Waarom bubbels op de woningmarkt knallen

In tegenstelling tot de aandelenmarkt, waar de meeste mensen het risico begrijpen en accepteren dat de prijzen kunnen dalen, denken de meeste mensen die een huis kopen nooit dat de waarde van hun huis ooit zal dalen.

De huizenmarkt werd over het algemeen niet beïnvloed door prijsbellen als andere activamarkten. Dat komt door de grote transactiekosten die gepaard gaan met de aankoop van een huis, en niet te vergeten de kosten van het bezitten en onderhouden van een huis, ontmoedigen speculatief gedrag. De huizenmarkten kennen echter wel perioden van irrationele uitbundigheid.

In dit artikel zullen we bespreken wat de oorzaak is van de bubbels van de huizenprijzen, de triggers die ervoor zorgen dat de bubbels van de woningen barsten, en waarom huizenkopers naar langetermijngemiddelden moeten kijken bij het nemen van kritische beslissingen over de woningbouw.

Belangrijkste leerpunten

• Woonluchtbellen zijn tijdelijke gebeurtenissen die jaren kunnen duren en worden gekenmerkt door een grote vraag, een laag aanbod en hoge prijzen.
• Deze bubbels worden veroorzaakt door verschillende factoren, waaronder economische welvaart, lage rentetarieven, een beter aanbod van hypotheekproducten en eenvoudig toegang tot krediet.
• Krachten die een huizenbubbel doen knallen, zijn onder meer een daling van de economie, een stijging van de rentetarieven en een daling van de vraag.

Wat is een huisvestingsbel?

Voordat we ingaan op de oorzaken van woonbubbels en wat ze doet poppen, is het belangrijk om een ​​woonbubbel zelf te begrijpen. Ze beginnen over het algemeen met een sprong in de vraag naar woningen, ondanks een beperkte hoeveelheid beschikbare voorraad. De vraag neemt verder toe wanneer speculanten de markt betreden, waardoor de bubbel groter wordt. Met een beperkt aanbod en zoveel vraag, stijgen de prijzen natuurlijk.

Woonluchtbellen hebben een directe impact op de vastgoedsector, maar ook op huiseigenaren en hun persoonlijke financiën. De impact die een zeepbel op de economie kan hebben - rentetarieven, kredietnormen en -praktijken - kunnen mensen dwingen manieren te vinden om hun hypotheekbetalingen bij te houden wanneer het moeilijk wordt. Sommigen moeten misschien zelfs dieper in hun zakken graven en spaar- en pensioenfondsen gebruiken om hun huis te houden.

Een huizenbubbel is een normaal tijdelijke gebeurtenis. Hoewel bubbels op de aandelenmarkt veel vaker voorkomen, kunnen bubbels voor huisvesting veel langer zijn, volgens het Internationaal Monetair Fonds (IMF), en kunnen ze meerdere jaren duren.

Normaal gesproken is een tijdelijke gebeurtenis, een huizenbubbel kan meerdere jaren duren.

Oorzaken woningmarkt Bubble

De prijs van huisvesting, zoals de prijs van een goed of dienst in een vrije markt, wordt bepaald door vraag en aanbod. Wanneer de vraag toeneemt en / of het aanbod daalt, gaan de prijzen omhoog. Bij afwezigheid van een natuurramp die het aanbod van woningen vermindert, stijgen de prijzen omdat de vraagtrends de huidige aanbodtrends overtreffen. Net zo belangrijk is dat het aanbod van woningen traag reageert op een stijgende vraag, omdat het lang duurt om een ​​huis te bouwen, en in hoogontwikkelde gebieden is er gewoon geen land meer om op te bouwen. Dus als de vraag plotseling of langdurig stijgt, zullen de prijzen zeker stijgen.

