Conform leningdefinitie
Een conforme lening is een hypotheek die gelijk is aan of kleiner is dan het dollarbedrag dat is vastgesteld door de limiet van de conforme lening die is vastgesteld door de Federal Housing Finance Agency (FHFA) en voldoet aan de financieringscriteria van Freddie Mac en Fannie Mae. Voor leners met een uitstekende kredietwaardigheid zijn conforme leningen voordelig vanwege de lage rentetarieven die aan hen zijn verbonden.
Hoe een conforme lening werkt
De Federal National Mortgage Association (FNMA of Fannie Mae) en Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC of Freddie Mac) zijn door de overheid gesponsorde entiteiten die de markt voor woningkredieten aansturen. Deze quasi-overheidsinstanties hebben gestandaardiseerde regels en richtlijnen opgesteld waaraan hypotheken moeten voldoen. De term “conformeren” wordt meestal gebruikt wanneer specifiek wordt gesproken over het hypotheekbedrag, dat onder een bepaalde limiet moet vallen, bekend als de limiet voor conforme leningen, vastgesteld door de Federal Housing Finance Agency (FHFA). Voor 2019 is deze limiet $ 484.350, een stijging van $ 453.100 in 2018. In high-cost markten is de limiet hoger. Het nieuwe plafond voor woningen met één eenheid in de meeste dure gebieden, zoals San Francisco en New York City, is $ 726.525 - of 150% van $ 484.350. De Housing and Economic Recovery Act (HERA) vereist dat de basislimiet voor conforminglening elk jaar wordt aangepast voor Fannie Mae en Freddie Mac om de verandering in de gemiddelde Amerikaanse huizenprijs weer te geven.
Afgezien van de omvang van de lening, houden andere richtlijnen die voldoen aan leningen de lening-tot-waarde-ratio van de lener (dwz de omvang van de aanbetaling), de schuld-tot-inkomstenverhouding, de credit score en geschiedenis, documentatie-eisen, enz. Een conforme lening via Fannie of Freddie kan een aanbetaling van slechts 3% hebben en de lener moet een eerste koper van een woning zijn. Bovendien is een particuliere hypotheekverzekering (PMI) van ongeveer 1, 05% per jaar voor leningen met een looptijd van 30 jaar tot $ 484.350 vereist voor de lening. Een deel of alle kosten van de verzekering zijn fiscaal aftrekbaar als het door de lener aangepaste bruto-inkomen (AGI) van de kredietnemer niet hoger is dan $ 109.000.
Conforme leningen zijn voordelig vanwege hun lage rentetarieven.
Hoe gebruiken geldschieters conforme leningen?
Het is belangrijk op te merken dat Fannie Mae en Freddie Mac geen hypotheken verstrekken. In plaats daarvan verzekeren ze hypotheken uitgegeven door geldschieters, waardoor banken meer ruimte krijgen om meer leningen te verstrekken dan ze anders zonder de verzekering hadden kunnen doen. Om deze reden werken kredietverstrekkers bij voorkeur met conforme leningen, omdat deze gemakkelijk in investeringsbundels kunnen worden verpakt en op de secundaire hypotheekmarkt kunnen worden verkocht, waardoor capaciteit wordt vrijgemaakt om meer aan woningkopers te lenen.
Conforme leningen versus niet-conforme leningen
Zowel Fannie Mae als Freddie Mac kopen alleen conforme leningen voor herverpakking op de secundaire markt, waardoor de vraag naar een niet-conforme lening veel minder wordt. Hypotheken die de limiet voor conforme leningen overschrijden, worden geclassificeerd als niet-conforme of jumbo-hypotheken. De voorwaarden voor niet-conforme hypotheken kunnen sterk variëren van geldschieter tot geldschieter, maar de hypotheekrente en de minimale aanbetaling voor jumbo-leningen zijn meestal hoger omdat ze een groter risico voor een geldschieter inhouden.
Speciale overwegingen voor het voldoen aan leningen
De FHFA, die de limiet voor conforme leningen op jaarbasis vaststelt, heeft regulerend toezicht om ervoor te zorgen dat Fannie Mae en Freddie Mac hun charters en missies voor het bevorderen van huisbezit voor Amerikanen met een lager inkomen en de middenklasse uitvoeren. FHFA gebruikt de procentuele stijging / daling van de gemiddelde huizenprijzen van oktober tot oktober in de maandelijkse rentevoetenquête (MIRS) om de limieten voor conforme leningen voor het volgende jaar aan te passen.
Om dit onderzoek uit te voeren, vraagt de FHFA een steekproef van hypotheekverstrekkers om de voorwaarden te rapporteren voor alle eengezinsleningen, volledig aflossend, aankoopgeld, niet-agrarische leningen die ze afsluiten tijdens de laatste vijf werkdagen van de maand. De enquête biedt maandelijkse informatie over rentetarieven, leningsvoorwaarden en huizenprijzen per type onroerend goed, type lening (vast tarief of instelbaar tarief) en type geldschieter, evenals informatie over leningen met een vaste rente van 15 en 30 jaar.