Een gids voor derivaten van onroerend goed

Historisch gezien heeft onroerend goed een lage correlatie qua prestaties wat betreft aandelen- en obligatiebeleggingen, waardoor het een wenselijk instrument is voor diversificatie van de portefeuille. Helaas is het kopen en verkopen van fysiek onroerend goed lang niet zo eenvoudig als het verhandelen van effecten.

Voer vastgoedderivaten in, ook wel vastgoedderivaten genoemd. Met deze instrumenten kunnen beleggers blootstelling krijgen aan de onroerendgoedklasse zonder daadwerkelijk gebouwen te hoeven bezitten. In plaats daarvan vervangen ze het onroerend goed door de prestaties van een rendementindex voor onroerend goed. Op deze manier kunnen beleggers spelen met onroerend goed of schuld, zonder ooit een echt actief te kopen of onroerend goed als onderpand te gebruiken. Dit stelt een belegger in staat om zijn of haar kapitaalinzet vooraf te verminderen en onroerendgoedportefeuilles aan de onderzijde te beschermen, terwijl alternatieve risicobeheerstrategieën worden geboden.

De NPI-index

De National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index (NPI) is de geaccepteerde index die is opgesteld om de beleggingsprestaties van de markt voor commercieel onroerend goed te meten. Oorspronkelijk ontwikkeld in 1982, bestaat de niet-leveraged index uit meer dan 7.670 eigenschappen, met een totale waarde van ongeveer $ 581 miljard (vanaf Q2 2018), uit de hele VS.

Investeringen in commercieel onroerend goed zijn onderverdeeld in de volgende beleggingstypen:

• Private equity
• Particuliere schuld
• Publieke equity
• Publieke schuld

Hoe onroerendgoedderivaten werken

Ontwikkeld voor de private equity-sector, zijn de derivaten aangeboden op de NCREIF-index gebaseerd op swaps die in verschillende vormen voorkomen, waardoor beleggers de blootstelling kunnen ruilen op basis van de waardering of het totale rendement van de index zelf, of door posities te ruilen van één landgebruik naar een andere.

Een methode is om "lang te gaan" (replicatie van de blootstelling van koopwoningen) of "kort te gaan" (replicatie van de blootstelling van verkoop van onroerend goed). Een andere methode is om het totale rendement op de NCREIF-index uit te splitsen naar vastgoedsector, waardoor beleggers het rendement van bijvoorbeeld kantoorgerelateerd vastgoed kunnen ruilen voor bijvoorbeeld winkelvastgoed.

Met de return-swap kunnen twee investeerders aan weerszijden van de swap strategieën uitvoeren die niet kunnen worden gerealiseerd met werkelijke activa op de particuliere onroerendgoedmarkt. Met swaps kunnen beleggers tactisch hun portefeuilles gedurende een specifieke periode tactisch wijzigen of opnieuw in evenwicht brengen zonder de eigendom over te dragen naar de activa die momenteel op de balans staan. Contracten tot drie jaar worden meestal beheerd door een investeringsbank, die fungeert als clearinghouse voor de fondsen.

In het geval van een belegger die het totale rendement van de NCREIF-index lang nastreeft, aanvaardt hij of zij het totale rendement op de NPI (driemaandelijks betaald) op een vooraf bepaald notioneel bedrag en komt hij overeen de London Interbank Aangeboden Tarief (LIBOR) te betalen, plus een spread op hetzelfde notionele bedrag. De andere partij bij de swap zou omgekeerd dezelfde kasstromen ontvangen, het kwartaalindexrendement betalen en LIBOR plus de spread ontvangen.

Ervan uitgaande dat er investeerders zijn voor beide zijden van de handel, zouden twee investeerders die de ene vastgoedblootstelling voor een andere willen verhandelen, het rendement van de NPI voor dat specifieke type onroerend goed kunnen ruilen voor een andere. Een portefeuillebeheerder die bijvoorbeeld denkt dat zijn of haar fonds te veel is toegewezen aan kantoorobjecten en te weinig is toegewezen aan bedrijfsgebouwen, kan een deel van de kantoorblootstelling ruilen voor bedrijfsruimte zonder daadwerkelijk onroerend goed te kopen of verkopen.

