Inzicht in het escrow-proces

Een huis kopen kan een gecompliceerd proces zijn, waarop de meeste mensen over het algemeen niet zijn voorbereid. Een van die mysterieuze elementen is het escrow-proces - ook wel het sluiten genoemd. Dit proces, dat plaatsvindt tussen het moment dat een verkoper het aanbod accepteert en de koper de sleutels krijgt, kan voor veel huizenkopers overweldigend zijn.

Wat is Escrow?

Escrow is een financieel instrument dat wordt beheerd door een derde namens twee andere partijen die een transactie uitvoeren. Het is als een trustaccount van een derde, terwijl aan alle verplichtingen van de verkoper en de koper is voldaan.

De tijd die nodig is om van het begin tot het einde van het escrow-proces te gaan, varieert. Sommige van de factoren die de duur van de afsluiting bepalen, zijn een hypotheekvoorafkeuring, de juiste documenten bij de hand en de hoeveelheid tijd die nodig is om de verzekering af te ronden. En net als de tijdsduur kan het proces ook per staat verschillen. De stappen zijn echter over het algemeen voor iedereen hetzelfde.

Open een escrow-account

Zodra u en de verkoper een wederzijds aanvaardbare koopovereenkomst hebben ondertekend, zal uw agent uw cheque innen en deze op een escrow-account storten bij het escrow-bedrijf dat in de koopovereenkomst is gespecificeerd.

Het escrow-bedrijf fungeert als een neutrale derde partij om de vereiste fondsen en documenten te verzamelen die bij het afsluitproces zijn betrokken, van de eerste geldelijke storting en leningdocumenten tot de ondertekende akte. In sommige gebieden kunnen advocaten dit proces uitvoeren in plaats van een escrowbedrijf en het kan een schikking worden genoemd in plaats van een escrow.

Wacht op de beoordeling van de bank

De bank die de hypotheek voorschrijft, doet zijn eigen beoordeling - die de koper meestal betaalt - om haar financiële belangen te beschermen als ze ooit het onroerend goed moet afsluiten. Als de beoordeling lager is dan de aangeboden prijs, geeft de kredietgever u geen financiering tenzij u het verschil bedenkt of de verkoper de prijs verlaagt tot het getaxeerde bedrag.

U kunt echter proberen de mening van de taxateur te veranderen door een van de volgende handelingen uit te voeren:

• Geef aanvullende informatie over waarom u van mening bent dat de woning op een hoger bedrag moet worden beoordeeld
• Ontvang een tweede beoordeling
• Probeer een andere geldschieter en hoop dat de beoordeling in uw voordeel komt

Als geen van deze opties mogelijk is, kunt u het koopcontract annuleren.

Veilige financiering

U had al vooraf toestemming moeten krijgen voor een hypotheek voordat uw overeenkomst werd geaccepteerd. Nadat u uw geldschieter het onroerend-goedadres hebt gegeven, zullen zij een schatting te goeder trouw opstellen - of een overzicht met uw leningbedrag - rentevoet, sluitingskosten en andere kosten in verband met de aankoop. Zorg ervoor dat u over de cijfers in dit document onderhandelt voordat u het ondertekent. Zodra u uw schriftelijke leningsverplichting hebt, is het tijd om de financieringsrisico's schriftelijk te verwijderen.

De openbaarmakingen van de verkoper goedkeuren

U dient een schriftelijke melding te ontvangen van voor de hand liggende problemen die al door de verkoper of de agent van de verkoper zijn geïdentificeerd. Bijvoorbeeld, in gematigde tot lage inkomensbuurten in gebieden met hoge kosten van levensonderhoud, kan de garage veranderd zijn in een woongebied in overtreding van stadshuisvestingscodes. Mogelijk bent u zich al bewust van dergelijke problemen, omdat ze vaak in de lijst worden vermeld.

De eigenschap kan worden geleverd met een geen verkoper onthulling, wat betekent dat de verkoper geen details in de verkoopvoorwaarden vrijgeeft. Als u nog steeds geïnteresseerd bent in het pand, laat dan uw eigen inspectie uitvoeren. Zorg ervoor dat u toestemming van de verkoper krijgt voordat uw inspecteur het terrein betreedt.

Zorg voor de nodige inspecties

De volgende stap is om te overwegen of u de extra kosten van inspecties wilt. Hoewel deze niet vereist zijn, kunnen ze van pas komen gezien uw omstandigheden.

Hoewel het geen vereiste is, is het in uw belang om een ​​huisinspectie te krijgen. Voor een paar honderd dollar zal een professionele huisinspecteur u vertellen of er gevaarlijke of dure defecten in het huis zijn. Als dat het geval is, wilt u er meer over weten, zodat u een van de volgende dingen kunt doen:

• Ga terug van de aankoop.
• Vraag de verkoper om ze te repareren.
• Vraag de verkoper om de prijs te verlagen, zodat u de reparaties zelf kunt uitvoeren.

Merk op dat u hier niet over concessies voor verkopers kunt onderhandelen als het contract zegt dat u het onroerend goed "zoals het is" zal kopen. Als het inspectieproces naar tevredenheid wordt afgesloten, moet u de onvoorziene inspectie schriftelijk verwijderen. U herhaalt deze stap na eventuele andere inspecties.

