Huureigenschappen: Cash Cow Of Money Pit?

Degenen die investeren in onroerend goed, zoals bij elk actief, worden voortdurend geconfronteerd met beslissingen om te kopen, verkopen of aan te houden. En die beslissingen hangen af ​​van de evaluatie van het betreffende onroerend goed. De waardering van onroerend goed met behulp van contant gemaakte kasstromen of kapitalisatiemethoden is vergelijkbaar met de waardering van aandelen of obligaties. Het enige verschil is dat kasstromen worden afgeleid van lease-ruimte in plaats van het verkopen van producten en diensten.

Vastgoedbeleggingsmaatschappijen hebben geavanceerde waarderingsmodellen ontwikkeld om hen te helpen bij hun beslissingen. Door spreadsheethulpmiddelen te gebruiken, kan een persoon echter een adequate waardering voor de meeste inkomensproducerende onroerende goederen produceren, inclusief residentieel onroerend goed dat is gekocht om te dienen als residentieel onroerend goed.

Lees verder om erachter te komen hoe een belegger een waardering kan maken die voldoende toereikend is om potentiële investeringskansen te benutten.

Individuele Waarderingen

Sommige mensen zijn van mening dat het produceren van een waardering niet nodig is als een gecertificeerde beoordeling is voltooid. De waardering van een belegger kan echter om verschillende redenen verschillen van die van een taxateur.

De belegger kan verschillende meningen hebben over het vermogen van de woning om huurders aan te trekken of de leasetarieven die huurders bereid zijn te betalen. Als een potentiële koper of verkoper kan de belegger het gevoel hebben dat het onroerend goed meer of minder risico loopt dan de taxateur.

Taxateurs voeren afzonderlijke waardebeoordelingen uit. Ze omvatten de kosten om het onroerend goed te vervangen, een vergelijking van recente en vergelijkbare transacties en een inkomstenbenadering. Sommige van deze methoden lopen meestal achter op de markt, onderschatten de waarde tijdens uptrends en overschatten activa in een downtrend.

Het vinden van kansen op de onroerendgoedmarkt omvat het vinden van eigenschappen die ten onrechte door de markt zijn gewaardeerd. Dit betekent vaak het beheren van een woning op een niveau dat de marktverwachtingen overtreft. Een taxatie moet iemands schatting geven van het werkelijke inkomstenproducerende potentieel van een onroerend goed.

Taxatie van onroerend goed

De inkomstenbenadering voor het evalueren van onroerend goed is vergelijkbaar met het proces voor het waarderen van aandelen, obligaties of andere inkomstengenererende investeringen. De meeste analisten gebruiken de discounted cash flow-methode (DCF) om de netto contante waarde van een actief (NPV) te bepalen .

NPV is de onroerendgoedwaarde in dollars van vandaag die het voor de belegger gecorrigeerde rendement van de belegger zal bereiken. Aangezien de RROR het vereiste rendement van een belegger is voor de betrokken risico's, is de afgeleide waarde een voor risico aangepaste waarde voor die individuele belegger. Door deze waarde te vergelijken met marktprijzen, kan een belegger een koop-, houd- of verkoopbeslissing nemen.

Aandelenwaarden worden afgeleid door discontering van dividenden, obligatiewaarden door discontering van rentecouponbetalingen. Onroerend goed wordt gewaardeerd door het contant maken van de netto kasstroom of de geldmiddelen die beschikbaar zijn voor eigenaren nadat alle kosten zijn afgetrokken van de lease-inkomsten. De waardering van een onroerend goed omvat het schatten van alle huurinkomsten en vervolgens het aftrekken van alle kosten die nodig zijn om deze huurcontracten uit te voeren en te behouden.

Lease-overeenkomsten afbreken

Alle inkomstenramingen komen rechtstreeks uit leasing. Lease-overeenkomsten zijn contractuele overeenkomsten tussen huurders en een verhuurder. Alle huur en contractuele verhogingen van de huur (escalaties) worden in de huurcontracten uiteengezet, evenals opties voor ruimte en concessies voor huur. Eigenaren recupereren ook een deel van of alle onroerendgoedkosten van huurders. De manier waarop deze inkomsten worden verzameld, wordt ook vermeld in het leasecontract. Er zijn drie hoofdtypen huurcontracten:

• Full-service huurcontracten
• Netto huurcontracten
• Triple-net (NNN) huurcontracten

Bij full-service leases betalen huurders niets naast de huur. Bij netto-leasebetalingen betalen huurders meestal hun deel van de kostenstijging voor de periode nadat ze zich in het pand hebben gevestigd. Bij drievoudige nettohuur betaalt de huurder een evenredig deel van alle onroerendgoedkosten.

De volgende soorten kosten waarmee rekening moet worden gehouden bij het opstellen van een inkomstenwaardering:

• Leasekosten
• Beheerkosten
• Kapitaalkosten

Leasekosten hebben betrekking op de kosten die nodig zijn om huurders aan te trekken en huurcontracten uit te voeren. Beheerkosten hebben betrekking op kosten op onroerendgoedniveau, zoals nutsvoorzieningen, schoonmaakkosten, belastingen, enz., Evenals kosten voor het beheer van het onroerend goed. Inkomen minus bedrijfskosten is gelijk aan het netto bedrijfsresultaat (NOI). NOI is de kasstroom die voortvloeit uit de normale bedrijfsvoering van het onroerend goed. De kasstroom wordt vervolgens afgeleid door kapitaalkosten van NOI af te trekken. Kapitaalkosten zijn periodieke kapitaaluitgaven om het onroerend goed te onderhouden. Deze omvatten alle kapitaal voor het leasen van commissies, verbeteringen van huurders of kapitaalreserves voor toekomstige upgrades van onroerend goed.

