De REIT Way

De overvloed aan beleggingsvehikels die er zijn, vormt een uitdaging voor de gemiddelde belegger die probeert te begrijpen waar het allemaal om draait. Aandelen zijn de belangrijkste pijler van beleggen, obligaties zijn altijd de veilige plek geweest om uw geld te parkeren, opties hebben een grotere hefboomwerking voor speculanten en beleggingsfondsen worden beschouwd als een van de gemakkelijkste voertuigen voor beleggers. Een type belegging dat niet helemaal in deze categorieën valt en vaak over het hoofd wordt gezien, is de onroerendgoedbelegging of REIT.

Belangrijkste leerpunten

• Een onroerendgoedbeleggingstrust (REIT) is een bedrijf dat inkomensproducerende eigenschappen bezit, exploiteert of financiert.
• Equity REIT's bezitten en beheren onroerend goed.
• Hypotheek REIT's houden hypotheken en door hypotheek gedekte effecten aan of verhandelen deze.
• REIT's genereren een gestage inkomstenstroom voor beleggers, maar bieden weinig waardevermeerdering.
• De meeste REIT's worden openbaar verhandeld zoals aandelen, waardoor ze zeer liquide zijn - in tegenstelling tot de meeste onroerendgoedbeleggingen.

Wat is een REIT?

Een trustbedrijf van REIT dat een pool van geld verzamelt, via een beursintroductie (IPO), dat vervolgens wordt gebruikt om activa in onroerend goed te kopen, ontwikkelen, beheren en verkopen. De IPO is identiek aan elk ander beveiligingsaanbod met veel van dezelfde regels met betrekking tot prospectussen, rapportagevereisten en voorschriften; in plaats van aandelen in één bedrijf te kopen, koopt de eigenaar van één REIT-eenheid echter een deel van een beheerde pool met onroerend goed. Deze pool van onroerend goed genereert vervolgens inkomsten door het huren, leasen en verkopen van onroerend goed en verdeelt dit op regelmatige basis rechtstreeks aan de REIT-houder. (Lees ons artikel voor meer uitleg: wat zijn REIT's? )

Soorten REIT's

REIT's, zoals de meeste investeringen, zijn er in verschillende smaken. Deze fondsen hebben classificaties die aangeven wat voor soort bedrijf ze doen en kunnen verder worden geclassificeerd, afhankelijk van hoe hun aandelen worden gekocht en verkocht.

Equity REIT's is de meest voorkomende vorm van ondernemen. Deze entiteiten kopen, bezitten en beheren inkomstenproducerend onroerend goed. Opbrengsten komen hoofdzakelijk voort uit huurprijzen en niet uit de wederverkoop van de portefeuille-eigenschappen.

Hypotheek REIT's, ook bekend als mREIT's, lenen geld aan eigenaren en exploitanten van onroerend goed. De lening kan ofwel rechtstreeks worden verstrekt via hypotheken en leningen, ofwel indirect via de verwerving van door hypotheek gedekte effecten (MBS). MBS zijn beleggingen met pools van hypotheken uitgegeven door door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE's). Hun inkomsten komen hoofdzakelijk uit de netto rentemarge - de spreiding tussen de rente die zij op hypothecaire leningen verdienen en de kosten van financiering van deze leningen. Vanwege de hypotheekgerichte focus van deze REIT zijn ze mogelijk gevoelig voor renteverhogingen.

Hybride REIT- ondernemingen houden zowel fysieke huurobjecten als hypothecaire leningen in hun portefeuilles aan. Afhankelijk van de vermelde beleggingsfocus van de entiteit, kunnen ze de portefeuille wegen naar meer onroerend goed of meer hypotheekbelangen.

voordelen

Wanneer u een aandeel van een REIT koopt, koopt u in wezen een fysiek actief met een lang verwachte levensduur en potentieel voor inkomsten door huur en waardering van onroerend goed. Dit in tegenstelling tot gewone aandelen waarbij beleggers het recht kopen om deel te nemen aan de winstgevendheid van het bedrijf door middel van eigendom. Bij de aankoop van een REIT neemt men niet alleen een reëel belang in het eigendom van onroerend goed via waardestijgingen en -dalingen, maar neemt men ook deel aan de inkomsten die door het onroerend goed worden gegenereerd. Dit creëert een beetje een vangnet voor beleggers, omdat ze altijd rechten hebben op het onroerend goed dat aan het vertrouwen ten grondslag ligt, terwijl ze de voordelen van hun inkomsten genieten.

