Home Taxaties: Uw sleutel tot een succesvolle herfinanciering

Wanneer u uw hypotheek herfinanciert, hangt alles af van de beoordeling. Als de waarde van je huis zo laag is dat je onder water bent, kun je niet herfinancieren. Als uw taxatiewaarde uw eigen vermogen op minder dan 20% zet, loopt u vast bij het betalen voor een particuliere hypotheekverzekering (PMI) of brengt u contant geld naar de tafel om een ​​herfinanciering te doen. Bovendien krijgt u misschien niet de laagste rente, omdat kredietverstrekkers kredietnemers met minder eigen vermogen als risicovoller beschouwen. Als u overweegt herfinanciering, moet u de essentiële rol van de beoordeling in het proces begrijpen.

Wat is een thuisbeoordeling?

Een beoordeling is de mening van een erkende of gecertificeerde professional over de waarde van een woning door een belangeloze derde. De taxateur wordt betaald voor het leveren van de service voor het waarderen van uw huis, maar heeft geen invloed op het spel als het gaat om de vraag of u kunt herfinancieren vanwege de waarde die ze bereiken. Bij een herfinancieringstransactie beschermt de beoordeling de bank door ervoor te zorgen dat deze de kredietnemer niet meer geld leent dan het onroerend goed waard is. Als het onroerend goed later om welke reden dan ook wordt afgeschermd, wil de geldschieter het onroerend goed kunnen doorverkopen en zijn geld terug kunnen krijgen.

Een taxateur bezoekt uw huis gedurende 30 tot 45 minuten om de afmetingen te meten, de voorzieningen te onderzoeken en de algehele staat te evalueren, zowel binnen als buiten, door foto's te maken van de buitenkant, de garage en elke binnenkamer. Vervolgens onderzoeken ze de records van eigenschappen die vergelijkbaar zijn met die van u - idealiter eigenschappen in uw buurt die onlangs zijn verkocht. Op basis van het huisbezoek en deze gegevens komt de taxateur tot een professionele mening over hoeveel uw eigendom zou verkopen als u het op de markt zou brengen. De bank gebruikt deze waarde - samen met uw inkomsten, activa en kredietgeschiedenis - om te bepalen hoeveel het u zal lenen.

Belangrijkste leerpunten

• Een huiseigenaar die van plan is om een ​​hypotheek te herfinancieren, moet eerst een taxatie krijgen, die meestal $ 300 tot $ 500 kost voor een eengezinswoning.
• De taxateur, een onafhankelijke professional, evalueert een woning grondig - persoonlijk - en onderzoekt vergelijkbare eigenschappen voordat hij tot een taxatie voor de woning komt.
• Het verfwerk van een huis opfrissen, rommel opruimen en wijzen op verborgen functies kan de kans op een hoge beoordeling vergroten.
• Als de beoordeling laag is, kan een cash-in-herfinanciering u helpen om 80% eigen vermogen te bereiken en een particuliere hypotheekverzekering te vermijden. Als je onder water bent, moet je misschien wachten tot de huiswaarden stijgen.

De thuisbeoordeling: sleutel tot een succesvolle herfinanciering

Hoe de thuisbeoordelingen van vandaag werken

Twee soorten herfinancieringstransacties vereisen geen beoordeling - de stroomlijning van de federale huisvestingsadministratie en de herfinancieringslening van de veteranenadministratie. Alle andere soorten herfinancieringstransacties vereisen een beoordeling.

Federale voorschriften bepalen hoe geldschieters en taxateurs zich tijdens het beoordelingsproces moeten gedragen. Na de huisvestingscrisis wilde de regering de onafhankelijkheid van de taxateur vergroten om de mogelijkheid van leningen op basis van opgeblazen woningwaarden te voorkomen. De Dodd-Frank Act en de Truth in Lending Act vereisen nu dat beoordelingen 'onafhankelijk en zonder ongepaste invloed en dwang worden uitgevoerd'.

