Een vastgoedbeleggingsvertrouwen (REIT) beoordelen

Beleggers die de waarde van een vastgoedbelegging (REIT) willen schatten, zullen merken dat traditionele statistieken zoals winst per aandeel (EPS) en koers-winstverhouding (P / E) niet van toepassing zijn. In dit artikel bespreken we een betrouwbaardere methode om de waarde van een REIT te schatten.

Onderzoek van fondsen uit operaties (FFO)

Laten we beginnen met een beknopte winst-en-verliesrekening van XYZ Residential (XYZ), een fictieve residentiële REIT.

Van 2017 tot 2018 groeide het nettoresultaat van XYZ Residential of "bottom line" met bijna 30% (+ $ 122.534 tot $ 543.847). Deze netto-inkomsten omvatten echter afschrijvingskosten, die belangrijke posten zijn. Voor de meeste bedrijven is afschrijving een acceptabele niet-contante vergoeding die de kosten van een investering in een voorgaande periode toewijst. Maar onroerend goed verschilt van de meeste investeringen in vaste installaties of apparatuur, omdat onroerend goed zelden waarde verliest en het vaak op prijs stelt. Het nettoresultaat, een maatstaf verminderd met waardevermindering, is daarom een ​​inferieure prestatie-indicator. Daarom is het zinvol om REIT's te beoordelen op basis van middelen uit operaties (FFO), wat afschrijving uitsluit. (Zie De REIT Way voor achtergrondinformatie over beleggen in REIT.)

Bedrijven moeten FFO, die in de voetnoten wordt vermeld, samen met het netto-inkomen afstemmen. De algemene berekening houdt in dat de afschrijvingen worden opgeteld bij de netto-inkomsten en dat de winst op de verkoop van af te schrijven onroerend goed wordt afgetrokken . We trekken deze winsten af, ervan uitgaande dat ze niet terugkomen en daarom niet bijdragen aan het duurzame dividenduitkerende vermogen van REIT. De aansluiting van het nettoresultaat met FFO (met ter wille van de duidelijkheid kleine onderdelen verwijderd) in 2017 en 2018 is als volgt opgebouwd:

Het is duidelijk dat, nadat de waardevermindering is opgeteld en de vermogenswinst is afgetrokken, de middelen uit operaties (FFO) gelijk zijn aan ongeveer $ 838.390 in 2017 en bijna $ 758.000 in 2018.

FFO moet worden gerapporteerd, maar het bevat een zwakte: het trekt geen kapitaaluitgaven af ​​die nodig zijn om de bestaande portefeuille met onroerend goed te behouden. Het onroerend goedbezit van aandeelhouders moet worden gehandhaafd, bijvoorbeeld voor het schilderen van appartementen, dus FFO is niet helemaal de echte resterende kasstroom die overblijft na alle uitgaven en uitgaven.

Professionele analisten gebruiken daarom een ​​maat genaamd "aangepaste fondsen uit operaties" (AFFO) om de waarde van het REIT te schatten. Hoewel FFO vaak wordt gebruikt, hebben professionals de neiging om zich om twee redenen op AFFO te concentreren. Ten eerste is het een preciezere maatstaf voor de resterende kasstroom die beschikbaar is voor aandeelhouders en daarom een ​​beter "basisaantal" voor het schatten van de waarde. Ten tweede is het een echte resterende kasstroom en een betere voorspeller van de toekomstige capaciteit van het REIT om dividenden uit te keren.

AFFO heeft geen uniforme definitie, maar de meeste berekeningen trekken kapitaaluitgaven af, zoals hierboven vermeld. In het geval van XYZ Residential wordt bijna $ 182.000 afgetrokken van FFO om AFFO te krijgen voor het jaar 2018. Dit aantal staat meestal op het kasstroomoverzicht van REIT. Het wordt gebruikt als een schatting van de benodigde contanten om bestaande eigenschappen te behouden, hoewel een nauwkeurige blik op specifieke eigenschappen nauwkeurigere informatie zou kunnen genereren.

Traditionele statistieken zoals winst per aandeel en P / E zijn niet betrouwbaar in het schatten van de waarde van een REIT.

