Lease Optie
Een lease-optie is een overeenkomst die een huurder de keuze geeft om het gehuurde tijdens of aan het einde van de huurperiode te kopen. Het sluit ook uit dat de eigenaar het onroerend goed aan iemand anders te koop aanbiedt. Wanneer de termijn afloopt, moet de huurder de optie uitoefenen of verbeuren. Een lease-optie wordt ook wel een lease-overeenkomst genoemd met de optie om te kopen.
Hoe een leaseoptie werkt
Een lease-optie geeft een potentiële koper meer flexibiliteit dan een standaard lease-koopovereenkomst, waarbij de huurder het huis moet kopen wanneer de lease eindigt. De prijs van de woning wordt vooraf overeengekomen door de koper (de huurder) en de eigenaar. De prijs is meestal de huidige marktwaarde van het huis, waardoor de huurder het huis in de toekomst kan kopen tegen de prijs van vandaag. Voor die optie betaalt de huurder meestal vooraf een vergoeding van de eigenaar, mogelijk 1% van de verkoopprijs van de woning. De vergoeding gaat naar de aanbetaling als de huurder besluit het huis aan het einde van de huurovereenkomst te kopen.
De lease-optie is vooral handig voor diegenen die hun krediet opbouwen of die niet genoeg hebben gespaard voor een aanbetaling. Er zijn echter verschillende kenmerken van lease-opties die u kunt overwegen.
Huurbetalingen
De eigenaar rekent een premie bovenop de standaard maandelijkse huur voor de optie om te kopen tegen de prijs van vandaag wanneer de huurovereenkomst eindigt. De premie kan een percentage zijn dat wordt toegevoegd aan de huidige markthuur, zoals 10% van het standaard maandelijkse huurbedrag voor een woning van die omvang. Het extra bedrag of de premie, die vaak huurkrediet wordt genoemd, wordt onderdeel van de aanbetaling voor de woning als de optie wordt uitgeoefend om de woning door de huurder te kopen. De huurder verliest echter het extra geld dat wordt betaald boven de standaardhuur als de woning niet is gekocht aan het einde van de huurovereenkomst.
Sommige eigenaren nemen mogelijk een eenmalige contante betaling, vaak 'waardevolle tegenprestatie' genoemd, die vergelijkbaar is met de premie die wordt betaald voor een optie op de financiële markten. Het is geen aanbetaling bij aankoop van het onroerend goed, wat betekent dat het niet kan worden gerestitueerd. Het bedrag varieert van een token van $ 100 tot 5% van de verwachte aankoopprijs.
Bankfinanciering met een lease-optie
Het goede nieuws voor huurders is dat banken doorgaans de totale middelen van de premie boven de huurbetalingen laten gaan naar de aanbetaling voor de aankoop van de woning. Als de in rekening gebrachte huur een marktconform tarief was, kan de bank echter niet toestaan dat een van de middelen op de aankoopprijs wordt toegepast. Het is belangrijk dat kopers contact opnemen met meerdere banken om hun beleid te bepalen met betrekking tot de financiering van een hypotheek voor een woning met een lease-optie.
De looptijd van een lease-optie
De looptijd van de optie kan elke periode zijn waarin de eigenaar en de huurder overeenkomen, maar is gewoonlijk één tot drie jaar. Het leaseoptiecontract bepaalt ook de aankoopprijs van het onroerend goed aan het begin van de lease of hoe die prijs zal worden bepaald aan het einde van de optie.
Belangrijkste leerpunten
- Een lease-optie is een overeenkomst die een huurder de keuze geeft om het gehuurde tijdens of aan het einde van de huurperiode te kopen.
- Een lease-optie belet ook dat de eigenaar het onroerend goed aan iemand anders te koop aanbiedt.
- Een huurder betaalt meestal een percentage boven het standaard maandelijkse huurbedrag, dat naar de aanbetaling gaat voor het kopen van de woning.
Redenen om een lease-optie te gebruiken
Er zijn verschillende redenen waarom de huurder en de eigenaar een lease-optie kunnen aangaan. Het is belangrijk om te overwegen of de voordelen opwegen tegen eventuele nadelen voor het aangaan van de overeenkomst.