Omdat federale taxateur onafhankelijkheidsvereisten een beperkte reikwijdte van acceptabele interacties tussen een taxateur en lening officieren definiëren, zijn geldschieters bang dat elk contact met taxateurs kan worden geïnterpreteerd als een inbreuk op de wet door te proberen de mening van de taxateur te beïnvloeden voordat de taxatie is voltooid. Lenders vergissen zich aan de voorzichtigheid om de mogelijkheid van ernstige disciplinaire maatregelen te vermijden. Leningfunctionarissen en makelaars kunnen de taxateur niet selecteren, noch de lener. Leners kunnen ook geen taxatie indienen die is uitgevoerd voor een andere geldschieter, hoewel ze "de bank kunnen vertellen dat er een andere beoordeling bestaat en de bank kan het taxatierapport rechtstreeks bij de andere instelling opvragen."

De geldschieter bestelt de beoordeling vaak via een derde partij die een taxation management company (AMC) wordt genoemd. "Het gebruik van een AMC is geen vereiste, maar dat is de gebruikelijke aanpak voor de onafhankelijkheid van taxateurs", zegt Joe Parsons, senior leningadviseur bij Pinnacle Capital Mortgage in Dublin, Californië, een regionale bankier en hypotheekmakelaar.

Veel geldschieters - vooral kleine, lokale - hebben directe verwijzingsrelaties met een klein panel van taxateurs en gebruiken geen AMC. Of de geldschieter heeft mogelijk een eigen onafhankelijke taxatieafdeling. De taxateur moet lokale kennis van het gebied hebben (marktcompetentie genoemd). Van taxateurs wordt verwacht dat zij zich houden aan de Uniform Standards of Professional Appraisal Practice uitgegeven door de Appraisal Foundation, een professionele organisatie, hoewel deze normen niet wettelijk zijn.

Home Taxatie Kosten

Taxatiekosten verschillen per staat, maar taxateurs moeten gebruikelijke en redelijke kosten in rekening brengen voor het gebied. Verwacht $ 300 tot $ 500 te betalen voor een beoordeling van een standaard eengezinswoning. "Complexere eigenschappen zijn duurder omdat de inspectie meer tijd kost", zegt Erin Benton, vice-president van Decorum Valuation Services, een taxatiemanagementbedrijf in Ellicott City, Md.

U moet de vergoeding vooraf betalen op het moment van de beoordeling, niet bij het afsluiten, want ongeacht of uw lening wordt afgesloten, heeft de taxateur het werk nog steeds gedaan. Hoewel de vergoeding misschien de moeite waard lijkt als u hiermee de door u gewenste herfinancieringsvoorwaarden kunt krijgen, kan het een verspilling van geld lijken als een lage beoordeling betekent dat u niet kunt herfinancieren.

Omdat geldschieters de waarde van een huis of de verwachte "streefwaarde" niet kunnen bespreken met een taxateur op het moment van toewijzing, kunnen huiseigenaren geen schatting van een taxateur krijgen over de vraag of hun huis waarschijnlijk hoog genoeg is om te herfinancieren voordat ze betalen voor de service, zoals ze konden vóór de nieuwe voorschriften. In het beste geval kunt u zoeken naar recente vergelijkbare verkopen op websites zoals Zillow en Redfin, maar hun records kunnen onvolledig zijn.

Een andere optie is om een ​​makelaar te vragen om een ​​vergelijkende marktanalyse uit te voeren en u te voorzien van afdrukken van recente vergelijkbare verkopen van de Multiple Listing Service, zegt Bruce Ailion, een agent bij RE / MAX Greater Atlanta. Vraag het vriendelijk, want de agent zal je een plezier doen - in tegenstelling tot bij een woningverkoop, zal hij of zij geen commissie verdienen met je herfinanciering.

Hulp voor een hoogwaardige beoordeling

De waarde die de taxateur uw huis geeft, hangt grotendeels af van de recente verkoopprijzen van vergelijkbare objecten, maar u vergist zich als u denkt dat u niets kunt doen om uw huis te helpen aan het hoge eind van zijn potentiële taxatiewaarde te komen.

