Financiële crisis + 10: waar zijn de huizenprijzen nu?

Het is tien jaar geleden sinds de val van Lehman Brothers en de daaropvolgende financiële crisis, en de economie lijkt te bloeien. De aandelenmarkt heeft net een record neergezet voor de langste bull run in de moderne geschiedenis na 3, 453 dagen - bijna negen en een half jaar - zonder een grote correctie. Eerder dit jaar daalde het Amerikaanse werkloosheidspercentage tot 3, 8%, een dieptepunt in 18 jaar.

Huisvesting was de kern van de crisis die de Grote Recessie veroorzaakte. Maar nu is ook de onroerendgoedmarkt grotendeels hot: de prijzen stijgen, de voorraad daalt en de kredietnormen zijn versoepeld, waardoor meer mensen hypotheken kunnen krijgen. Volgens een recente FICO Research-blogpost: “De eerste duidelijke trend die is waargenomen rond nieuw ontwikkelde hypotheken is dat naarmate we verder weg raken van de Grote Recessie, de acceptatiecriteria lijken te zijn versoepeld en een breder deel van de consumenten hypotheken als gevolg daarvan krijgt. ”

Huisvestingscrisis 101

Toch is het een hobbelige 10 jaar geweest voor huisvesting. Denk aan de slordige kredietpraktijken die hebben bijgedragen aan de crisis: een huisvuil in de aanloop naar de ineenstorting motiveerde geldschieters om leningen te verstrekken aan vrijwel iedereen die bereid was te tekenen op de stippellijn - zelfs als het individu duidelijk niet kon terugbetalen - gewoon om de overtollige voorraad te vullen. NINJA-leningen, uitgegeven aan leners zonder inkomen, geen baan en geen activa, waren ongebreideld, en de veel uitgegeven 2/28 subprime verstelbare rente hypotheek (ARM) zorgde ervoor dat kredietnemers failliet gingen. Deze leningen gaven kredietnemers de eerste twee jaar een “teaser” -tarief onder de markt, waarna de rente naar een hoger tarief sprong, waardoor betalingen vaak onbetaalbaar werden.

Vanaf het eerste kwartaal van 2006 tot en met 2012 hadden deze subprime ARM-hypotheken een hoger startpercentage voor marktafscherming - veruit - dan fixed prime, prime ARM, subprime fixed en FHA-leningen, zoals weergegeven in de volgende grafiek van de Mortgage Bankers Association. Subprime ARM's hadden in dezelfde periode ook de hoogste nalatigheidscijfers.

De schuld van deze leningen werd opnieuw verpakt in belegbare producten, waaronder door hypotheek gedekte effecten, die werden verkocht aan banken, hedgefondsen, verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen en zelfs vermogende particulieren. Toen leners in gebreke bleven met hun leningen, was het rampzalig voor elke financiële instelling (of persoon) die door hypotheek gedekte effecten kocht of verkocht. De gevolgen hielpen de hele financiële sector te verbeteren. De aandelenmarkt stortte in, banken zakten uit, huizenprijzen daalden en miljoenen mensen verloren hun baan, grote sprongen van hun pensioensparen en hun huizen.

Home prijzen vandaag

De nationale huizenprijsindex piekte in april 2006, bereikte het laagste punt in maart 2011 - ongeveer twee jaar na de officiële recessie - en keerde terug naar de piek in oktober 2017, volgens een speciaal rapport van onroerendgoedbedrijf CoreLogic. Nevada zag de grootste daling tijdens de recessie, met een daling van 60% van de huizenprijzen. Arizona en Florida liepen niet ver achter, respectievelijk met 51% en 50%, zoals weergegeven in de volgende grafiek van CoreLogic, die de grootste en kleinste piek-tot-dal druppels in bepaalde staten onthult.

"Nadat we in 2011 eindelijk de bodem bereikten, begonnen de huizenprijzen langzaam terug te keren naar waar we nu zijn", zegt Frank Nothaft, chief economist bij CoreLogic. “Een grotere vraag en een lager aanbod - evenals een groeiende banenmarkt - hebben enkele van de zwaarst getroffen huizenmarkten een boost gegeven in de huizenprijzen. Toch zijn velen nog steeds niet terug op het niveau van voor de crash. "

Hoewel veel staten zich hebben hersteld tot hun waarden van vóór de crisis, is het niet allemaal goed nieuws. Strengere kredietnormen sinds de crisis hebben het moeilijk gemaakt om een ​​hypotheek te krijgen, wat volgens sommigen in de industrie heeft bijgedragen aan een strakkere inventaris en prijzen die ver boven de pieken van vóór de crisis liggen.

