Home Building Stock Crushing S&P 500 op renteverlagingen temidden van waarschuwingen

Aandelen voor thuisbouw en ETF's, op weg voor hun beste jaar sinds 2012 te midden van renteverlagingen van de Federal Reserve, racen zelfs voorbij een stijgende S&P 500 - outperformance die plaatsvindt te midden van een lange lijst van waarschuwingssignalen die de groei van de sector op lange termijn bedreigen.

Het SPDR S&P Homebuilders exchange-traded fund (XHB), dat ook bedrijven omvat die bouwproducten en woninginrichting leveren, heeft het beter gedaan dan de bredere markt, dit jaar met 34% gestegen tegenover het rendement van 19, 5% van de S&P 500. DR Horton Inc. (DHI) en Beazer Homes USA Inc. (BZH) hebben ruim 40% gewonnen, terwijl LGI Homes (LGIH) met bijna 80% is gestegen en KB Home (KBH) in 2019 met 63% is gestegen. Deze trend was geschetst door een Wall Street Journal-rapport.

Het momentum werd grotendeels aangedreven door lagere hypotheekkosten, versneld door renteverlagingen door de Fed, wat een scherpe ommekeer betekende ten opzichte van de stagnerende huizenmarkt van vorig jaar.

De Fed versterkte de rentegevoelige industrie op woensdag verder, althans voor de korte termijn, door meer renteverlagingen aan te kondigen. Maar de gemengde handel in woningvoorraden op de aankondiging, met veel marginaal gedaald, gaf aan dat beleggers in de sector voorzichtig blijven.

Betekenis voor beleggers

De grote vraag is hoe lang deze outperformance kan duren gezien een aantal krachten die de groei van de sector kunnen dwarsbomen. Terwijl de verkoop van Amerikaanse woningen in eerder bezit steeg in juli, vertoont een andere belangrijke indicator een grote zwakte. De huisvesting begint, een meting van nieuwe woningbouw, is al drie opeenvolgende maanden gedaald.

Ondertussen trekken welgestelde huizenkopers terug in enkele van de duurste markten, zoals Bloomberg heeft geschetst. Toll Brothers Inc. (TOL), de grootste beursgenoteerde luxe woningbouwer in de VS, zei dat de bestellingen in Californië 36% daalden ten opzichte van een jaar geleden. Dat is een teken dat luxe kopers "meer aandacht besteden aan de aandelenmarkt" en voorzichtiger worden, volgens Bloomberg-analist Drew Reading.

De grootste aanjager van de stijging van de woningvoorraad, de Fed, zou ook een struikelblok kunnen blijken te zijn. De opleving van deze aandelen werd grotendeels veroorzaakt door het besluit van de Fed in juli om de rentetarieven te verlagen. Maar de Fed heeft onlangs aangegeven dat het de tarieven in een meer geleidelijk tempo kan verlagen om de recente daling van de hypotheekrente tegen te houden, volgens het Journal. De Fed deed dat effectief op woensdag door de tarieven slechts een kwartpunt te verlagen. Ondertussen dreigt het bredere handelsconflict tussen de VS en China de economie in het algemeen te vertragen en daardoor de woninggroei aan te tasten.

"Solide gezinsformaties en aantrekkelijke hypotheekrente dragen bij aan een positief vooruitzicht voor de bouwer", aldus Robert Dietz, de hoofdeconoom van de National Association of Home Builders, volgens het tijdschrift. "Bouwers uiten echter groeiende bezorgdheid over de onzekerheid die voortvloeit uit het handelsgeschil met China."

Vooruit kijken

Die bezorgdheid onderstreept het fragiele karakter van het herstel van de woningbouwvoorraad. Beleggers hadden in 2018 al een enorme neergang in de sector, toen SPDR S&P Homebuilders ETF bijvoorbeeld tussen januari en december meer dan 30% daalde. Als de wereldeconomie en de Amerikaanse economie te snel vertragen of als de handelsspanningen te hoog oplopen, kunnen zelfs lage hypotheekrente de schade niet compenseren.