De voor- en nadelen van een 15-jarige hypotheek
Een 15-jarige hypotheek is een lening voor het kopen van een huis waarbij de rente en de maandelijkse betaling worden vastgesteld gedurende de hele looptijd van de lening. Sommige leners kiezen voor de 15-jarige versus de meer conventionele 30-jarige hypotheek, omdat dit hen op de lange termijn een aanzienlijk bedrag kan besparen.
Voors en tegens van een 15-jarige hypotheek
Er zijn tegenwoordig verschillende soorten hypotheekproducten op de markt. De 15-jarige hypotheek heeft enkele voor- en nadelen in vergelijking met de 30-jarige. Beide producten delen echter overeenkomsten, zoals de rente, kunnen worden beïnvloed door de kredietgeschiedenis en kredietscore van de kredietnemer.
Een credit score is een numerieke weergave van hoe waarschijnlijk het is dat een lener het verschuldigde geld terugbetaalt. Tijdige betalingen, duur van kredietgeschiedenis en hoeveel open kredietrekeningen zijn allemaal factoren die van invloed zijn op een kredietscore. Natuurlijk vereisen zowel een lening van 15 jaar als van 30 jaar voldoende maandelijks inkomen om de mogelijke hypotheekbetaling en andere schulden te dekken.
De voordelen van een 15-jarige hypotheek
Hieronder staan de voordelen van een 15-jarige hypotheek versus een 30-jarige. Beide hebben vaste tarieven en vaste betalingen volgens hun voorwaarden.
Minder in totale rente
Een hypotheek van 15 jaar kost op de lange termijn minder, omdat het totale bedrag aan rentebetalingen minder is dan een hypotheek van 30 jaar. De kosten van een hypotheek worden berekend op basis van een jaarlijkse rentevoet, en omdat u het geld de helft zo lang leent, is de totale betaalde rente waarschijnlijk de helft van wat u meer dan 30 jaar zou betalen.
Bijvoorbeeld, een hypotheekbedrag van $ 250.000 over een periode van 30 jaar met een tarief van 4% kost $ 429.674 aan hoofdsom en rentebetalingen aan het einde van de looptijd. De totale rente zou $ 179.674 bedragen voor een lening van 30 jaar.
Hetzelfde geleende bedrag en rentetarief over 15 jaar zou aan het einde van de looptijd $ 332.860 kosten. De totale rente zou $ 82.860 zijn voor leningen gedurende 15 jaar. Bij 4% betaalt u slechts ongeveer 46% van de totale rente voor een periode van 15 jaar dan u betaalt voor de 30 jaar. Hoe hoger de rente, hoe groter de kloof tussen de twee hypotheken.
Lagere rentevoet
Omdat kortlopende leningen minder risicovol en goedkoper zijn voor banken om te financieren dan langlopende leningen, heeft een hypotheek van 15 jaar doorgaans een lagere rente. Het tarief kan ergens tussen een kwartpunt liggen tot een heel punt minder dan de 30-jarige hypotheek.
Fannie Mae
Als uw hypotheek wordt gekocht door een van de door de overheid gesponsorde bedrijven, zoals Fannie Mae, betaalt u waarschijnlijk minder kosten voor een lening van 15 jaar. Fannie Mae en de andere door de overheid gesteunde ondernemingen rekenen wat zij noemen leningniveau prijsaanpassingen aan die vaak alleen van toepassing zijn op, of hoger zijn voor, 30-jarige hypotheken.
Deze kosten zijn doorgaans van toepassing op leners met lagere creditscores die kleinere aanbetalingen doen. De Federal Housing Administration brengt lagere hypotheekverzekeringspremies in rekening aan kredietnemers van 15 jaar. Particuliere hypotheekverzekering of PMI is vereist door kredietverstrekkers wanneer u een aanbetaling doet die kleiner is dan 20% van de waarde van de woning. PMI beschermt de geldschieter voor het geval u de betalingen niet kunt doen. PMI wordt in rekening gebracht als een maandelijkse vergoeding toegevoegd aan de hypotheekbetaling, maar het is tijdelijk, wat betekent dat het ophoudt te bestaan zodra u 20% van uw hypotheek afbetaalt.
Het is belangrijk op te merken dat hoewel de meeste leners lagere kosten vooraf hebben voor door de overheid gesponsorde producten, ze deze kosten waarschijnlijk zullen betalen als onderdeel van een hogere rente.
