Afschermingsactie
Een executieve actie is de juridische procedure die soms door een hypotheekverstrekker wordt ingeleid nadat een lener in gebreke blijft met zijn hypotheek. Wanneer een kredietnemer nalaat hypotheekbetalingen te doen of anderszins een van de verplichtingen uit de hypotheekovereenkomst niet nakomt, kan de kredietgever zijn rechten afdwingen door middel van een afscherming. Marktafscherming is het proces waarbij een hypotheekverstrekker een woning na wanbetaling weer in bezit neemt. Een executieveiling is het proces waarbij de hypotheekhouder het onroerend goed veilt na een executieveiling.
UITSPLITSING Afschermingsactie
Een marktafscherming vindt meestal plaats wanneer een kredietnemer na een bepaalde tijd in gebreke is gebleven met een lening, zoals gespecificeerd in de hypotheekdocumenten. Zeer specifieke en gedetailleerde wettelijke procedurele vereisten zijn van toepassing op executies en moeten worden nageleefd om elke nietigverklaring van een executieverkoop te voorkomen. De juiste kennisgeving van de executieverkoop moet worden gegeven aan de schuldenaar en aan het grote publiek, maar exacte procedures kunnen van staat tot staat verschillen.
Het afschermingsproces
Hypotheekverstrekkers zullen eerst een marktafscherming initiëren nadat een lener ergens tussen de 3 en 6 maanden heeft gemist, afhankelijk van de kredietgever en de staat waarin het onroerend goed zich bevindt. De kredietgever zal eerst een openbare kennisgeving indienen bij het kantoor van de County Recorder, waarin wordt aangegeven dat de kredietnemer in gebreke is gebleven met de hypotheek. In sommige staten wordt de kennisgeving een ingebrekestelling genoemd, terwijl andere staten het aa lis pendens noemen, wat latijns is voor rechtszaak.
Dit zorgt ervoor dat een lener een gratieperiode ingaat die in de meeste staten bekend staat als pre-afscherming, gedurende welke de lener ofwel het geld kan bedenken om zijn lening actueel te houden, of een verkoop van het huis kan regelen. Als de lener niet met het geld kan komen of een andere regeling met de kredietgever kan bedenken, gaat het executieproces verder.
Op dit punt zal de hypotheekhouder of zijn curator een datum bepalen waarop de woning moet worden verkocht tijdens een executieveiling. De geldschieter zal een kennisgeving van de verkoop van de trustee registreren bij het kantoor van de County Recorder en hij zal de kredietnemer op de hoogte brengen terwijl hij de verkoop op het onroerend goed zelf en in de lokale media adverteert. De geldschieter zal een veiling organiseren, hetzij bij het gerechtsgebouw van de provincie, het kantoor van de trustee of op het onroerend goed zelf. In veel staten heeft de kredietnemer het recht op terugbetaling, waarbij de kredietnemer de lening kan gebruiken tot het moment waarop het onroerend goed wordt geveild.