Definitie van speciale garantie-akte
Een speciale garantie-akte is een akte van onroerend goed waarbij de verkoper van het onroerend goed - bekend als de schenker - alleen garandeert tegen alles wat zich tijdens zijn fysieke eigendom heeft voorgedaan. Met andere woorden, de schenker biedt geen garantie voor eventuele gebreken in duidelijke titel die bestonden voordat ze het eigendom in bezit namen.
Speciale garantiebewijzen worden meestal gebruikt bij commerciële onroerendgoedtransacties. Eengezins- en andere woningtransacties gebruiken meestal een algemene garantieactie. Veel hypotheekverstrekkers dringen erop aan dat ze de algemene garantieakte gebruiken.
Speciale garantie daden gaan onder vele namen in verschillende staten, waaronder een verbondsakte, een schenkingsakte en een beperkte garantie.
De basisprincipes van garantiebewijzen
Een garantie-akte geeft de overdracht van eigendom of eigendom aan commercieel of residentieel onroerend goed en komt met bepaalde garanties van de verkoper. Deze garanties omvatten dat het eigendomsrecht vrij en vrij van eigendomsrechten, uitstaande pandrechten of hypotheken of andere bezwaringen door andere personen of entiteiten dan de verkoper wordt overgedragen.
Een speciale garantieakte - ook bekend als een beperkte garantieakte - is een variatie op de algemene garantieakte. De algemene garantieakte is het meest voorkomende en geprefereerde type instrument dat wordt gebruikt om onroerendgoedtitels in de Verenigde Staten over te dragen.
Zowel de algemene als de speciale garantieaandelen identificeren:
- De naam van de verkoper - de schenker
- De naam van de koper - de begunstigde
- De fysieke locatie van het onroerend goed
- Het pand is vrij van schulden of andere lasten dan die welke in de akte zijn vermeld
- De schenker garandeert dat zij de rechtmatige eigenaar van het onroerend goed zijn en een wettelijk recht hebben om de titel over te dragen.
- De schenker garandeert dat het onroerend goed vrij is van alle retentierechten en dat er geen openstaande vorderingen op het onroerend goed zijn van schuldeisers die het als onderpand gebruiken.
- Er is een garantie dat de titel eventuele aanspraken van derden op eigendom van het onroerend goed zou kunnen weerstaan.
- De cedent zal alles doen wat nodig is om de titel van de cessionaris op het onroerend goed te herstellen.
Beide daden bieden dezelfde algemene bescherming voor de koper. Het belangrijkste verschil tussen een speciale garantie en een algemene garantieactie is echter hoe ze omgaan met het tijdsbestek van bescherming dat aan eigendomsrechten wordt gegeven.
Belangrijkste leerpunten
- Een speciale garantie-akte is een akte waarin de verkoper van een onroerend goed alleen garant staat voor problemen of bezwaren in de eigendomstitel die zich tijdens zijn eigendom hebben voorgedaan.
- Een speciale garantie-akte garandeert twee dingen: de gever bezit en kan het onroerend goed verkopen; en het eigendom liep geen hinder op tijdens zijn eigendom.
- Een speciale garantie-akte is beperkter dan de meer algemene garantie-akte, die de hele geschiedenis van het onroerend goed dekt.
Speciale garantie akte
Hoewel het gebruik van het woord 'speciaal' een koper het idee kan geven dat de akte van hogere kwaliteit is, is de speciale garantieakte minder uitgebreid en biedt deze minder bescherming vanwege het beperkte tijdsbestek dat hij dekt. In residentieel onroerend goed worden vaak speciale garantieacties gebruikt in executies en de gedwongen verkoop van het onroerend goed om aan een schuld te voldoen.
Een algemene garantieactie dekt de hele geschiedenis van het pand. Het garandeert dat het onroerend goed vrij is van gebreken of hinder, ongeacht wanneer het gebeurde of onder wiens eigendom het ging. De algemene garantieakte verzekert de koper dat hij volledige eigendomsrechten verkrijgt zonder geldige potentiële juridische problemen met de titel.
