Zal uw huisverkoop u met belastingschok verlaten?

Voor veel mensen zijn hun huizen hun grootste troeven, die ze misschien ooit willen verkopen om naar een ander deel van het land te verhuizen, naar een groter huis te upgraden of pensioen te financieren. Tenzij u de afgelopen jaren een woning heeft verkocht, realiseert u zich misschien niet dat herzieningen in de belastingcode van invloed kunnen zijn op hoeveel u na de verkoop krijgt. Ontdek hoe de nieuwste belastingwetten op u van invloed zijn als u besluit te verhuizen.

De oude regels
In het verleden konden verkopers vermogenswinstbelasting uitstellen op alle winsten in het verleden, ongeacht hoe groot, zolang ze aan de volgende twee vereisten voldeden:

• Een vervangende woning gekocht die meer kost dan het ontvangen bedrag voor de verkochte woning.
• De vervanger binnen twee jaar vóór of twee jaar na de datum van verkoop gekocht.

Stel bijvoorbeeld dat u een huis voor $ 200.000 had gekocht en het in vijf jaar voor $ 300.000 had verkocht. Zolang u binnen twee jaar nog een aankoop doet voor minimaal $ 300.000, kunt u vermogenswinstbelasting op de winst van $ 100.000 vermijden. Bovendien had u dit proces elk jaar kunnen voortzetten en mogelijk een onbeperkt aantal uitgestelde belastingvorderingen opbouwen. Toen u stierf, zou de winst kunnen zijn weggevaagd vanwege de verhoging van de basisvoorziening voor uw begunstigden.

Bovendien kon een verkoper die 55 jaar was geworden, permanent $ 125.000 winst uitsluiten zonder een ander huis te kopen.

De nieuwe voorschriften
Op 6 mei 1997 werd de Belastingbetalerswet van 1997 van kracht. De wet heeft het voortdurende onbeperkte uitstel van winst afgeschaft en vervangen door afgetopte uitsluitingen.

Enkele belastingbetalers kunnen nu tot $ 250.000 aan winst uitsluiten op de verkoop van hun huis. Getrouwde stellen die gezamenlijk een aanvraag indienen, kunnen $ 500.000 uitsluiten van hun belastbaar inkomen. Leeftijd speelt geen rol en u hoeft geen vervangend huis te kopen. Nadat u de uitsluiting hebt genomen, kunt u een goedkoper huis kopen of er zelfs een huren. Sterker nog, met de IRS kunt u de uitsluiting gebruiken telkens wanneer u uw hoofdverblijfplaats verkoopt.

Er zijn twee regels:

• U moet de woning minimaal twee van de afgelopen vijf jaar in bezit hebben gehad en als uw hoofdverblijf hebben gebruikt.
• U kunt de uitsluiting de afgelopen twee jaar niet hebben gebruikt.

Stel bijvoorbeeld dat een echtpaar acht jaar geleden hun huis had gekocht voor $ 200.000 en er toen in woonde. Nu zijn ze klaar om te verkopen voor $ 450.000 en te verhuizen naar een groter huis dat $ 400.000 kost in een minder duur deel van het land om hun groeiende gezin te huisvesten. Vanwege de uitsluiting hoeven ze geen vermogenswinstbelasting te betalen over de winst van $ 250.000.

Laten we 20 jaar in de toekomst kijken wanneer ons paar met pensioen wil en inkrimpt naar een flat. Ze verkopen hun grote huis voor $ 1 miljoen en kopen een flat voor $ 750.000. Ze hebben een meerwaarde van $ 600.000 ($ 1 miljoen - $ 400.000) op de verkoop van het huis. Vanwege de uitsluiting van $ 500.000 hoeven ze echter alleen belasting te betalen over $ 100.000 winst. Ze kunnen de $ 250.000 aan contanten gebruiken die overblijven nadat ze het appartement hebben gekocht zoals ze willen.

Extra punten
De vereiste twee jaar eigendom en gebruik gedurende de periode van vijf jaar die eindigt op de datum van verkoop hoeven niet continu te zijn. Daarom, als u uw woning tijdens het eerste, derde en vijfde jaar van eigendom hebt verhuurd maar er voor het tweede en vierde jaar in hebt gewoond, kunt u de uitsluiting nog steeds nemen.

Verder zijn er uitzonderingen op de tweejarige bezettingsregel. Deze omvatten: handicap, veroordeling en echtscheiding.

Als de uitsluiting al uw winst tenietdoet, hoeft u de verkoop niet op uw belastingaangifte te melden. Anders moet u de transactie volgens schema D indienen. Zorg er in beide gevallen voor dat u alle gegevens ten minste drie jaar bewaart.

Denk niet dat je deze uitsluiting alleen kunt gebruiken als je een traditioneel huis met één gezin bezit. De wet is van toepassing op elke woning die u als uw primaire woning beschouwt, zoals een:

• Woonboot
• Condo of herenhuis
• Coöperatief appartement
• Camper

Hoe de belasting te verlagen
Hoewel het vermijden van belasting op een winst van $ 250.000 ($ 500.000 voor joint tax filers) aanzienlijk is, is het misschien niet voldoende om de winst van sommige verkopers volledig te compenseren. Er zijn een paar dingen die u kunt doen om uw kostenbasis te verhogen en uw belastingschuld te verminderen.

Ga terug door uw administratie om erachter te komen of u andere toegestane uitgaven had, waaronder:

• Afwikkelingskosten of sluitingskosten bij aankoop van de woning
• Onroerende voorheffing die de verkoper verschuldigd was, maar waarvoor u betaalde en niet werd terugbetaald
• Home verbeteringen, zoals een nieuw dak of kamer toevoeging

Het komt neer op
Kijk ten slotte naar uw andere investeringen. Heeft u aandelen, obligaties of ander onroerend goed dat minder waard is dan waarvoor u ervoor heeft betaald? U kunt deze verkopen en de verliezen gebruiken om de meerwaarde op de woningverkoop te compenseren.