Je huis laten taxeren is vergelijkbaar met een eerste date, zegt Ailion. Hoewel je geen idee hebt hoe je partner je zal waarderen of evalueren, verbetert een goede verzorging je kansen om aantrekkelijk te worden geacht aanzienlijk. "Zo is het ook met de beoordeling", zegt hij. “Uw eigendom moet netjes en schoon, overzichtelijk en gemakkelijk te inspecteren zijn. Huisdieren moeten worden ingesloten en geur gemaskeerd. Je wilt niet dat de taxateur zich haast om eruit te komen. '

Hier is hoe gecertificeerde resident taxateur Ralph J. Vaccari, president van Vaccari & Associates in Marblehead, Massachusetts, zijn benadering van het werk beschrijft: “Over het algemeen zou het niet uit moeten maken of uw gazon niet wordt gemaaid of uw huis een puinhoop is. Het is echter belangrijk om te beseffen dat een vuile of onverzorgde woning het uiterlijk van slijtage boven normaal kan verhogen, en dat die toestand in feite de waarde kan beïnvloeden. "

Volgens Vaccari bekommert de taxateur zich om het volgende:

• Exterieur en interieur staat
• Totaal aantal kamers
• Functionaliteit, inclusief interieurontwerp en -indeling, en functionele veroudering
• Verbeteringen aan keukens en baden, ramen, het dak en de systemen van het huis (verwarming, elektriciteit en sanitair) in de afgelopen 15 jaar die het huis actueler, functioneler en leefbaarder maken volgens de normen van vandaag
• Toestand en leeftijd van de systemen van het huis
• Voorzieningen buitenshuis, zoals garages, dekken en portieken
• Plaats
• Onaantrekkelijke kenmerken, zoals een uiterlijk dat niet overeenkomt met de rest van de buurt

Het is een goed idee om te wijzen op functies die misschien niet meteen duidelijk zijn en die mogelijk bijdragen aan de mening van de taxateur over waarde, zegt Parsons.

Voordat de taxateur komt

Uw huis voorbereiden op het bezoek van een taxateur verschilt echter van het voorbereiden op een potentiële koper. "Wanneer u uw huis opent voor een potentiële koper, wilt u emotionele reacties activeren", zegt Parsons. “Als verkoper wil je dat die koper zich kan voorstellen hoe gelukkig en comfortabel ze daar zullen zijn. Dergelijke subjectieve overwegingen zijn niet van toepassing op een beoordeling. "

Vaccari voegt eraan toe dat een huiseigenaar geen verandering zou aanbrengen, zoals het scheuren van oud tapijt om hardhouten vloeren te onthullen, voor een beoordeling, zoals hij of zij zou kunnen doen voor een verkoper. Maar het opfrissen van de verf van het huis, zowel van binnen als van buiten, kan helpen, net als het opruimen van rommel om volledige toegang en weergave van alle delen van het huis, inclusief de kelder, mogelijk te maken. Tot slot zegt Ailion: "Als de belastinggegevens onjuist zijn, wijs daar dan op."

Anders, zegt Vaccari, is het de verantwoordelijkheid van de taxateur om problemen te ontdekken en vragen te stellen waar dit gerechtvaardigd is.

Als u een goede beoordeling verzekert

Proficiat! U hebt een belangrijke stap gezet bij het herfinancieren van uw hypotheek. Nu is het tijd om de volgende reeks stappen met uw leningfunctionaris te doorlopen. Als u een gunstige beoordeling heeft gekregen, gebruikt u een tool zoals de hypotheekcalculator van het Consumer Financial Protection Bureau om de rentetarieven voor een herfinancierde hypotheek te onderzoeken voor een woning van uw waarde. Gewapend zijn met deze cijfers kan u wat onderhandelingsmacht geven wanneer u uw geldschieter ontmoet.

