Een gids voor particuliere hypotheekverzekering (PMI)

Het is een mythe dat je 20% van de aankoopprijs van een huis moet neerleggen om een ​​hypotheek te krijgen. Kredietverstrekkers bieden talloze leningsprogramma's met lagere aanbetalingsvereisten voor verschillende budgetten en kopersbehoeften. Als u deze weg inslaat, verwacht dan dat u betaalt voor particuliere hypotheekverzekering (PMI). Deze extra kosten kunnen de kosten van uw maandelijkse hypotheekbetalingen opdrijven en, in het algemeen, uw lening duurder maken. Het is echter bijna onvermijdelijk als u geen aanbetaling van 20% of meer heeft gespaard.

Particuliere hypotheekverzekering (PMI)

Wat is PMI?

PMI is een soort hypotheekverzekering die kopers doorgaans moeten betalen voor een conventionele lening wanneer ze een aanbetaling doen die minder is dan 20% van de aankoopprijs van de woning. Veel geldschieters bieden programma's met een lage aanbetaling, waardoor u slechts 3% kunt vastleggen. De kosten van die flexibiliteit zijn PMI, dat de investering van de geldschieter beschermt in het geval u uw hypotheek niet terugbetaalt, ook wel default genoemd. Met andere woorden, PMI verzekert de geldschieter, niet u.

PMI helpt geldschieters meer van hun geld terug te verdienen bij een standaard. De reden waarom geldschieters de dekking voor aanbetalingen van minder dan 20% van de aankoopprijs nodig hebben, is omdat u een kleiner belang in uw huis bezit. Hypotheken lenen u vooraf meer geld uit en verliezen daarom meer als u in de beginjaren van het faillissement in gebreke blijft. Leningen verzekerd door de Federal Housing Administration, of FHA-leningen, vereisen ook een hypotheekverzekering, maar de richtlijnen zijn anders dan die voor conventionele leningen (dat zullen we later behandelen).

De kosten van PMI

Over het algemeen betaal je tussen $ 40 en $ 80 per maand voor elke geleende $ 100.000, volgens Freddie Mac, een door de overheid gesponsorde onderneming die hypotheken op de secundaire hypotheekmarkt koopt en verkoopt. Houd er rekening mee dat dit bedrag kan variëren op basis van uw credit score en uw lening / waarde-ratio - het bedrag dat u hebt geleend op uw hypotheek in vergelijking met de waarde van het huis.

In de voorbije jaren mocht u de kosten van PMI aftrekken van uw federale belastingen. Voor 2017 en daarna besloot het Congres die bepaling niet te verlengen, zodat u PMI-betalingen niet langer op uw jaarlijkse belastingen kunt aftrekken. (Eigenlijk hebben ze de aftrek pas voor 2017 hersteld. Vanaf 2018 is het verdwenen.)

Betalen voor PMI

U hebt twee opties om te betalen voor PMI: een eenmalige, vooraf betaalde premie bij afsluiting of maandelijkse premies. In veel gevallen rollen kredietverstrekkers PMI in uw maandelijkse hypotheek als een maandelijkse premie. Wanneer u uw leningraming en afsluitingsdocumenten ontvangt, wordt uw PMI-bedrag gespecificeerd in het gedeelte Geprojecteerde betalingen op de eerste pagina van elk document.

Een andere optie is om PMI te betalen als een van uw sluitingskosten. Op de leningraming en afsluitingsformulieren vindt u deze premie op pagina 2, deel B. Het nadeel van deze optie is echter dat u dit bedrag waarschijnlijk niet terugkrijgt als u uw hypotheek verhuist of herfinanciert. In sommige gevallen betaalt u zowel vooraf als maandelijkse premies.

PMI-dekking annuleren

Het goede nieuws is dat u PMI niet betaalt voor de gehele duur van een conventionele lening.

De federale Homeowners Protection Act elimineert PMI op een van de volgende drie manieren:

• door de lener geïnitieerde PMI-annulering
• automatische PMI-beëindiging
• definitieve PMI-beëindiging

U kunt een PMI-annulering aanvragen zodra uw lening / waarde-verhouding - het bedrag van uw leensaldo gedeeld door de marktwaarde van de woning - onder de 80% van de oorspronkelijke geschatte waarde van de woning valt (of eerder, als de waarde van uw woning vóór die tijd op prijs komt). Kredietverstrekkers vermelden deze geplande datum op het PMI-openbaarmakingsformulier, dat u waarschijnlijk als onderdeel van uw afsluitende documenten heeft ontvangen.