Met een speciale garantie-akte dekt de garantie alleen de periode waarin de verkoper eigenaar was van het onroerend goed. Speciale daden van garantie bieden geen bescherming tegen fouten in een vrije en duidelijke titel die kan bestaan vóór eigendom van de verkoper. De verlener van een speciale garantie-akte is dus alleen aansprakelijk voor schulden, problemen of andere bezwaren van de titel die ze hebben veroorzaakt of die zich hebben voorgedaan tijdens hun eigendom. De begunstigde aanvaardt de verantwoordelijkheid voor eventuele problemen die zich voordoen bij de vorige eigenaars.
Stel je bijvoorbeeld voor dat een huis twee vorige eigenaren voor je had. De eerste eigenaar was een hoarder, en al snel raakten het huis en de tuin in verval. De afdeling voor handhaving van de code van de stad heeft boetes opgelegd aan de eigenaar die aan het pand is verbonden. De eigenaar liep achter op zijn hypotheek en de bank werd afgeschermd en verkocht het huis aan de tweede eigenaar. Tot genoegen van de buurt heeft de nieuwe eigenaar het huis gerepareerd en de tuin schoongemaakt. Na 10 jaar brengen ze het huis op de markt, en u koopt het met een speciale garantie-akte. Een paar jaar later besluit u het huis te verkopen. Omdat de retentierechten voor codehandhaving echter tegen het onroerend goed blijven, kunnen ze uw verkoop belemmeren. Je moet op zijn minst voldoen aan het retentierecht van de stad om de titel te bevrijden.
Titelonderzoek en titelverzekering
Meestal onthult een titelzoekactie alle retentierechten of claims op de titel van een onroerend goed. Een titelzoekactie is een beoordeling van beschikbare openbare registers om het eigendom van onroerend goed te bepalen. Advocaten, titelvennootschappen en particulieren kunnen zoeken naar titels om het eigendom van onroerend goed te verifiëren. Hoewel deze zoekopdrachten uitgebreid zijn, is er altijd de mogelijkheid dat er iets wordt gemist.
Om deze reden kopen de meeste kopers - ongeacht het soort garantieactie die zij gebruiken - ook een eigendomsverzekering bij het kopen van een woning. Titelverzekering is een schadeverzekeringspolis die een koper beschermt tegen financiële claims tegen de titel van een eigendom dat hij bezit.
Pros
Speciale garanties staan de overdracht van eigendom tussen verkoper en koper toe.
De aankoop van een eigendomsverzekering kan het risico van eerdere claims op de speciale garantieakte beperken.
Cons
Speciale garantieacties bieden een beperkte bescherming voor de begunstigden of kopers.
Speciale garantiebewijzen dekken alleen de periode van eigendom van de schenker of verkoper.
Voorbeeld uit de echte wereld van een speciale garantie-akte
Hoewel algemene garantieacties vaker voorkomen bij transacties in residentieel onroerend goed, is er één gebied waarop de speciale garantieactie de norm wordt. Deze ene arena is voor verhinderde eigendommen, onroerend goed (REO) of short-selling eigenschappen.
De meeste federale nationale hypotheekverenigingen (FNMA), huisvesting en stedelijke ontwikkeling (HUD) en bankwoningen worden verkocht met dit soort akte. Misschien is een primaire reden voor het gebruik van speciale garantieacties omdat de verkoopautoriteit niet aansprakelijk wil zijn voor enige situatie met betrekking tot het onroerend goed vóór de inbeslagname.
In 2012 heeft bijvoorbeeld een echtpaar met een huis in Grenada County, Mississippi, de in gebreke gebleven leningen niet betaald. In februari 2013 werd het onroerend goed afgeschermd door hun geldschieter, Wells Fargo Bank. Latere juridische documenten gaven aan dat Wells Fargo "het eigendom aan FNMA heeft overgedragen in een speciale garantie-akte."
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.