Als je eenmaal hebt vastgesteld dat een bovengemiddelde stijging van de huizenprijzen voornamelijk wordt veroorzaakt door een toename van de vraag, kun je je afvragen wat de oorzaken van die toename van de vraag zijn. Er zijn verschillende mogelijkheden:

• Een opleving van de algemene economische activiteit en welvaart die meer besteedbaar inkomen in de portemonnee van de consument steekt en het eigenwoningbezit aanmoedigt.
• Een toename van de bevolking of het demografische segment van de bevolking dat de woningmarkt betreedt.
• Een laag, algemeen niveau van de rente, met name de korte rente, dat huizen betaalbaarder maakt.
• Innovatieve hypotheekproducten met lage initiële maandelijkse betalingen die huizen betaalbaarder maken. (Raadpleeg onze zelfstudie over hypotheekbasics voor meer informatie over hypotheken.)
• Gemakkelijke toegang tot krediet - een verlaging van de acceptatienormen - die meer kopers naar de markt brengt.
• Hoogrentende gestructureerde hypotheekobligaties, zoals gevraagd door beleggers, die meer hypothecair krediet beschikbaar stellen aan kredietnemers.
• Een mogelijke verkeerde prijsstelling van risico's door hypotheekverstrekkers en beleggers in hypothecaire obligaties die de beschikbaarheid van krediet voor leners vergroot.
• De kortetermijnrelatie tussen een hypotheekmakelaar en een lener waaronder leners soms worden aangemoedigd om buitensporige risico's te nemen.
• Een gebrek aan financiële geletterdheid en het nemen van buitensporige risico's door hypotheeknemers.
• Speculatief en risicovol gedrag van huizenkopers en vastgoedbeleggers gevoed door onrealistische en niet-duurzame schattingen van de huizenprijs.

Al deze variabelen kunnen combineren om een ​​zeepbel op de huizenmarkt te veroorzaken. Ze hebben de neiging zich van elkaar te voeden. Een gedetailleerde bespreking van elk valt buiten het bestek van dit artikel. We wijzen er eenvoudig op dat in het algemeen, net als alle bubbels, een toename van activiteit en prijzen voorafgaat aan buitensporig risico- en speculatief gedrag door alle marktdeelnemers - kopers, leners, geldschieters, bouwers en investeerders.

Krachten die de zeepbel barsten

De bubbel barst wanneer het nemen van buitensporige risico's overal in het huisvestingssysteem doordringt. Dit gebeurt terwijl het aanbod van woningen nog steeds toeneemt. Met andere woorden, de vraag neemt af terwijl het aanbod toeneemt, wat resulteert in een daling van de prijzen.

Deze alomtegenwoordige risico door het hele systeem wordt veroorzaakt door verliezen geleden door huiseigenaren, hypotheekverstrekkers, hypotheekbeleggers en vastgoedbeleggers. Die verliezen kunnen worden veroorzaakt door een aantal dingen, waaronder:

• Een stijging van de rentetarieven waardoor huiseigenaren voor sommige kopers buiten bereik komen en in sommige gevallen het huis van een persoon onbetaalbaar maakt. Dit leidt vaak tot wanbetaling en marktafscherming, wat uiteindelijk bijdraagt ​​aan het huidige aanbod op de markt.
• Een daling van de algemene economische activiteit die leidt tot minder besteedbaar inkomen, verlies van banen en / of minder beschikbare banen, waardoor de vraag naar woningen afneemt.
• De vraag is uitgeput, waardoor vraag en aanbod in evenwicht zijn en het snelle tempo van de prijsstijging van huizen wordt vertraagd, dat sommige huiseigenaren, met name speculanten, erop rekenen hun aankopen betaalbaar of winstgevend te maken. Wanneer de snelle prijsstijging stagneert, kunnen degenen die erop rekenen hun huis te betalen, hun huis verliezen en meer aanbod op de markt brengen.

Het komt erop neer dat wanneer de steun verliest, de kredietnormen worden aangescherpt, hypothecaire leningen niet langer beschikbaar zijn, de vraag afneemt, het aanbod toeneemt, speculanten de markt verlaten en de prijzen dalen.

Woningcrash

Halverwege de jaren 2000 kende de Amerikaanse economie een huizenbubbel die een directe relatie had met de Grote Recessie. Na de dotcom-zeepbel begonnen de waarden in onroerend goed omhoog te kruipen, waardoor een toename van het eigenwoningbezit ontstond onder speculatieve kopers, beleggers en andere consumenten. Lage rentetarieven, ontspannen kredietnormen - inclusief lage aanbetalingsvereisten - lieten mensen die normaal nooit een huis zouden kunnen kopen, huiseigenaren worden. Hierdoor stegen de huizenprijzen nog meer.