Om PMI te annuleren, moet u:

• Doe dit schriftelijk.
• Blijf op de hoogte van uw maandelijkse hypotheekbetalingen.
• Heb een positieve betalingsgeschiedenis (niet meer dan één betaling die 30 dagen te laat was in een periode van 12 maanden of niet meer dan één betaling die 60 dagen te laat was in een periode van 24 maanden, volgens Fannie Mae en Freddie Mac).
• Controleer of u geen junior pandrechten heeft (zoals een tweede hypotheek).

Automatische PMI-beëindiging

Een andere manier om PMI te beëindigen staat bekend als automatische PMI-beëindiging, die ingaat op de verwachte datum dat uw resterende hypotheekrente 78% LTV bereikt. Volgens de wet zijn geldschieters verplicht om PMI voor deze datum automatisch te annuleren. Hier gelden ook dezelfde voorwaarden voor door de lener geïnitieerde PMI-annulering (betalingsgeschiedenis op tijd en geen retentierechten). Als u te late betalingen heeft gehad, zal uw geldschieter PMI niet annuleren totdat uw betalingen actueel zijn.

Definitieve PMI-beëindiging

Eindelijk is er iets dat de definitieve PMI-beëindiging wordt genoemd. Dit is wanneer een geldschieter PMI automatisch moet beëindigen in de maand nadat de looptijd van uw lening het middelpunt van een aflossingsschema bereikt - zelfs als u nog geen 78% LTV heeft bereikt.

Als u bijvoorbeeld een vaste lening van 30 jaar heeft, zou het middelpunt na de 15-jarige mark liggen. Nogmaals, u moet op de hoogte zijn van uw betalingen om in aanmerking te komen. Dit type PMI-annulering is meestal van toepassing op leningen met speciale functies, zoals ballonbetalingen, een rentevrije periode of hoofdsaldo.

Home Waarde en PMI

Of u in aanmerking komt om PMI te annuleren, wordt ook beïnvloed door de vraag of de waarde van uw woning in de loop van de tijd is gestegen of gedaald. Als het toeneemt, kunt u PMI eerder annuleren dan verwacht; als deze afneemt, wacht u langer dan verwacht om PMI te annuleren.

Alvorens PMI te annuleren, zal een geldschieter de huidige marktwaarde van uw woning bepalen door een Makelaarsprijsadvies (uitgevoerd door een makelaar die uw woning waardeert op basis van de waarde van vergelijkbare woningen in uw buurt), een waardecertificering of een ander type taxatie van onroerend goed

Als de waarde van uw woning is gedaald als gevolg van een recessie in de markt, zal uw geldschieter uw PMI-annuleringsverzoek waarschijnlijk weigeren, tenzij de waarde van uw woning is gebaseerd op een nieuwe beoordeling en u het resterende leningssaldo betaalt aan de 80% LTV van de nieuwe geschatte waarde.

Aan de andere kant kan de waarde van je huis sneller stijgen dan verwacht, hetzij vanwege marktomstandigheden of omdat je het hebt gerenoveerd, wat betekent dat je misschien de 80% LTV-drempel vroeg bereikt. In dat geval kunt u van tevoren PMI-annulering aanvragen en zal uw geldschieter een taxatie bestellen om de huidige waarde van de woning te bevestigen. (Opmerking: u bent verantwoordelijk voor het betalen van de taxatie van de accommodatie, die overal tussen de $ 300 en $ 400 kan kosten. Dit bedrag kan variëren, afhankelijk van de grootte en de locatie van het huis.)

Conventionele leningen zonder PMI

Sommige geldschieters bieden hun eigen conventionele leningproducten zonder vereiste PMI; ze hebben echter de neiging om hogere rentetarieven in rekening te brengen om zichzelf te beschermen als u in gebreke blijft. Op de lange termijn kan dat meer of minder duur zijn dan het betalen van PMI, afhankelijk van hoe lang u in uw huis blijft of hoe lang u dezelfde hypotheek houdt.

Dit is waar vergelijking winkelen voor een hypotheek kan helpen. Kijk naar de rentetarieven die worden aangeboden voor niet-PMI-leningen versus die met PMI. Bereken het verschil tussen de twee om te zien hoeveel meer u betaalt voor een lening zonder PMI. Is dat bedrag minder dan PMI-betalingen die u zult doen totdat u de 80% LTV-ratio voor annulering bereikt? Onthoud dat thuiswaarden kunnen stijgen of dalen, waardoor de tijd dat u mogelijk PMI betaalt, wordt beïnvloed.

Vooruitbetalingsvereisten

Door 20% van de aankoopprijs van een huis neer te zetten, wordt PMI geëlimineerd, wat de ideale manier is om te gaan als u het zich kunt veroorloven. Overweeg, naast het regelmatig sparen voor een aanbetaling, een goedkopere woning te kopen.

