door land ingesloten
"Landlocked" in de context van onroerend goed verwijst naar een stuk onroerend goed dat niet toegankelijk is via een openbare doorgang, behalve via een aangrenzend perceel. Een leegstaand perceel dat zich achter een stripwinkel bevindt en alleen kan worden bereikt door door het winkelcentrum te wandelen, komt in aanmerking als dit type perceel. Door land omgeven onroerend goed is rondom "opgesloten" door ander onroerend goed.
UITBREIDING Landlocked
Door land omsloten percelen zijn meestal het resultaat van onderverdelingen of de verdeling van een groter perceel in kleinere percelen die afzonderlijk worden verkocht. In het ideale geval zouden de kleinere pakketten elk toegang hebben tot een openbaar voorrangsrecht, maar soms is dat niet mogelijk. Een verkoper wil bijvoorbeeld een groot vierkant perceel onderverdelen met een landschapsfunctie in het midden, zoals een berg, die niet geschikt is voor ontwikkeling. In plaats van een gerrymandered pakje uit te snijden dat toegang geeft tot de berg, kan hij het mogelijk ingesloten achterlaten.
Voors en tegens van Landlocked Property
Door land omgeven onroerend goed is gewoonlijk minder waard dan andere omliggende objecten, vanwege de ontoegankelijkheid. Maar dat betekent niet dat het niets waard is. Nationale en federale wetten beschermen het recht van eigenaren van onroerend goed op "productief gebruik" van hun land, wat in het algemeen het recht op toegang tot een openbare weg betekent. Een erfdienstbaarheid, die het recht verleent om aangrenzend land over te steken, wordt gebruikt om dergelijke toegang te verschaffen. Er zijn verschillende soorten erfdienstbaarheden, sommige gemakkelijker te verkrijgen dan andere. Maar slimme kopers die de regels begrijpen, kunnen goede investeringen in door land omgeven onroerend goed vinden.
De stressvrije manier om een erfdienstbaarheid te krijgen is via een vriendelijke onderhandeling met een aangrenzende landeigenaar. Ze kunnen in de verleiding komen om een mondelinge belofte te doen waardoor een eigenaar die door land wordt omgeven hun land kan oversteken, maar kopers worden geadviseerd om de belofte schriftelijk te ontvangen. Een schriftelijke erfdienstbaarheid, gecreëerd door een vastgoedadvocaat, en geregistreerd bij het lokale kantoor van akte biedt zekerheid voor de grondeigenaar. Met een mondelinge afspraak kan de buurman van gedachten veranderen of zijn land verkopen aan een minder gastvrije eigenaar. Ten slotte zal het woord van de buurman niet veel wegen als het geheel ingesloten pakket weer te koop wordt aangeboden. Een permanente schriftelijke verklaring voorkomt al deze mogelijke problemen.
Als een buurman een vriendelijke erfdienstbaarheid ondertekent of om onredelijke compensatie vraagt, kan het nodig zijn om de nucleaire optie van een erfdienstbaarheid noodzakelijk te gebruiken. Noodzakelijkerwijs is een gerechtelijk bevel dat de grondeigenaar wettelijk recht geeft op toegang tot zijn eigendom. De niet aan zee grenzende eigenaar moet echter door middel van een zoekopdracht naar een akte en titel bewijzen dat zowel de niet aan zee grenzende eigendom als het aangrenzende onroerend goed in één keer eigendom waren van dezelfde persoon. De rechtbank oordeelt in wezen dat toen het onroerend goed werd onderverdeeld, de eigenaar verzuimde de noodzakelijke toegang tot de weg te bieden.
Of het nu via minnelijke overeenkomsten of met betrokkenheid van de rechtbank is, investeerders die hun huiswerk maken, kunnen goedkoop landgebonden onroerend goed kopen, toegang krijgen tot de weg en met een nette winst verkopen zonder fysieke verbeteringen aan te brengen.
Het is belangrijk op te merken dat het indienen van een erfdienstbaarheid noodzakelijkerwijs juridische kosten met zich brengt. Ook kan het de geheel door land omgeven eigenaar achterlaten bij een boze buur die in beroep kan gaan tegen de uitspraak. Er zijn uitzonderingen op een versoepeling door noodzaak, zoals landoctrooien verleend door de federale overheid, zelfs die dateren van honderden jaren. Om te voorkomen dat ze een varken in een door land omgeven poke zijn, moeten kopers een ervaren vastgoedadvocaat raadplegen.
Vergelijk beleggingsrekeningen Aanbieder Naam Beschrijving Adverteerder Openbaarmaking × De aanbiedingen die in deze tabel worden weergegeven, zijn afkomstig van samenwerkingsverbanden waarvan Investopedia een vergoeding ontvangt.