u nu uitgeeft meer waard is dan hetzelfde bedrag in de toekomst).

De belangrijkste variabele in de beslissing is echter de verwachte stijging van de huizenprijs. Als u kiest voor een zelfstandige eerste hypotheek waarvoor u PMI moet betalen - in plaats van een tweede hypotheek zonder PMI te krijgen - hoe snel zou uw huis in waarde kunnen waarderen tot het punt waarop de LTV 78% is en de PMI kan worden geëlimineerd ? Dit is de doorslaggevende factor en daarom zullen we ons hier nu op concentreren.

Waardering: de sleutel tot besluitvorming

Hier is de belangrijkste beslissingsfactor: zodra PMI is geëlimineerd uit de zelfstandige eerste hypotheek, is de maandelijkse betaling die u verschuldigd bent minder dan de gecombineerde betalingen voor de eerste en tweede hypotheek. Dit roept twee vragen op. Ten eerste, hoe lang duurt het voordat de PMI kan worden geëlimineerd? En ten tweede, wat zijn de besparingen die aan elke optie zijn verbonden?

Hieronder staan ​​twee voorbeelden op basis van verschillende schattingen van de koers van de woningprijs.

Voorbeeld 1: een langzame waardering van de thuisprijs

In de onderstaande tabellen worden de maandelijkse betalingen van een zelfstandige, 30-jarige, vaste rente hypotheek met PMI vergeleken met een 30-jarige vaste rente eerste hypotheek gecombineerd met een 30-jarige / vervallen-15-jarige tweede hypotheek.

De hypotheken hebben de volgende kenmerken:

Figuur 1. Copyright © 2017 Investopedia.com

In figuur 2 worden de jaarlijkse tarieven van de prijsstijging van huizen geschat.

Figuur 2. Copyright © 2017 Investopedia.com

Merk op dat de PMI-betaling van $ 120 wordt weggelaten uit de totale maandelijkse betaling van de zelfstandige eerste hypotheek in maand 60 (zie figuur 3 ) wanneer de LTV 78% bereikt door een combinatie van hoofdvermindering en appreciatie van de woningprijs.

Figuur 3. Copyright © 2017 Investopedia.com

De tabel in figuur 4 toont de gecombineerde maandelijkse betalingen van de eerste en tweede hypotheek. Merk op dat de maandelijkse betaling constant is. De rentevoet is een gewogen gemiddelde. De LTV is alleen die van de eerste hypotheek.

Figuur 4. Copyright © 2017 Investopedia.com

Met behulp van de eerste en tweede hypotheek kan $ 85 dollar per maand worden bespaard gedurende de eerste 60 maanden. Dit komt overeen met een totale besparing van $ 5.100. Vanaf maand 61 krijgt de zelfstandige eerste hypotheek een voordeel van $ 35 per maand voor de resterende voorwaarden van de hypotheken. Als we $ 5.100 delen door $ 35, krijgen we 145. Met andere woorden, in dit scenario van trage prijsstijging van huizen, vanaf maand 61, zou het nog 145 maanden duren voordat het betalingsvoordeel van de zelfstandige eerste hypotheek zonder PMI zou kunnen winnen steun het aanvankelijke voordeel van de gecombineerde eerste en tweede hypotheken. (Deze tijdsperiode zou worden verlengd als de tijdswaarde van geld in overweging zou worden genomen.)

Voorbeeld 2: een snel percentage van de prijs van een thuisprijs

Het onderstaande voorbeeld is gebaseerd op dezelfde hypotheken als hierboven aangetoond. De volgende schattingen van de huizenprijs worden echter gebruikt.

Figuur 5. Copyright © 2017 Investopedia.com

In dit voorbeeld tonen we slechts een enkele tabel met maandelijkse betalingen voor de twee opties (zie figuur 6 ). Merk op dat PMI in dit geval in maand 13 wordt weggelaten vanwege de snelle prijsstijging van de woning, waardoor de LTV snel verlaagt tot 78%.

Figuur 6

Met een snelle appreciatie van de huizenprijs kan PMI relatief snel worden geëlimineerd.

De gecombineerde hypotheken hebben slechts een betalingsvoordeel van $ 85 voor 12 maanden. Dit komt overeen met een totale besparing van $ 1.020. Vanaf maand 13 heeft de zelfstandige hypotheek een betalingsvoordeel van $ 35. Als we $ 1.020 delen door 35, kunnen we vaststellen dat het 29 maanden zou duren om de initiële besparingen van de gecombineerde eerste en tweede hypotheken te compenseren. Met andere woorden, vanaf maand 41 zou de kredietnemer financieel beter af zijn door te kiezen voor de zelfstandige eerste hypotheek met PMI. (Deze tijdsperiode zou worden verlengd als de tijdswaarde van geld in overweging zou worden genomen.)

Het komt neer op

Als u een lener bent die minder dan 20% aanbetaling heeft, is de beslissing om een ​​eerste zelfstandige hypotheek en PMI te gebruiken of te kiezen voor een combinatie van een eerste en een tweede hypotheek grotendeels een functie van hoe snel u verwacht de waarde van uw huis te verhogen.

• Als u ervoor kiest om PMI te betalen, kan dit worden geëlimineerd door een beoordeling zodra de LTV 78% bereikt.
• Als u ervoor kiest om een ​​combinatie van eerste en tweede hypotheek te gebruiken, heeft u waarschijnlijk initiële betalingsbesparingen. De enige manier om de tweede hypotheek te elimineren, die waarschijnlijk een hogere rente zal hebben dan de eerste hypotheek, is door deze af te lossen of uw eerste en de tweede lening te herfinancieren in een nieuwe zelfstandige hypotheek.

Als u niet kunt komen met een hogere aanbetaling of een minder dure woning, berekent u uw opties op basis van uw tijdshorizon en op basis van hoe u verwacht dat de onroerendgoedmarkt zich kan ontwikkelen. Niets is natuurlijk volledig voorspelbaar, maar dit geeft je de beste kans om de meest gunstige beslissing te nemen.