Onderzoek naar groei in FFO en / of AFFO

We kunnen de waarde van REIT met grotere nauwkeurigheid schatten wanneer we de FFO en AFFO in de hand hebben, op zoek naar verwachte groei in een of beide statistieken. Dit vereist een zorgvuldige blik op de onderliggende vooruitzichten van het REIT en zijn sector. De details van het evalueren van de groeivooruitzichten van een REIT vallen buiten het bestek van dit artikel, maar hier zijn een paar bronnen om te overwegen:

• het vooruitzicht op huurverhogingen
• het vooruitzicht op verbetering / handhaving van de bezettingsgraad
• plannen om eigenschappen te upgraden / op te schalen (een populaire en succesvolle tactiek is om low-end eigenschappen te verwerven en te upgraden om huurders van hogere kwaliteit aan te trekken; betere huurders leiden tot hogere bezettingsgraden (minder uitzettingen) en hogere huurprijzen)
• externe groeivooruitzichten (veel REIT's bevorderen FFO-groei door acquisitie, maar het is gemakkelijker gezegd dan gedaan omdat een REIT het grootste deel van zijn winst moet verdelen en meestal geen grote kas ophoudt; veel REIT's snoeien echter met succes hun portefeuilles en verkopen onderpresterende eigenschappen aan de acquisitie van ondergewaardeerde eigendommen financieren)

Een multiple toepassen op FFO / AFFO

Het totale rendement van de REIT komt uit twee bronnen: betaalde dividenden en prijsstijging. De verwachte prijsstijging kan worden onderverdeeld in twee verdere componenten: groei in FFO / AFFO en uitbreiding van de prijs-naar-FFO of prijs-naar-AFFO multiple

Laten we eens kijken naar veelvouden voor XYZ. Merk op dat we de prijs laten zien gedeeld door FFO, wat in werkelijkheid marktkapitalisatie is gedeeld door FFO. De marktkapitalisatie van XYZ (aantal aandelen vermenigvuldigd met prijs per aandeel) is in dit voorbeeld ongeveer $ 8 miljard.

Hoe interpreteren we deze veelvouden, afgezien van een directe vergelijking met branchegenoten ">

Afgezien van de uitgekeerde dividenden, valt de prijsstijging uiteen in twee bronnen: groei in FFO / AFFO en / of uitbreiding van de waarderingswaarde (prijs-tot-FFO of prijs-tot-AFFO-verhouding). We moeten beide bronnen samen beschouwen als we kijken naar een REIT met gunstige FFO-groeivooruitzichten. Als FFO bijvoorbeeld groeit met 10% en het veelvoud van 10, 55x wordt gehandhaafd, zal de prijs met 10% groeien. Als het veelvoud echter met ongeveer 5% tot 11x groeit, zal de prijsstijging ongeveer 15% bedragen (10% FFO-groei + 5% meervoudige uitbreiding).

Een nuttige oefening is het omgekeerde van het prijs-naar-AFFO-veelvoud, dwz 1 ÷ [Price / AFFO] = AFFO / Price . Dit is gelijk aan ongeveer 7, 2% ( $ 575, 7 ÷ 8.000 ) met XYZ Residential en wordt de "AFFO-opbrengst" genoemd. Om de prijs van REIT te evalueren, kunnen we de AFFO-opbrengst vergelijken met:

1. de marktkapitalisatie van de markt, of "cap rate"

2. onze schatting voor de groei van het REIT in FFO / AFFO.

De cap rate is een algemeen getal dat beleggers vertelt hoeveel de markt momenteel voor onroerend goed betaalt. 8% houdt bijvoorbeeld in dat beleggers over het algemeen ongeveer 12, 5 keer ( 1 ÷ 8% ) het netto bedrijfsresultaat (NOI) van elk onroerend goed betalen.

Laten we aannemen dat de marktkapitalisatie ongeveer 7% is en dat onze groeiverwachting voor XYZ's FFO / AFFO een onstuimige 5% is. Gegeven een berekend AFFO-rendement van 7, 2%, kijken we waarschijnlijk naar een goede investering omdat onze prijs redelijk is in vergelijking met de cap rate van de markt (het is zelfs een beetje hoger, wat beter is). Bovendien zou de groei die we verwachten zich uiteindelijk moeten vertalen in zowel hogere dividenden als prijs. In feite, als alle andere beleggers het eens waren met onze evaluatie, zou de prijs van XYZ veel hoger zijn, omdat er een hoger veelvoud nodig zou zijn om deze groeiverwachtingen op te nemen.

Het komt neer op

REIT-evaluatie geeft meer duidelijkheid bij het bekijken van middelen uit operaties (FFO) in plaats van het netto-inkomen. Potentiële beleggers moeten ook aangepaste fondsen uit operaties (AFFO) berekenen, die de waarschijnlijke uitgaven aftrekken die nodig zijn om de onroerendgoedportefeuille te behouden. AFFO biedt een uitstekend hulpmiddel om de dividendbetalende capaciteit en groeivooruitzichten van REIT te meten.