Een ander voordeel dat dit product de gemiddelde belegger biedt, is de mogelijkheid om in onroerend goed te beleggen zonder de normaal bijbehorende grote kapitaal- en arbeidsbehoeften. Bovendien, omdat de fondsen van dit vertrouwen worden samengevoegd, wordt een grotere mate van diversificatie gegenereerd omdat de trustbedrijven in staat zijn om vele eigenschappen te kopen en de negatieve effecten van problemen met een enkel actief te verminderen. Individuele beleggers die een REIT proberen na te bootsen, zouden een groot aantal vastgoedbeleggingen moeten kopen en behouden, en dit brengt over het algemeen een aanzienlijke hoeveelheid tijd en geld met zich mee in een investering die niet gemakkelijk kan worden geliquideerd. Bij het kopen van een REIT is de kapitaalinvestering beperkt tot de prijs van de eenheid, is de hoeveelheid geïnvesteerde arbeid beperkt tot de hoeveelheid onderzoek die nodig is om de juiste investering te doen en zijn de aandelen liquide op reguliere beurzen.

Het laatste, en waarschijnlijk het belangrijkste, voordeel dat REIT's bieden, is hun vereiste om bijna 90% van hun jaarlijkse belastbare inkomsten, gecreëerd door inkomsten genererend onroerend goed, aan hun aandeelhouders te verdelen. Dit bedrag is aftrekbaar op bedrijfsniveau en wordt doorgaans op persoonlijk niveau belast. Dus, in tegenstelling tot dividenden, is er slechts één belastingniveau voor de uitkeringen aan beleggers. Dit hoge distributieniveau betekent dat de houder van een REIT sterk deelneemt aan de winstgevendheid van management en onroerend goed binnen de trust, in tegenstelling tot het gewone aandelenbezit waarbij de onderneming en haar bestuur beslissen of overtollige contanten aan de aandeelhouder worden uitgekeerd.

De juiste REIT kiezen

Zoals bij elke investering, moet u uw huiswerk doen voordat u besluit welke REIT u wilt kopen. Er zijn enkele duidelijke tekenen waar je naar moet kijken voordat je de beslissing neemt:

1. Management
Het is altijd belangrijk bij het kopen in een trust of beheerde pool van activa om het track record van de managers en hun team te begrijpen en te kennen. Winstgevendheid en waardering van activa hangen nauw samen met het vermogen van de beheerder om de juiste investeringen te kiezen en de beste strategieën te bepalen. Zorg er bij het kiezen van in welke REIT u in wilt investeren dat u het managementteam en hun track record kent. Controleer hoe ze worden gecompenseerd. Als het op prestaties is gebaseerd, is de kans groot dat ze ook op zoek zijn naar je beste interesses.

2. Diversificatie
REIT's zijn trusts gericht op het eigendom van onroerend goed. Omdat onroerendgoedmarkten fluctueren per locatie en type onroerend goed, is het van cruciaal belang dat de REIT die u besluit te kopen naar behoren is gediversifieerd. Als de REIT zwaar wordt geïnvesteerd in commercieel onroerend goed en de bezettingsgraad daalt, zult u grote problemen ondervinden. Diversificatie betekent ook dat het vertrouwen voldoende toegang heeft tot kapitaal om toekomstige groei-initiatieven te financieren en zich op de juiste manier in te zetten voor het verhoogde rendement.

3. Inkomsten
Het laatste item dat u moet overwegen voordat u in een specifieke REIT koopt, zijn de middelen uit operaties en contant beschikbaar voor distributie. Deze cijfers zijn belangrijk omdat ze de algehele prestaties van de REIT meten, wat zich op zijn beurt vertaalt in het geld dat wordt overgedragen aan investeerders. Let op dat u geen gebruik maakt van de reguliere inkomsten die door REIT worden gegenereerd, aangezien deze eventuele waardeverminderingen omvatten en dus de nummers wijzigen. Deze cijfers zijn alleen nuttig als u al zorgvuldig naar de andere twee tekens hebt gekeken, omdat het mogelijk is dat de REIT abnormale rendementen ervaart vanwege de omstandigheden op de onroerendgoedmarkt of het geluk van het management bij het kiezen van investeringen. (Lees voor meer informatie Hoe een REIT beoordelen .)

Het komt neer op

Met zoveel verschillende manieren om uw geld te beleggen, is het belangrijk dat elke beslissing die u neemt goed wordt geïnformeerd. Dit is van toepassing op aandelen, obligaties, beleggingsfondsen, REIT's of andere beleggingen. Toch hebben REIT's een aantal interessante functies die mogelijk goed in uw portfolio passen.