Vaste rente versus verstelbare rente hypotheken: wat is het verschil?

Vaste rente hypotheken en verstelbare rente hypotheken (ARM's) zijn de twee primaire hypotheekvormen. Hoewel de markt tal van variëteiten biedt binnen deze twee categorieën, is de eerste stap bij het winkelen voor een hypotheek het bepalen welke van de twee belangrijkste leningstypes het beste bij u past.

Belangrijkste leerpunten

• Een hypotheek met vaste rente rekent een vaste rente die niet verandert gedurende de looptijd van de lening.
• De initiële rentevoet op een hypotheek met aanpasbare rente (ARM) wordt onder de marktkoers van een vergelijkbare lening met vaste rente vastgesteld, en daarna loopt de rente op (of verlaagt) naarmate de tijd verstrijkt.
• ARM's zijn meestal ingewikkelder dan hypotheken met een vaste rente.

Hypotheken met vaste rente

Een hypotheek met vaste rente rekent een vaste rente die niet verandert gedurende de looptijd van de lening. Hoewel het bedrag van de hoofdsom en de rente die elke maand wordt betaald, varieert van betaling tot betaling, blijft de totale betaling hetzelfde, wat het budgetteren voor huiseigenaren gemakkelijk maakt.

Het onderstaande schema voor gedeeltelijke afschrijving toont de manier waarop de bedragen die worden gestort op hoofdsom en rente veranderen gedurende de looptijd van de hypotheek. In dit voorbeeld is de hypotheekperiode 30 jaar, is de hoofdsom $ 100.000 en is de rente 6%.

Zoals u ziet, bestaan ​​de betalingen tijdens de eerste jaren van een hypotheek voornamelijk uit rentebetalingen.

Het belangrijkste voordeel van een lening met vaste rente is dat de kredietnemer wordt beschermd tegen plotselinge en potentieel significante verhogingen van maandelijkse hypotheekbetalingen als de rentetarieven stijgen. Vaste rente hypotheken zijn gemakkelijk te begrijpen en variëren weinig van geldschieter tot geldschieter. Het nadeel van hypotheken met een vaste rente is dat wanneer de rente hoog is, het in aanmerking komen voor een lening moeilijker is omdat de betalingen minder betaalbaar zijn.

Hoewel de rentevoet vast is, is het totale bedrag dat u betaalt afhankelijk van de hypotheekperiode. Traditionele kredietinstellingen bieden hypotheken met een vaste rente voor verschillende looptijden, waarvan de meest voorkomende 30, 20 en 15 jaar zijn.

De 30-jarige hypotheek is de meest populaire keuze omdat deze de laagste maandelijkse betaling biedt. De afweging voor die lage betaling is echter een aanzienlijk hogere totale kostprijs, omdat het extra decennium, of meer, in de looptijd voornamelijk is gewijd aan het betalen van rente. De maandelijkse betalingen voor kortere hypotheken zijn hoger zodat de hoofdsom in een korter tijdsbestek wordt terugbetaald. Hypotheken op kortere termijn bieden ook een lagere rente, waardoor een groter bedrag aan hoofdsom wordt terugbetaald bij elke hypotheekbetaling. Aldus kosten kortere hypotheken in het algemeen aanzienlijk minder. (Zie voor meer informatie Inzicht in de structuur voor hypotheekbetalingen .)

Hypotheken: vaste rente versus instelbare rente

Hypotheken met instelbare rente

De rentevoet voor een hypotheek met variabele rente is variabel. De initiële rentevoet op een ARM wordt vastgesteld onder de marktrente op een vergelijkbare lening met vaste rente, en daarna stijgt de rente naarmate de tijd verstrijkt. Als de ARM lang genoeg wordt vastgehouden, overtreft de rente de gangbare rente voor leningen met een vaste rente.

ARM's hebben een vaste tijdsperiode gedurende welke de initiële rentevoet constant blijft, waarna de rentevoet zich aanpast aan een vooraf afgesproken frequentie. De rentevaste periode kan aanzienlijk variëren - van een maand tot 10 jaar; kortere aanpassingsperioden hebben doorgaans lagere initiële rentetarieven. Na de initiële looptijd wordt de lening opnieuw ingesteld, wat betekent dat er een nieuwe rentevoet is op basis van de huidige marktrente. Dit is dan de snelheid tot de volgende reset, die het volgende jaar kan zijn.

