Hypotheekdienstrechten (MSR)
Hypotheekservicerechten (MSR) verwijzen naar een contractuele overeenkomst waarin het recht om een bestaande hypotheek af te lossen door de oorspronkelijke geldschieter wordt verkocht aan een andere partij die gespecialiseerd is in de verschillende functies die verband houden met het onderhoud van hypotheken.
Belangrijkste leerpunten
- Hypotheekdienstrechten worden door de initiator van een hypotheek verkocht aan een andere financiële instelling, die vervolgens de administratie van de hypotheek overneemt, waaronder taken als het innen en doorsturen van de hypotheek naar de initiator.
- De oorspronkelijke geldschieter betaalt de beheerder een vergoeding voor het uitvoeren van dit werk.
- Er verandert niets voor de hypotheekhouder behalve het adres waarnaar de betalingen worden verzonden.
Inzicht in hypotheekservicerechten (MSR)
MSR's hebben lopende administratieve taken die regelmatig worden verwerkt voor de volledige duur van een hypotheek. Gemeenschappelijke rechten zijn onder meer het recht om hypotheekbetalingen maandelijks te innen, belastingen en verzekeringspremies in escrow opzij te zetten en de rente en de belangrijkste delen door te geven aan de hypotheekverstrekker. In ruil daarvoor wordt de beheerder gecompenseerd met een specifieke vergoeding, die wordt beschreven in het contract dat is opgesteld en is aangegaan bij het begin van de onderhoudsovereenkomst.
Het bedrag van de hypotheekbetaling, de rente, het type lening en andere factoren blijven hetzelfde. Wat de kredietnemer betreft, wordt alleen het adres waarnaar de betalingen worden verzonden gewijzigd en moet u contact opnemen met de beheerder, in plaats van uw oorspronkelijke hypotheekverstrekker, met eventuele vragen over uw lening. Uw servicer kan op elk moment veranderen, maar u moet ten minste 15 dagen voordat dit gebeurt een kennisgeving van uw oorspronkelijke kredietverstrekker ontvangen en uw nieuwe servicer moet u ook binnen 15 dagen op de hoogte stellen van het aannemen van rechten.
Federale bankwetten laten financiële instellingen hypotheken verkopen of servicerechten overdragen aan andere instellingen zonder toestemming van de consument.
Voorbeeld van het verkopen van een MSR
Sarah sluit een hypotheek van $ 500.000 van geldschieter A. Ze stuurt de geldschieter een maandelijkse betaling van hoofdsom en rente. Drie jaar later besluit kredietgever A zijn MSR over de hypotheek van Sarah over te dragen aan bedrijf B. Volgens de voorwaarden van het contract ontvangt bedrijf B een vergoeding van geldgever A voor het verwerken van alle resterende hypotheekbetalingen van Sarah. De hypotheekverstrekker kan dan meer tijd en geld besteden aan het verstrekken van nieuwe hypotheken, terwijl het bedrijf dat uitgaat van de MSR de hypotheekbetalingen aan de kredietgever doorstuurt.
Speciale overwegingen
Een geldschieter zal vaak MSR's verkopen om kredietlijnen vrij te maken voor het lenen van geld aan extra leners. Het merendeel van de hypotheken is van kracht gedurende 15 tot 30 jaar en de bank heeft miljarden dollars nodig om geld te lenen aan andere consumenten die in deze periode hypotheken aanvragen. Op een rotonde betekent het verkopen van MSR's dat meer mensen huiseigenaar kunnen worden, omdat de verkoop van deze rechten inkomsten oplevert.
Geldschieters verdienen ook geld door kosten in rekening te brengen voor hypotheken van oorsprong en maandelijkse rente te verdienen bij betalingen. Hypotheken zijn gewoon extra activa die meer inkomsten voor banken opleveren.
Geschiedenis van MSR's
De markt voor MSR's was de afgelopen jaren sterk vanwege een verbeterende economie, hogere hypotheekopbrengsten en minder wanbetalingen. Hedgefondsen, banken en onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen (REIT's) vinden deze activa aantrekkelijk omdat MSR's grote hoeveelheden rente kunnen opleveren. SunTrust heeft bijvoorbeeld in het eerste kwartaal van 2016 $ 8 miljard aan MSR's gekocht als middel om een solide return on investment (ROI) te behalen, en binnen enkele maanden bevatte haar MSR-portefeuille $ 121, 3 miljard aan onbetaalde hoofdsaldi van leningen waarvoor de bank bediende kredietverstrekkers.
National Mortgage News meldde in juni 2019 dat MSR's 'de afgelopen vijf jaar een van de best presterende vastrentende activaklassen zijn geweest'. Er staat echter ook dat 'sinds oktober 2018, als middellange- en langetermijnrente zijn gedaald, geprojecteerd en de feitelijke hypotheekvooruitzichten zijn versneld, waardoor de verwachte gemiddelde levensduur van MSR's aanzienlijk is verkort. "Dit heeft geresulteerd in het feit dat" MSR-waarden van april tot mei consequent (met de helft) waren gedaald. " zei, meldt National Mortgage News, "de vraag van MSR-kopers is nog steeds erg sterk, en er is algemene consensus over MSR-waarden."