Huur controle
Huurcontrole is een overheidsprogramma dat een limiet stelt aan het bedrag dat een verhuurder kan eisen voor het leasen van een woning of voor het verlengen van een huurovereenkomst.
Huurwetten worden meestal vastgesteld door gemeenten en de details lopen sterk uiteen. Ze zijn allemaal bedoeld om de kosten van levensonderhoud betaalbaar te houden voor inwoners met een lager inkomen.
Huurcontrole is niet wijdverbreid in de VS Volgens een recent onderzoek van het Stedelijk Instituut hebben 182 gemeenten in de VS van de ongeveer 89.000 huurregelgeving en ze waren allemaal in New York, New Jersey, Californië, Maryland of Washington DC In feite hebben 37 staten wetten die lokale overheden verbieden huurmaatregelen te nemen.
De kwestie van huurregulering is de afgelopen jaren echter nieuw leven ingeblazen, met name in steden en staten waar de stijgende kosten van levensonderhoud in combinatie met stagnerende lonen een betaalbaarheidscrisis hebben gecreëerd voor bewoners met een gemiddeld inkomen en ouderen met een vast inkomen.
Oregon is de eerste staat in de VS die een wet voor de gehele staat van huurregelgeving invoert. De wet, ondertekend in maart 2019, beperkt jaarlijkse huurverhogingen tot 7% plus de stijging van de consumentenprijsindex.
[Belangrijk: voorstanders van huurcontrole, zoals het Stedelijk Instituut, beweren dat prijscontrole effectief kan zijn voor de bevolking waarop de wetten zich richten.]
Hoe Rent Control werkt
De vroegste huurcontrolewetten in de VS dateren uit de jaren 1920 en waren vaak ronduit bevroren. Deze bleken over het algemeen onwerkbaar. In de jaren zeventig dook het idee van huurcontrole opnieuw op, dit keer in een meer gematigde vorm, vaak huurstabilisatie genoemd.
New York City heeft bijvoorbeeld twee huurcontroleprogramma's:
- Het oudere huurcontroleprogramma wordt al tientallen jaren afgebouwd. Het stelde strenge beperkingen aan de huurprijzen, maar de enige huurders die nog steeds onder de wet vallen, wonen sinds 1971 of eerder in gebouwen die vóór 1947 werden gebouwd.
- Het huurstabilisatieprogramma uit de jaren zeventig regelt de prijzen in ongeveer de helft van de huurwoningen van de stad. De huurprijzen kunnen alleen jaarlijks worden verhoogd en de toegestane procentuele verhogingen worden begrensd door een woningcorporatie. De regels en uitzonderingen zijn labyrintisch en worden beheerd door een combinatie van stads- en staatsinstellingen.
De hoge kosten van levensonderhoud in New York City worden vaak genoemd als bewijs dat huurcontrole niet werkt. De mediane prijs voor een slaapkamer in New York was $ 3.070 in 2018.
Voorstanders van huurcontrole, zoals het Stedelijk Instituut, beweren dat prijscontrole effectief kan zijn voor de bevolking waarop de wetten zich richten. Dat wil zeggen, mensen met een gemiddeld inkomen en ouderen met een vast inkomen kunnen mogelijk in hun huis blijven, terwijl gentrificatie de prijzen overal om hen heen opdrijft.
De voor- en nadelen van huurcontrole
Huurcontrole is altijd controversieel geweest. De regels voor huurcontrole in steden van vandaag reguleren meestal prijsverhogingen voor huurverlengingen, geen nieuwe huurders. Dat heeft aantoonbaar een aantal voordelen voor verhuurders, die ongeacht de markt kosten in rekening kunnen brengen voor leegstaande appartementen of, in het ergste geval, huurders kunnen behouden die alle reden hebben om op tijd te blijven en de huur op tijd te betalen.
De belangrijkste argumenten tegen huurcontrole zijn onder meer:
- Huurcontrole vermindert het aanbod van fatsoenlijke woningen, omdat verhuurders liever een gebouw ombouwen tot appartementen of het aanpassen aan commercieel gebruik dan zich houden aan een wet die hun winst beperkt.
- Investeringen in nieuwe huurwoningen krijsen tot stilstand.
- Onderhoud van gebouwen onder huurcontrole is laks of niet-bestaand vanwege het slechte rendement op de investering.
De belangrijkste argumenten voor regulering zijn:
- De huurprijzen in veel Amerikaanse steden stijgen veel sneller dan de lonen voor banen met een matig inkomen.
- Huurcontrole stelt gezinnen met een gemiddeld inkomen en ouderen met een vast inkomen in staat fatsoenlijk te leven en zonder angst voor een persoonlijk catastrofale huurstijging.
- Wijken zijn veiliger en stabieler met een basis van langdurig ingezetenen in huur-gecontroleerde appartementen.
Belangrijkste leerpunten
- De meeste huurcontrolewetten beperken het bedrag dat een verhuurder de huur op bestaande huurders kan verhogen.
- Huurcontrole is controversieel. In feite hebben 37 staten wetten die lokale overheden verbieden dergelijke maatregelen te nemen.
- Oregon werd de eerste staat in de VS die in 2019 een wet voor de gehele staat huurregelgeving invoerde.