ARM-terminologie

ARM's zijn aanzienlijk gecompliceerder dan vastrentende leningen, dus het verkennen van de voor- en nadelen vereist inzicht in een aantal basisterminologie. Hier zijn enkele concepten die leners moeten kennen voordat ze een ARM selecteren:

• Aanpassingsfrequentie: dit verwijst naar de hoeveelheid tijd tussen renteaanpassingen (bijvoorbeeld maandelijks, jaarlijks, enz.).
• Aanpassingsindexen: renteaanpassingen zijn gekoppeld aan een benchmark. Soms is dit de rente op een type activum, zoals depositocertificaten of schatkistcertificaten. Het kan ook een specifieke index zijn, zoals de Cost of Funds Index of de London Interbank Aangeboden Rate (LIBOR).
• Marge: wanneer u uw lening ondertekent, stemt u ermee in een percentage te betalen dat een bepaald percentage hoger is dan de aanpassingsindex. Uw instelbare tarief kan bijvoorbeeld het tarief van de eenjarige T-factuur plus 2% zijn. Die extra 2% wordt de marge genoemd.
• Caps: dit verwijst naar de limiet op het bedrag dat de rente elke aanpassingsperiode kan verhogen. Sommige ARM's bieden ook limieten voor de totale maandelijkse betaling. Deze leningen, ook wel negatieve afschrijvingsleningen genoemd, houden de betalingen laag; deze betalingen kunnen echter slechts een deel van de verschuldigde rente dekken. Onbetaalde rente wordt onderdeel van de hoofdsom. Na jaren van betalen van de hypotheek kan uw verschuldigde hoofdsom groter zijn dan het bedrag dat u in eerste instantie hebt geleend.
• Plafond: dit is het hoogste dat de instelbare rente mag worden tijdens de looptijd van de lening.

Het grootste voordeel van een ARM is dat deze aanzienlijk goedkoper is dan een hypotheek met een vaste rente, tenminste voor de eerste drie, vijf of zeven jaar. ARM's zijn ook aantrekkelijk omdat hun lage initiële betalingen de lener vaak in staat stellen in aanmerking te komen voor een grotere lening en, in een omgeving met dalende rente, de lener in staat stellen om lagere rentetarieven (en lagere betalingen) te genieten zonder de noodzaak om de hypotheek te herfinancieren .

Een lener die voor een ARM kiest, kan tot zeven jaar enkele honderden dollars per maand sparen, waarna zijn of haar kosten waarschijnlijk zullen stijgen. Het nieuwe tarief zal gebaseerd zijn op markttarieven, niet op het initiële tarief onder de markt. Als je veel geluk hebt, kan het lager zijn, afhankelijk van hoe de markttarieven zijn op het moment van het opnieuw instellen van de koers.

De ARM kan echter enkele belangrijke nadelen hebben. Met een ARM kan uw maandelijkse betaling regelmatig veranderen gedurende de looptijd van de lening. En als u een grote lening aangaat, kunt u in de problemen komen wanneer de rente stijgt: sommige ARM's zijn zo gestructureerd dat de rente in slechts een paar jaar bijna kan verdubbelen. (Zie voor meer informatie Instelbare rente hypotheek: wat gebeurt er als de rentetarieven stijgen ).

Hypotheken met een aanpasbaar tarief zijn inderdaad uit de gratie geraakt bij veel financiële planners na de afsmelting van de subprime-hypotheek van 2008, die een tijdperk van foreclosures en short sales inluidde. Leners werden geconfronteerd met sticker-shock toen hun ARM's werden aangepast en hun betalingen omhoogschoten. Gelukkig zijn sindsdien regeringsregelgeving en -wetgeving ingesteld om het toezicht te vergroten dat een huizenbubbel heeft omgezet in een wereldwijde financiële crisis. Het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) heeft preventieve hypotheekpraktijken voorkomen die de consument schaden. Kredietverstrekkers verstrekken kredietnemers die hun leningen waarschijnlijk zullen terugbetalen.

ARM's zijn aanzienlijk goedkoper dan hypotheken met een vaste rente.

Welke lening past bij u?

Bij het kiezen van een hypotheek moet u rekening houden met een breed scala aan persoonlijke factoren en deze in evenwicht brengen met de economische realiteit van een steeds veranderende markt. De persoonlijke financiën van individuen ervaren vaak perioden van opmars en daling, rentetarieven stijgen en dalen, en de kracht van de economie neemt toe en neemt af. Overweeg de volgende vragen om uw leenkeuze in de context van deze factoren te plaatsen:

• Hoeveel kunt u vandaag betalen voor een hypotheek?
• Zou u zich nog een ARM kunnen veroorloven als de rente stijgt?
• Hoe lang bent u van plan op het terrein te wonen?
• In welke richting gaan de rentetarieven en verwacht u dat die trend doorzet?

Als u een ARM overweegt, moet u de cijfers uitvoeren om het worstcasescenario te bepalen. Als u het zich nog kunt veroorloven als de hypotheek in de toekomst weer op de maximale limiet komt, bespaart een ARM u elke maand geld. Idealiter zou u de besparingen moeten gebruiken in vergelijking met een hypotheek met vaste rente om elke maand extra hoofdbetalingen te doen, zodat de totale lening kleiner is wanneer de reset plaatsvindt, waardoor de kosten verder dalen.

Als de rente hoog is en naar verwachting zal dalen, zorgt een ARM ervoor dat u profiteert van de daling, omdat u niet vastzit aan een bepaalde rente. Als de rentetarieven stijgen of een stabiele, voorspelbare betaling belangrijk voor u is, kan een hypotheek met een vaste rente de juiste keuze zijn.