Een Public Equity Index

In plaats van de NPI gebruiken derivaten voor blootstelling aan de publieke aandelensector van de commerciële onroerendgoedmarkt het totale rendement van de National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) om de geaccepteerde kasstromen te berekenen (voor de lange belegger) of betaald (door de korte belegger).

Deze index biedt het rendementsrendement voor de markt van openbare effecten die zijn onderpand door commercieel onroerend goed. De swapontvanger betaalt bijvoorbeeld de LIBOR, plus een spread, om in een eenjarige indexswap te gaan met een notioneel bedrag van $ 50 miljoen dollar, en hij of zij zou driemaandelijkse betalingen ontvangen van de NAREIT-index van $ 50 miljoen. Nogmaals, de belegger kan een volledig gediversifieerde openbare vastgoedblootstelling krijgen zonder een enkel actief te kopen.

Schuldderivaten onroerend goed

Vanwege de breedte en diepte van de tranches van verschillende risicoprofielen uit de onderliggende pool van commercieel onroerend goed hypotheken gevonden op de markt voor commercieel door hypotheek gedekte effecten (CMBS), zijn onroerend goed derivaten ook beschikbaar op onroerend goed schuldposities. De swaps voor publieke vastgoedschulden zijn gebaseerd op indexen van de CMBS-markt. Deze indexen bestaan ​​al sinds het einde van de jaren negentig.

Dankzij de breedte en diepte van de gegevens van een groot aantal transacties (ten opzichte van onroerend goed in aandelen), zijn de CMBS-indexen een veel betere prestatie-indicator voor hun respectieve markten dan die voor hun tegenhangers in aandelen. Het meest opvallende verschil tussen de equity swaps en de debt swaps is dat de ontvangers van de op LIBOR gebaseerde betalingen LIBOR minus een spread ontvangen, in tegenstelling tot de equity swaps, die meestal gebaseerd zijn op LIBOR plus een spread. Dit komt omdat onderliggende effecten meestal worden gefinancierd door kortlopende doorlopende repo-schulden, die meestal LIBOR minus een spread zijn, en dus wordt de koers doorgegeven aan tegenpartijen.

Particuliere vastgoedschuldderivaten, zoals credit default swaps (CDS's), worden meestal gebruikt om kredietrisico af te dekken. Derivaten zoals leningswaps voorzien de swappartij van zowel het rentetarief als het kredietrisico, terwijl het actief (een commerciële vastgoedlening) op de balans van de tegenpartij blijft staan. Zo kan een hypotheekverstrekker delen van zijn schuldportefeuille afdekken voor verschillende beleggingsvoorwaarden zonder de lening zelf te hoeven verkopen. Op deze manier kunnen beleggers uit bepaalde sectoren van de onroerendgoedmarkt stappen wanneer ze denken dat het rendement niet evenredig is met het risico, en later de blootstelling herwinnen wanneer de markt voor die specifieke sector verbetert.

Het komt neer op

Omdat commercieel onroerend goed kapitaalintensief en relatief illiquide is, hebben vastgoedbeleggers het moeilijk gevonden om hun blootstelling af te dekken of alfastrategieën uit te voeren. Hoge transactiekosten en een markt die minder efficiënt is dan die van aandelen en obligaties, hebben de moeilijkheid om portefeuilles opnieuw in evenwicht te brengen in reactie op marktveranderingen vergroot.

Nu vastgoedgegevens transparanter worden en transactie-informatie eenvoudiger en goedkoper te verkrijgen is, zijn vastgoedindexen relevanter geworden, wat heeft geleid tot het creëren van een steeds efficiëntere derivatenmarkt. Vastgoedderivaten stellen beleggers in staat hun blootstellingen aan specifieke risico's en kansen te wijzigen zonder activa te hoeven kopen en verkopen. Deze derivaten maken beleggen in een andere sector van de onroerendgoedmarkt of de verhandeling van een onroerendgoedblootstelling voor een variabele rente plus of minus een premie mogelijk.

Door de mogelijkheid om van positie te wisselen, kan de vastgoedbelegger tactischer worden bij het beleggen. Ze kunnen nu in en uit alle vier de kwadranten van de onroerendgoedmarkt bewegen, wat een beter risicobeheer mogelijk maakt en het potentieel biedt om het rendement op hun beleggingen op korte of lange termijn te verhogen.