Geconfronteerd met hoge prijzen, strikte leennormen en concurrentie van kopers die alleen contant betalen, hebben veel huizenkopers nu geen andere keuze dan te huren. In sommige stedelijke gebieden, waaronder San Francisco, kan slechts 25% van de inwoners het zich veroorloven om een ​​huis te kopen, volgens het Urban Institute. Volgens de onroerendgoedwebsite Zillow is het percentage huurders in 50 van de grootste steden in de VS tussen 2006 en 2016 gestegen. Tegenwoordig is het percentage van de bevolking dat huurt het hoogste niveau sinds 1965.

"We zitten echt in een katerfase", zegt Jonathan Miller, CEO van onroerend goed taxatie- en adviesbureau Miller Samuel. “Alleen omdat de prijzen stijgen, betekent dit niet dat we zijn hersteld. [De markt] is nog steeds verstoord, en dat komt door de kredietvoorwaarden. "

Betaalbaarheid hangt af van de markt

Toen de huizenmarkt in april 2006 zijn hoogtepunt bereikte, werd bijna tweederde van de dichtstbevolkte metrogebieden in de VS vermeld als overgewaardeerd en werden slechts vijf metrogebieden, goed voor slechts 1%, als ondergewaardeerd beschouwd. In maart 2011 bereikte de markt een dieptepunt en werden slechts 27 markten - of 7% van de dichtstbevolkte metrogebieden - als overgewaardeerd beschouwd. Vandaag (met ingang van december 2017, de meest recente beschikbare gegevens), bevinden de dichtstbevolkte metrogebieden in de VS zich op een bijna gelijkmatige verdeling tussen markten die ondergewaardeerd, overgewaardeerd en gewaardeerd zijn - wat betekent op hun "duurzame, duurzame niveaus, ondersteund door lokale marktfundamentals zoals besteedbaar inkomen ”, aldus CoreLogic.

Zoals altijd hangt betaalbaarheid af van de markt. De gemiddelde thuiswaarde per vierkante voet in Manhattan is bijvoorbeeld ongeveer 20 keer hoger dan in plaatsen als Cleveland en Detroit. Volgens een rapport van JPMorgan zijn hoge prijzen minder gecorreleerd met hypotheekschuld en meer geconcentreerd in gebieden met een beperkt aanbod zoals New York City, de San Francisco Bay Area, Boston, Seattle, Denver en Portland, Ore. (Zie ook Is een Huisvestingscrisis brouwen ">

Beschikbaarheid van hypotheken

De kredietnormen zijn de laatste jaren versoepeld. Een door CoreLogic gepubliceerde analyse van conventionele conforme leningen toonde aan dat leningen worden goedgekeurd voor enigszins riskantere leners - hoewel, in afwijking van de jaren vóór de crisis, leners volledige documentatie moeten overleggen over hun inkomsten en het vermogen om terug te betalen. Fannie Mae, bijvoorbeeld, verhoogde zijn maximale schuld-tot-inkomen (DTI) ratio van 45% naar 50%, en zowel Fannie Mae als Freddie Mac begonnen hypotheken te accepteren met aanbetalingen tot 3% in de afgelopen jaren. Tegenwoordig worden Amerikaanse consumenten bijna net zoveel blootgesteld aan fluctuerende tarieven als vóór de crisis, en slechts ongeveer 15% van de uitstaande hypotheekmarkt heeft een instelbaar tarief. Ondanks deze positieve punten, moeten de hypotheekproducties nog steeds hun niveau van vóór de crisis bereiken. (Zie onze tutorial over de basisprincipes van hypotheken .)

Het komt neer op

Hoge prijzen en het gebrek aan inventaris, in combinatie met krap hypothecair krediet en de verpletterende schulden van studentenleningen, hebben geleid tot een fundamentele verschuiving in de richting van huren. Het eigenwoningbezit in de VS piekte in 2004 zelfs met 69% en ondanks een recente opleving blijft het percentage op 64%. Ook andere factoren hebben bijgedragen aan de toename van de huur, waaronder de voorkeur van de consument en de wens voor een flexibelere levensstijl.

Tien jaar na de Grote Recessie bloeit de economie met een recordstijging van de bullmarkt, waardoor werkloosheidscijfers en een groeiend aantal onroerendgoedmarkten worden gestimuleerd die zich hebben hersteld tot het niveau van voor de crisis. Toch is er, ondanks het huidige hete vastgoedlandschap, volop gespeculeerd dat er weer een crash op de onroerendgoedmarkt opdoemt - niet noodzakelijk op nationaal niveau, maar in metrogebieden met een gebrek aan betaalbaarheid en snel stijgende huizenprijzen.