Kandidaten voor ARM's

De korte termijn huiseigenaar

Een ARM kan een uitstekende keuze zijn als lage betalingen op de korte termijn uw primaire vereiste zijn, of als u niet van plan bent om lang genoeg in het pand te wonen om de tarieven te laten stijgen. Zoals eerder vermeld, varieert de rentevaste periode van een ARM, meestal van een jaar tot zeven jaar, daarom is een ARM misschien niet logisch voor mensen die van plan zijn hun huis langer te behouden. Als je echter weet dat je binnen een korte periode gaat verhuizen, of als je niet van plan bent om het huis nog tientallen jaren vast te houden, dan is een ARM heel logisch.

Laten we zeggen dat de rente-omgeving betekent dat u een ARM van vijf jaar kunt afsluiten met een rente van 3, 5%. Ter vergelijking: een 30-jarige hypotheek met vaste rente geeft u een rentevoet van 4, 25%. Als u van plan bent te verhuizen voordat de ARM van vijf jaar wordt gereset, gaat u veel geld besparen op rente. Als u daarentegen uiteindelijk langer in huis blijft, vooral als de tarieven hoger zijn wanneer uw lening zich aanpast, gaat de hypotheek meer kosten dan de lening met een vaste rente. Als je echter een huis koopt met het oog op een upgrade naar een groter huis zodra je een gezin sticht - of je denkt dat je gaat verhuizen voor werk - dan is een ARM misschien iets voor jou.

De bump-in-inkomen verdiener

Voor mensen die een stabiel inkomen hebben maar niet verwachten dat het dramatisch zal stijgen, is een hypotheek met vaste rente logischer. Als u echter een stijging van uw inkomen verwacht, kunt u met een ARM op de lange termijn niet veel rente betalen.

Laten we zeggen dat u op zoek bent naar uw eerste huis en net bent afgestudeerd aan de medische of rechtenstudie of een MBA heeft behaald. De kans is groot dat u de komende jaren meer gaat verdienen en de verhoogde betalingen kunt betalen wanneer uw lening zich aanpast aan een hoger tarief. In dat geval zal een ARM voor u werken. In een ander scenario, als u verwacht op een bepaalde leeftijd geld van een trust te ontvangen, kunt u een ARM krijgen die in hetzelfde jaar wordt gereset.

Het pay-it-off-type

Het afsluiten van een hypotheek met aanpasbare rente is zeer aantrekkelijk voor hypotheekleners die het geld hebben of zullen hebben om de lening af te betalen voordat de nieuwe rente van start gaat. Hoewel dat niet het overgrote deel van de Amerikanen omvat, zijn er situaties waarin het mogelijk is om het eraf te trekken.

Neem een ​​lener die een huis koopt en tegelijkertijd een ander huis verkoopt. Die persoon kan worden gedwongen om de nieuwe woning te kopen terwijl de oude een contract heeft en als gevolg daarvan een ARM van één of twee jaar zal afsluiten. Zodra de lener de opbrengst van de verkoop heeft, kan hij of zij zich omdraaien om de ARM te betalen met de opbrengst van de woningverkoop.

Een andere situatie waarin een ARM zinvol is, is als u het zich kunt veroorloven om de betalingen elke maand voldoende te versnellen om het af te betalen voordat het opnieuw wordt ingesteld. Het gebruik van deze strategie kan riskant zijn omdat het leven gebeurt, en hoewel u het zich misschien kunt veroorloven om nu versnelde betalingen te doen, als u ziek wordt, uw baan verliest of de ketel gaat, is dat misschien geen optie meer.

Het komt neer op

Ongeacht het type lening dat u selecteert, helpt zorgvuldig kiezen u om dure fouten te voorkomen. Eén ding is zeker: ga niet met de ARM, want de lagere maandelijkse betaling is de enige manier om dat droomhuis te betalen. U kunt een vergelijkbaar percentage krijgen op het moment van reset, maar het is een serieuze gok. Het is verstandiger om in plaats daarvan te zoeken naar een huis met een kleiner prijskaartje.

Lees verder

• Bekijk de huidige hypotheekrente
• Hoe rentetarieven werken op een hypotheek
• Inzicht in de hypotheekstructuur
• Hypotheekpunten: wat is het punt?
• Vaste of variabele hypotheek: wat is nu beter?
• Het vinden van de beste hypotheekrente
• Heb je een goede hypotheekrente? Lock It In!
• De belangrijkste factoren die van invloed zijn op de hypotheekrente
• Hypotheekrente voorspellen: kopen, verkopen of refi?
• Verstelbare rente hypotheek: wat gebeurt er als de rente stijgt
• Hoe rentetarieven de woningmarkt beïnvloeden
• Is de prijs van het huis of de rente belangrijker?
• Winkelen voor hypotheekrente