Waarderingsvoorbeeld

Nadat de periodieke kasstromen zijn bepaald, kunnen deze worden verdisconteerd om de waarde van het onroerend goed te bepalen. Figuur 1 toont een eenvoudig waarderingsontwerp dat kan worden aangepast om de meeste eigenschappen te waarderen.

Figuur 1

De waardering veronderstelt een eigenschap die jaarlijkse huurinkomsten van $ 100.000 oplevert in jaar één, die jaarlijks met 4% groeit en na jaar 10 met 3%. De kosten worden geschat op 40% van de inkomsten. Kapitaalreserves worden gemodelleerd op $ 10.000 per jaar. Het kortingspercentage of RROR is vastgesteld op 13%. Het activeringspercentage voor het bepalen van de terugwaardewaarde van het onroerend goed in jaar 10 wordt geschat op 10%. In financiële terminologie is dit kapitalisatiepercentage gelijk aan Kg, waarbij K de RROR van de belegger is (vereist rendement) en de verwachte groei van de inkomsten is. KG staat ook bekend als het vereiste inkomen van de belegger, of het bedrag van het totale rendement dat door het inkomen wordt geleverd.

De waarde van het onroerend goed in jaar 10 wordt afgeleid door de geschatte NOI voor jaar 11 te nemen en deze te delen door het kapitalisatiepercentage. Ervan uitgaande dat het vereiste rendement van de belegger 13% blijft, zou de kapitalisatie gelijk zijn aan 10% of Kg (13% - 3%). In figuur 2 is NOI in jaar 11 $ 88.812. Nadat periodieke kasstromen zijn berekend, worden deze vervolgens verdisconteerd met de disconteringsvoet (13%) om de NPV af te leiden van $ 58, 333.

Figuur 2 (in duizenden dollars)

Figuur 2 biedt een basisindeling die kan worden gebruikt om inkomsten producerende of huurwoningen te waarderen. Beleggers die residentieel onroerend goed als verhuurobject kopen, moeten taxaties voorbereiden om te bepalen of de in rekening gebrachte huurprijzen voldoende genoeg zijn om de aankoopprijs van het onroerend goed te ondersteunen. Hoewel taxateurs vaak standaard een kasstroom van 10 jaar gebruiken, moeten beleggers kasstromen produceren die de veronderstellingen weerspiegelen waarop het onroerend goed wordt verondersteld te zijn gekocht. Dit formaat, hoewel vereenvoudigd, kan worden aangepast om elke eigenschap te waarderen, ongeacht de complexiteit. Zelfs hotels kunnen op deze manier worden gewaardeerd. Denk maar aan nachtelijke kamerverhuur als eendaagse huurcontracten.

Kopen, verkopen of vasthouden

Wanneer bij de aankoop van een onroerend goed de geschatte waarde van een belegger groter is dan het aanbod of de geschatte waarde van de verkoper, kan het onroerend goed worden gekocht met een hoge waarschijnlijkheid om de RROR te ontvangen. Omgekeerd moet bij verkoop van een onroerend goed, als de geschatte waarde lager is dan het aanbod van een koper, het onroerend goed worden verkocht. Als de geschatte waarde bovendien marktconform is en de RROR een passend rendement biedt voor het risico, kan de eigenaar besluiten de investering aan te houden totdat er een onevenwicht is tussen de waardering en de marktwaarde.

Waarde kan worden gedefinieerd als het grootste bedrag dat iemand bereid zou zijn te betalen voor een woning. Bij de aankoop van een actief mag de financiering geen invloed hebben op de uiteindelijke waarde van het onroerend goed, omdat elke koper verschillende financieringsopties beschikbaar heeft.

Dit is echter niet het geval voor beleggers die reeds onroerend goed bezitten dat is gefinancierd. Financiering moet worden overwogen bij het bepalen van een geschikt tijdstip om te verkopen, omdat financieringsstructuren, zoals boetes voor vooruitbetaling, de belegger kunnen beroven van de opbrengsten van zijn of haar verkoop. Dit is belangrijk in gevallen waarin beleggers gunstige financieringsvoorwaarden hebben ontvangen die niet langer op de markt beschikbaar zijn. De bestaande investering met schuld kan betere voor risico gecorrigeerde rendementen opleveren dan kan worden bereikt bij het herinvesteren van de potentiële verkoopopbrengsten. Pas risico RROR aan om het extra financiële risico van hypotheekschuld op te nemen.

Het komt neer op

Of het nu gaat om kopen of verkopen, het is mogelijk om een ​​waarderingsmodel te produceren dat nauwkeurig genoeg is om te helpen bij het besluitvormingsproces. De wiskunde bij het maken van het model is relatief eenvoudig en ligt binnen het bereik van de meeste beleggers. Na enige rudimentaire kennis over lokale marktstandaarden, huurstructuren en hoe inkomsten en uitgaven in verschillende soorten onroerend goed werken, moet men in staat zijn om toekomstige kasstromen te voorspellen.