Een conservatiever budget voor woningjacht verlaagt het bedrag dat nodig is om een ​​aanbetaling van 20% te doen.

Piggyback Hypotheken en PMI

Sommige geldschieters adviseren het gebruik van een tweede hypotheek om PMI te voorkomen. Dit kan helpen de initiële hypotheekkosten te verlagen in plaats van te betalen voor PMI. Het werkt als volgt: u sluit een eerste hypotheek af voor het grootste deel van de aankoopprijs van het huis (minus uw aanbetalingsbedrag). Vervolgens sluit u een tweede, veel kleinere hypotheek af voor de rest van de aankoopprijs van het huis, verminderd met de eerste hypotheek en de aanbetalingsbedragen. Als gevolg hiervan vermijdt u PMI en hebt u minder betalingen gecombineerd dan de kosten van de eerste hypotheek met PMI.

Een tweede hypotheek heeft echter doorgaans een hogere rente dan een eerste hypotheek. De enige manier om van een tweede hypotheek af te komen, is om de lening volledig af te lossen of te herfinancieren (samen met de eerste hypotheek) in een nieuwe zelfstandige hypotheek, vermoedelijk wanneer de LTV 80% bereikt (om PMI te voorkomen). Deze leningen kunnen echter duur zijn, vooral als de rentetarieven stijgen vanaf het moment dat u de oorspronkelijke lening aangaat en wanneer u beide leningen in één hypotheek zou herfinancieren. Vergeet niet dat u opnieuw sluitingskosten moet betalen om beide leningen in één lening te herfinancieren.

(Zie voor meer informatie Hoe zich te ontdoen van particuliere hypotheekverzekering .)

FHA Hypotheekverzekering Premium

Als u niet in aanmerking kunt komen voor een conventioneel leenproduct, kunt u een FHA-lening overwegen. Net als sommige conventionele leningproducten, hebben FHA-leningen een low-down betalingsoptie - slechts 3, 5% lager - en meer ontspannen kredietvereisten.

Lenders hebben een hypotheekverzekering nodig voor alle FHA-leningen, die in twee delen worden betaald: een up-front hypotheekverzekeringpremie, of UFMIP, en een jaarlijkse hypotheekverzekeringpremie of jaarlijkse MIP. Beide kosten worden vermeld op de eerste pagina van uw leningraming en afsluiting.

De Upfront Insurance Premium

De upfront hypotheek verzekeringspremie (UFMIP) is 1, 75% van het geleende bedrag. U kunt het vooraf betalen bij het sluiten of het kan in uw hypotheek worden gerold. Als u ervoor kiest om UFMIP in uw hypotheek op te nemen, zijn uw maandelijkse betalingen hoger en stijgen uw totale leningskosten.

De jaarlijkse premie

Naast de UFMIP betaalt u een jaarlijkse MIP, die is verdeeld in gelijke maandelijkse termijnen en wordt opgenomen in uw hypotheekbetalingen. Afhankelijk van uw looptijd en omvang betaalt u 0, 45% tot 1, 05% van het geleende bedrag.

FHA MIP annuleren

Als u 10% of meer neerlegt, kan de jaarlijkse MIP worden geannuleerd na de eerste 11 jaar van uw lening. In tegenstelling tot conventionele leningen, moet u echter voor FHA-leningen met een aanbetaling van minder dan 10% een jaarlijkse MIP betalen voor de looptijd van de lening. Als u in het laatste kamp valt, is de enige manier om MIP-betalingen te elimineren, om een ​​conventionele lening te herfinancieren, zodra uw LTV-ratio laag genoeg is om in aanmerking te komen voor een conventionele hypotheek zonder PMI.

Het komt neer op

Als u niet veel contant geld hebt bespaard voor een aanbetaling, is het betalen van PMI een afweging die u maakt om meer geld te lenen. Je bent niet alleen als je dit pad kiest. Tegenwoordig doen de meeste huizenkopers aanbetalingen van minder dan 20%. In 2017 was de mediane aanbetaling voor een woning 10%, volgens een onderzoek van de National Association of Realtors.

Let bij het aanvragen van hypotheken zorgvuldig op schattingen van leningen om te vergelijken hoeveel u voor een lening betaalt met PMI. Een lening die mogelijk geen PMI vereist, maar met een hogere rente. Op enkele uitzonderingen na is PMI moeilijk te vermijden als u een lening met een lage aanbetaling nodig hebt, maar er is licht aan het einde van de tunnel: u betaalt geen PMI voor de looptijd van de lening. (Voor gerelateerde informatie, zie "Hoe te voorkomen dat u een particuliere hypotheekverzekering - PMI betaalt")