Als u bezwaar wilt maken tegen een lage beoordeling, hebt u een betere kans van slagen als u sterke gegevens aanbiedt om uw zaak te ondersteunen.

Een second opinion krijgen

Soms is de waarde van de taxateur niet alleen lager dan u zou willen, maar ook lager dan u denkt dat uw huis waard is. "Een beoordeling is slechts de mening van één persoon, " zegt Ailion. "Hoewel dit een getrainde en goed opgeleide mening is, zijn er, net als bij alle beroepen, goede en slechte beoefenaars."

Is er iets dat u kunt doen aan een lage beoordeling, gezien de strikte federale voorschriften die het proces regelen? "Als de huiseigenaar niet van de waarde van de beoordeling houdt, kunnen ze een bezwaarschrift schrijven aan de kredietgever of AMC, maar de kans dat een taxateur zijn of haar mening verandert, is erg klein, tenzij de huiseigenaar overweldigend bewijs heeft dat de waarde is uitgeschakeld ', zegt Benton.

Je beroep kan alleen slagen als je aantoont dat de taxateur een belangrijke fout heeft gemaakt, zoals het onjuist weergeven van het vierkante beeldmateriaal of het aantal kamers; het negeren van een belangrijke voorziening, zoals een zwembad of spa; of het negeren van een vergelijkbare verkoop die een hogere waarde zou kunnen ondersteunen, terwijl het 'kersen plukken' van een minder geschikte vergelijkbare die op een lagere waarde zou duiden, zegt Parsons.

U kunt ook een zaak aanvoeren, zegt Ailion, door erop te wijzen dat de gebruikte vergelijkingen in een inferieur schooldistrict of een inferieure onderverdeling waren die geen vereniging van huiseigenaren met zwembaden en tennisbanen had, dat alle vergelijkingen verontrust of onroerend goed waren eigen verkopen, of dat ze andere negatieve externe factoren hebben die de waarde beïnvloeden, zoals in een drukke straat. “Leg uit waarom ze anders zijn en niet gelijk aan die van jou. Je moet bewijzen dat er iets mis is met de geselecteerde vergelijkingen ', zegt Ailion.

Uw opties wanneer de beoordeling laag is

Als u een lage beoordeling niet succesvol kunt betwisten, hoe zorgt u ervoor dat de herfinanciering doorgaat? Als de beoordeling u op minder dan 80% eigen vermogen brengt, zult u niet voldoen aan de benodigde 80% lening / waarde-ratio en moet u PMI betalen tenzij u ervoor kiest om een ​​herfinanciering te doen.

Als de beoordeling u op minder dan 80% eigen vermogen brengt, kunt u een cash-in herfinancieren, bij het sluiten genoeg geld toevoegen om die magische 80% lening / waarde-ratio te krijgen en PMI te vermijden.

U kunt er ook voor kiezen om nu PMI te betalen. Als de thuiswaarde blijft stijgen, kunt u vergelijkbare verkopen aan uw hypotheekbeoefenaar bieden en hem vragen om PMI te verwijderen, zelfs als u nog niet veel van uw hoofdsom heeft terugbetaald. Als uit de beoordeling blijkt dat je onder water bent, hoef je alleen maar te wachten tot de markt is verbeterd, tenzij je in aanmerking komt voor een programma zoals de High LTV Refinance Option van Fannie Mae of FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). HARP (Home Affordable Refinance Program), dat overheidshulp had aangeboden aan huiseigenaren die onder water waren, liep eind 2018 af.

Home Taxaties: The Bottom Line

Als u begrijpt hoe het beoordelingsproces werkt, krijgt u de beste kans om een ​​taxateur de hoogst mogelijke waarde aan uw woning te geven. Taxaties komen niet altijd overeen met de waarden die leners hopen, en ze zijn een menselijk proces met ruimte voor subjectiviteit en fouten. U kunt bezwaar maken tegen een lage beoordeling, maar u zult alleen slagen met sterke gegevens om u te ondersteunen.