Maar veel speculatieve beleggers stopten met kopen omdat het risico te hoog werd, waardoor andere kopers uit de markt kwamen. Dit op zijn beurt zorgde ervoor dat de prijzen daalden. Door hypotheek gedekte effecten werden in grote hoeveelheden verkocht, terwijl de wanbetalingen en faillissementen van hypotheken op een ongekend hoog niveau kwamen.

Gemene omkering

Te vaak maken huiseigenaren de schadelijke fout door aan te nemen dat recente prijsprestaties in de toekomst zullen doorgaan zonder eerst rekening te houden met de langetermijnkoersen van prijsstijgingen en het potentieel voor gemiddelde omkering. De natuurwetten stellen dat wanneer een object - dat een dichtheid heeft die groter is dan lucht - het naar boven wordt voortgestuwd, het uiteindelijk terugkeert naar de aarde omdat de zwaartekrachten daarop inwerken. Volgens de financiële wetten zullen markten die perioden van snelle prijsstijging of waardevermindering ondergaan, na verloop van tijd terugkeren naar een prijspunt dat hen in overeenstemming brengt met waar hun langetermijngemiddelde waarderingspercentages aangeven dat ze zouden moeten zijn. Dit staat bekend als gemiddelde omkering.

Prijzen op de woningmarkt volgen ook deze wet van gemiddelde omkering. Na perioden van snelle prijsstijging of, in sommige gevallen, waardevermindering, keren ze terug naar waar hun gemiddelde langetermijnwaarderingen aangeven dat ze zouden moeten zijn. De gemiddelde prijsomkering van huizen kan snel of geleidelijk zijn. De huizenprijzen kunnen snel op een punt komen dat ze weer in lijn brengt met het langetermijngemiddelde, of ze kunnen constant blijven totdat het langetermijngemiddelde hen inhaalt.

De hierboven weergegeven theoretische waarde is afgeleid door de gemiddelde driemaandelijkse procentuele stijging van de woningprijsindex te berekenen van het eerste kwartaal van 1985 tot het vierde kwartaal van 1998 - het geschatte punt waarop de huizenprijzen snel boven de langetermijntrend begonnen te stijgen. . De berekende gemiddelde driemaandelijkse procentuele toename werd vervolgens toegepast op de startwaarde in de grafiek en op elke volgende waarde om de theoretische waarde van de huizenprijsindex af te leiden.

Prijswaardering schattingen

Te veel huizenkopers gebruiken recente prijsprestaties als benchmarks voor wat ze de komende jaren verwachten. Op basis van hun onrealistische schattingen, nemen ze buitensporige risico's. Dit buitensporige nemen van risico's wordt meestal geassocieerd met de keuze van een hypotheek en de grootte of kosten van de woning die de consument koopt. Er zijn verschillende hypotheekproducten die zwaar worden verkocht aan consumenten en die zijn bedoeld als relatief kortlopende leningen. Kredietnemers kiezen voor deze hypotheken op basis van de verwachting dat ze binnen een bepaald aantal jaren uit die hypotheek zullen herfinancieren, en zullen dit kunnen doen vanwege het eigen vermogen dat ze op dat moment in hun huizen hebben.

De recente prestaties van de huizenprijzen zijn over het algemeen geen goede voorspelling van de toekomstige prestaties van huizenprijzen. Huizenkopers moeten letten op langetermijnpercentages van de prijsstijging van huizen en bij het nemen van belangrijke financieringsbeslissingen rekening houden met het financiële principe van gemiddelde omkering. Speculanten moeten hetzelfde doen.

Hoewel het nemen van risico's niet inherent slecht is en het nemen van risico's soms zelfs noodzakelijk en aan te raden is, is de sleutel tot het nemen van een goede risicogebaseerde beslissing het begrijpen en meten van de risico's door financieel gezonde schattingen te maken. Dit is vooral van toepassing op de grootste en belangrijkste financiële beslissing die de meeste mensen nemen - de aankoop en financiering van een huis.

Het komt neer op

Een eenvoudig en belangrijk financieringsprincipe is gemene omkering. Hoewel huizenmarkten niet zo onderhevig zijn aan bubbels als sommige markten, bestaan ​​er wel huizenbellen. Langetermijngemiddelden geven een goede indicatie van waar de huizenprijzen uiteindelijk zullen eindigen in perioden van snelle appreciatie gevolgd door stagnerende of dalende prijzen. Hetzelfde geldt voor periodes van ondergemiddelde prijsstijging.