Waarom huurders een leaseoptie aangaan
Een potentiële koper kan veel redenen hebben om een lease-optie te gebruiken in plaats van het onroerend goed meteen te kopen. Een belangrijke overweging is niet genoeg geld of krediet hebben om de aankoop te doen. Door te huren kan de potentiële koper geld sparen voor de aankoop en tegelijkertijd zijn krediet opbouwen door regelmatige, tijdige betalingen te doen.
De huurder heeft de kans om in de toekomst een woning te kopen tegen de prijzen van vandaag. Als de huurder niet het geld heeft dat vandaag is bespaard om het huis te kopen, maar zich zorgen maakt dat de waarde van het huis de komende jaren zal stijgen, is de lease-optie een goede keuze. Als de huurder ook van het huis, het schooldistrict of de buurt houdt, haalt de leaseoptie het huis van de markt - waardoor de huurder voldoende kan sparen om het te kopen wanneer de huurovereenkomst eindigt.
Zelfs als de potentiële koper de middelen heeft om het onroerend goed te kopen, wil hij of zij zich er misschien niet meteen toe verbinden. Als de potentiële koper bijvoorbeeld uit een andere stad komt, wil hij of zij misschien in de nieuwe stad wonen voordat hij tot aankoop overgaat. Of hij of zij heeft misschien nog steeds hun oude eigendom te verkopen voordat hij het nieuwe bezit kan kopen.
Ten slotte komt de woning mogelijk niet in aanmerking voor bepaalde leningen, waaronder een VA-lening, vanwege noodzakelijke reparaties of upgrades. Door eerst te huren, kan de potentiële koper die verbeteringen aanbrengen om later in aanmerking te komen voor de lening.
Waarom eigenaren een lease-optie aangaan
Een huiseigenaar kan een huuroptieovereenkomst sluiten omdat hij moeite had om het huis ronduit te verkopen. De optie kan het onroerend goed aantrekkelijker maken voor verschillende soorten potentiële kopers.
Ook als een huiseigenaar overweegt om het huis over een paar jaar te verkopen, stelt de leaseoptie de eigenaar in staat om een premie te innen boven de huidige huurmarkt. Het worst-case scenario is dat de huurder het huis niet koopt; de eigenaar plaatst het op de markt om te verkopen en houdt de extra betaalde middelen boven de standaard maandelijkse huur.
Er kunnen ook fiscale problemen zijn bij het nu verkopen van het onroerend goed in plaats van het later te verkopen. Hoewel de optie geen garantie is om later te verkopen, is de kans groter dat de eigenaar een koper klaar heeft staan om aan het einde van de optie te gaan.
De huurder verliest het extra betaalde geld boven de standaard maandelijkse huur als de optie om de woning te kopen niet wordt uitgeoefend aan het einde van de huurovereenkomst.
Speciale overwegingen met lease-opties
Huurder verzekering is meestal vereist voor persoonlijke bezittingen van de huurder. Huurder verzekering beschermt voor verlies van waarde van bezittingen en meubels in het huis. Het is ook belangrijk dat het verplicht wordt gesteld dat de eigenaar ook een huiseigenaarsverzekering heeft in het geval er tijdens de leaseperiode iets gebeurt dat de waarde van het onroerend goed, zoals brand of waterschade, nadelig kan beïnvloeden.
Een onvoorziene beoordeling moet in de leaseoptieovereenkomst worden opgenomen. Met andere woorden, wanneer de huurovereenkomst eindigt, kan de waarde van de woning zijn gedaald. Een beoordeling geeft een bijgewerkte waarde van het onroerend goed voordat de aankoop en verkoop doorgaat.
Het is belangrijk om het exacte bedrag te berekenen dat aan het einde van de lease-optie aan de eigenaar moet worden betaald. Vergeet niet dat de eigenaar het huis van de markt haalt en eventuele winsten in de marktwaarde van het huis verliest door de lease-optie aan te gaan. De eigenaar zal adequaat willen worden gecompenseerd als hij het huis niet kan verkopen aan een andere persoon die klaar was om het te kopen.
Voor degenen die overwegen een lease-optie of een lease-optie te kopen, moeten ze idealiter een advocaat die bekend is met lease-optie transacties hebben om de kleine lettertjes te controleren om te zorgen dat er geen verrassingen zijn wanneer de leaseperiode eindigt.