Plaaginspectie

Misschien wilt u een plaaginspectie krijgen om er zeker van te zijn dat het huis geen termieten, timmermieren of andere plagen zoals kakkerlakken of ratten heeft. Deze problemen zijn misschien niet duidelijk gedurende de dag dat u het huis waarschijnlijk hebt bekeken en zouden een vreselijk ongewenste ontdekking zijn nadat u bent verhuisd. Eventuele problemen met ongedierte moeten worden verholpen voordat de verkoop kan doorgaan - ervan uitgaande dat u wilt doorgaan met de aankoop. Dit is een ander gebied waar u misschien opnieuw wilt onderhandelen met de verkoper om het werk te betalen.

Milieu-inspectie

Soms wordt het aanbevolen om een ​​milieu-inspectie te krijgen om te controleren op gifstoffen in huis, zoals schimmels en asbest. Er kunnen ook problemen zijn op de thuislocatie, zoals vervuiling vanaf een locatie in de buurt van een stortplaats, een voormalig olieveld, een stomerij, een tankstation of een ander bedrijf dat schadelijk is voor het milieu. Eventuele problemen die op dit gebied worden ontdekt, kunnen ernstige gezondheidsrisico's inhouden en kunnen duur zijn om op te lossen.

Geologisch rapport

Gebieden die zijn onderworpen aan aardbevingen kunnen een bodemrapport en / of een geologisch rapport vereisen om het risico van ernstige schade aan het onroerend goed te beoordelen in het geval van een dergelijke ramp. Misschien wilt u ook een overstromingsrapport overwegen. Als de woning te waarschijnlijk onder water komt te staan, kunt u geen verzekering voor huiseigenaren afsluiten, wat betekent dat u geen hypotheek kunt krijgen. In sommige gevallen kan een overstromingsverzekering naast de verzekering van uw huiseigenaar dit probleem oplossen. In landelijke gebieden moet een landonderzoek worden gedaan om de grenzen van het onroerend goed te verifiëren. In stedelijke gebieden zijn de grenzen meestal al heel duidelijk.

Gevarenverzekering

Dit omvat de verzekering voor huiseigenaren en eventuele extra dekking in uw geografische gebied (zoals een overstromingsverzekering). U moet een verzekering voor huiseigenaren hebben totdat uw hypotheek is afbetaald. Als u een paar dollar wilt besparen, kiest u uw eigen verzekeringsmaatschappij en zoekt u rond om het beste tarief te krijgen. Degene die de bank selecteert, is misschien niet degene die u zoekt.

Titelrapport en titelverzekering

Zowel titelrapporten als titelverzekering zijn vereist door uw geldschieter. Zelfs als ze dat niet waren, zou je ze toch willen.

Het titelrapport zorgt ervoor dat de titel van het onroerend goed duidelijk is - dat wil zeggen, er zijn geen pandrechten op het onroerend goed en niemand anders dan de verkoper heeft aanspraak op enig deel ervan. Titelverzekering beschermt u en de geldschieter tegen eventuele juridische uitdagingen die zich later kunnen voordoen als er iets niet kwam opdagen tijdens het zoeken naar titels.

Als er iets mis is met de titel (bekend als een cloud of defect), moet de verkoper deze corrigeren zodat de verkoop kan doorgaan of u kunt weglopen. Afhankelijk van waar u woont, kunnen het escrow-bedrijf en het titelbedrijf één en hetzelfde zijn.

De laatste doorloop

Het is een goed idee om het pand net voor het sluiten opnieuw te inspecteren om te controleren of er geen nieuwe schade is opgetreden en de verkoper u items heeft achtergelaten die in de koopovereenkomst zijn gespecificeerd, zoals apparaten of armaturen.

Op dit moment kunt u zich waarschijnlijk niet terugtrekken tenzij het huis ernstige schade heeft opgelopen. Het is echter niet ongebruikelijk voor een kleine koper om zijn of haar agent onder druk te zetten om de overeenkomst teniet te doen over iets onbeduidends.

HUD-1-formulier

Minstens één dag voor sluitingstijd ontvangt u een HUD-1-formulier of het definitieve overzicht van de leningsvoorwaarden en afsluitingskosten. Vergelijk het met de schatting te goeder trouw die je eerder hebt getekend. De twee documenten moeten erg op elkaar lijken. Zoek naar onnodige, onverwachte of buitensporige kosten en regelrechte fouten.

Sluit Escrow

Het afsluitproces verschilt enigszins per staat, maar u moet een hoop papierwerk ondertekenen; neem je tijd en lees aandachtig. De verkoper heeft ook papieren om te ondertekenen. Nadat alle papieren zijn ondertekend, bereidt de escrow-officier een nieuwe akte voor waarin u als eigenaar van de accommodatie wordt genoemd en stuurt deze naar de districtsrecorder. U dient een cheque van een kassier in of regelt een overboeking om uw aanbetaling en sluitingskosten te betalen, en uw geldschieter zal uw geld overmaken naar escrow zodat de verkoper en, indien van toepassing, de geldschieter van de verkoper kunnen worden betaald.

Als je zover komt, kun je eindelijk het huis in bezit nemen.

12 stappen om een ​​onroerend goed deal te sluiten

Het komt neer op

Uw agent zal dit hele proces overzien, dus maak u geen zorgen als u niet elk detail begrijpt. In elke transactie waarbij u financieel zo veel op het spel zet, is het echter een goed idee om op zijn minst een basisidee te hebben van wat er gaande is, zodat u er niet van zult profiteren. (Zie "Het escrow-proces en de vereisten begrijpen" voor meer informatie.)