Gedwongen besparingen
Omdat de maandelijkse betaling hoger is voor een 15-jarige hypotheek, beschouwen financiële planners het meestal als een soort gedwongen besparingen. Met andere woorden, in plaats van de maandelijkse besparingen te behalen door 30 jaar te doen en de fondsen te beleggen in een geldmarktaccount of de aandelenmarkt, zou u het in uw huis beleggen, wat op de lange termijn waarschijnlijk ook zal waarderen in waarde.
De nadelen van een 15-jarige hypotheek
Ondanks de rente die wordt bespaard met een 15-jarige hypotheek, zijn er een aantal overwegingen en nadelen waar kredietnemers aan moeten denken voordat ze beslissen over de looptijd van hun lening.
Hogere maandelijkse betalingen
Een 15-jarige hypotheek heeft een hogere maandelijkse betaling dan een 30-jarige omdat de lening in de helft van de tijd moet worden afbetaald. Een lening van 15 jaar voor $ 250.000 met een rente van 4% heeft bijvoorbeeld een maandelijkse betaling van $ 1.849 versus $ 1.194 voor de 30-jarige periode. Met andere woorden, de 15-jarige maandelijkse betaling is 55% hoger dan de 30-jarige voor hetzelfde bedrag tegen hetzelfde tarief.
Minder betaalbaarheid
De hogere betaling kan de koper beperken tot een bescheidener huis dan ze met een lening van 30 jaar zouden kunnen kopen. Met behulp van ons voorbeeld hierboven, laten we zeggen dat de hypotheekverstrekker slechts een maximum van $ 1500 per maand zal goedkeuren. De lener zou een goedkoper huis moeten kopen - een hypotheek van $ 200.000 tegen 4%, gedurende 15 jaar, resulteert in een betaling van $ 1.479. De lener zou er ook voor kunnen kiezen om een grotere aanbetaling ($ 50.000) te doen, waardoor het totale hypotheekbedrag van $ 250.000 naar $ 200.000 komt, waardoor de betaling ook onder het maximum van $ 1.500 per maand komt.
Aan de andere kant zou een lening van 30 jaar (voor $ 250.000) resulteren in een maandelijkse betaling van $ 1.194 - ruim onder het maximum van $ 1500. Met de lening van 30 jaar kan de kredietnemer een groter huis kopen of een grotere hypotheek afsluiten. Bijvoorbeeld, een 30-jarige hypotheek voor een woning van $ 300.000 kost $ 1.432 per maand. De lening met een looptijd van 30 jaar brengt de betaling onder het maximum van $ 1500 en stelt de lener in staat een grotere lening aan te gaan - vermoedelijk een groter huis of een betere locatie.
Minder geld sparen
De hogere betaling vereist hogere kasreserves - maar liefst een jaar inkomsten aan liquide besparingen. Ook betekent de hogere maandelijkse betaling dat een lener de mogelijkheid verliest om spaargeld op te bouwen of te sparen voor doelen zoals collegegeld voor een kind of pensionering. Ook zijn zowel spaarrekeningen als pensioenrekeningen van de universiteit uitgesteld, terwijl 401k pensioenrekeningen een werkgeversbijdrage hebben. Ook zou een slimme en gedisciplineerde belegger de mogelijkheid verliezen om het verschil tussen de 15- en 30-jarige betalingen te beleggen in hoger renderende effecten.
Pros
Een hypotheek van 15 jaar kost minder rente dan een rente van 30 jaar
Een 15-jarige heeft meestal een gunstiger rentevoet
Een 15-jarig bestaan is een gedwongen besparing omdat het extra betaalde geld in het huis wordt geïnvesteerd in plaats van uitgegeven
Cons
15-jarige leningen hebben hogere maandelijkse betalingen
Minder betaalbaarheid met 15-jarige hypotheken
Minder geld naar sparen of pensioen
Financiële ontbering kan het gevolg zijn als de lener het hogere leningbedrag van 15 jaar niet kan betalen
Het komt neer op
Een hypotheek van 15 jaar kan u op de lange termijn zeker veel geld besparen. Het is echter belangrijk om een financiële planner te raadplegen om te bespreken wat u aankan voor maandelijkse betalingen. Hoewel de 15-jarige een hypotheek sneller kan afbetalen, kan als u uw baan verliest of uw inkomen verandert, die hogere maandelijkse betaling ten opzichte van de 30-jarige lening u financieel in de problemen brengen.